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Schadenersatz bei Baumängeln - Diese Möglichkeiten haben Sie

Architekt prüft Baustelle

Unter welchen Voraussetzungen jemand von einer anderen Person Schadenersatz für eine Schädigung bzw. einen Bauschaden erhält, regelt das Schadenersatzrecht und das Baurecht. Im Grunde kommt jeder allein für einen Schaden auf, soll jedoch eine andere Person Schadersatz leisten, dann müssen hierfür bestimmte Gründe vorliegen. 

Wo ist der Schadenersatz geregelt? Wann besteht Schadenersatz statt Gewährleistung? Wann endet die Gewährleistungsfrist bei Bauleistungen in Österreich

Damit Sie über die wichtigsten Aspekte des Schadenersatzes Bescheid wissen, haben wir den folgenden Leitartikel zum Thema erstellt, der Ihnen die Begrifflichkeiten Schadenersatz statt Gewährleistung beim Baurecht in Österreich erläutert.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Was ist ein Schaden?

Als Schaden definiert das Gesetz jeglichen Nachteil, der jemandem am Vermögen, an seinen Rechten oder an seiner Person zugefügt wird. Hierbei unterscheidet man zwischen einem Vermögensschaden, d.h. einer Beschädigung an vorhandenen Gütern sowie einem entgangenen Gewinn, und ideellen Schäden, welche die Gefühlswelt des Geschädigten betreffen (Schmerzensgeld, entgangener Urlaub).

Als Voraussetzung gilt das ursächliche, rechtswidrige und schuldhafte Handeln des Schädigers. Unter Umständen muss auch ein Mitverschulden des Geschädigten berücksichtigt werden.

Was ist ein Bauschaden?

Entsteht während der Errichtung oder Sanierung einer Immobilie ein Schaden an dieser, spricht man von einem Bauschaden oder Baumangel. Aufgrund eines Bauschadens mindert sich der Immobilienwert und durch die Renovierung der Bauschäden entstehen dem Bauherrn hohe Kosten.

Der Bauschaden sorgt für eine Verschlechterung der Sicherheit und des Zustands der Immobilie, daher hat der Bauherr einen Anspruch auf Schadenersatz oder Gewährleistung. Als Schäden können beispielsweise Schimmel, Steinverfärbungen, Risse, Korrosion oder Abblätterungen auftreten. Für Bauschäden kann es viele verschiedene Ursachen geben: Falsche Nutzung, Verschleiß, Unwetter oder ein Wasserschaden. 

Allgemein formuliert, führen Bauschäden meist zu einer Wertminderung der Immobilie, jedoch können gewisse Bauschäden sogar ein Gesundheitsrisiko für die Bewohner darstellen. 

Baumängel führen zu Bauschäden

Häufig führen Baumängel zu Bauschäden, allerdings muss dies für jeden Einzelfall geprüft werden. Dies ist wichtig für die Unterscheidung zwischen Schadenersatz und Gewährleistung.

Wann gilt Schadenersatz statt Gewährleistung? Bei der Gewährleistung haftet der Schädiger für die Sache selbst, jedoch nicht für die Folgeschäden. Hinzukommt, dass nicht jeder Baumangel als Schaden gilt oder gleich einen Schaden verursacht. Außerdem gibt es Schäden, die der Bauherr nicht geltend machen kann.

Von einem Baumangel spricht man erst dann, wenn die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen der Sache oder Leistung nicht erbracht wurden. Um Ansprüche zu haben, muss der Schaden und der zugrundeliegende Baumangel bewiesen werden. Ein zu erwartender Verschleiß oder eine falsche Nutzung stellen noch keinen Mangel dar. Sollten Sie einen Bauträger verklagen wollen, raten wir Ihnen die umgehende Konsultation eines Anwalts für Baurecht.

Wo ist der Schadenersatz geregelt?

Der Schadenersatz ist im ABGB in Österreich geregelt und besagt, dass jeder berechtigt ist, vom Schädiger den Ersatz eines Schadens zu erhalten, wenn ihm dieser rechtswidrig und schuldhaft zugefügt wurde. 

Unter welchen Voraussetzungen der Geschädigte für den Schaden Ersatz verlangen kann, regelt das Schadenersatzrecht. Damit eine Pflicht für Schadenersatz besteht, muss der Belangte den Schaden auch durch eine rechtswidrige und schuldhafte Handlung (Vertragsverletzung) verursacht haben. Dies muss zunächst bewiesen werden. 

Neben der Schadenersatzhaftung gibt es auch die sogenannte Gefährdungshaftung, welche dann gilt, wenn sich jemand einer gefährlichen Sache bedient, wodurch wiederum einem anderen Schaden entsteht. Ist dies der Fall, dann muss der Schadenverursacher für den Schaden einstehen. 

Wann besteht Anspruch auf Schadenersatz?

Wurde ein Schaden durch ein rechtwidriges und schuldhaftes Verhalten verursacht, dann kann Schadenersatz geltend gemacht werden. Mit der Bezeichnung „verursacht“, wird angezeigt, dass der Schaden ohne das Zutun des Schädigers nicht entstanden wäre. 

Somit ist der Schaden eindeutig auf das Handeln des Schädigers zurückzuführen. Doch selbst wenn ein Schaden verursacht wurde, muss er nicht immer ersetzt werden. Bei Schäden, die durch eine außergewöhnliche Verkettung von Umständen entstanden sind, muss man nicht haften.

Wer muss Schadenersatz bei Bauschäden leisten?

Gemäß Vertrag ist der Auftragnehmer dazu verpflichtet, dem Auftraggeber ein einwandfreies Bauobjekt zu übergeben. Weist das Wohnobjekt jedoch Mängel und Schäden auf, kann der Bauherr den Bauträger verklagen und seine Ansprüche geltend machen. Als Bewertung dient der Bauvertrag, der festlegt in welchem Zustand das Wohnobjekt übergeben werden muss.

Jegliche Abweichungen von den vertraglichen Vereinbarungen können vom Bauherrn eingefordert werden. Laut österreichischer Rechtslage haftet der Auftragnehmer für Bauschäden im Baustellenbereich, die während oder durch seine Tätigkeit aufgetreten sind.

Wer einen Anspruch auf Schadenersatz geltend machen will, muss zunächst den Schaden feststellen lassen. Entsteht durch eine Verunreinigung beispielsweise eine Funktionsstörung, dann muss der Bauträger dafür haften. Hierbei zählen sowohl Schäden am Baustand als auch an Leistungen, die der Bauherr bereits übernommen hatte.  

Zur Rechenschaft kann man nur die Beteiligten ziehen, die während der Beschädigung auf der Baustelle tätig waren. Der Bauherr muss die Art, den Umgang und den Zeitpunkt der Beschädigung aufzeichnen oder von einem Fachmann feststellen lassen. Bei vorliegenden Bedingungen müssen die beschäftigten Auftragnehmer anteilsmäßig im Verhältnis zur Auftragssumme für den Schaden haften. Der Schadenersatzanspruch beträgt dabei jeweils 0,5% der Auftragssumme des einzelnen Auftragsnehmers. Kann er hingegen Nachweise erbringen, dass der Schaden nicht durch ihn entstanden ist, muss er ihn nicht beheben. 

Trat der Schaden aufgrund einer leicht fahrlässigen Handlung auf, dann wird die Haftung des Sachschadens auf 750.000 Euro begrenzt. 

Der Gewährleistungsanspruch

Den Gewährleitungsanspruch betreffen alle Bauschäden, die nach der Übergabe des Bauobjekts auftreten. Dieser Gewährleistungsanspruch darf vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Wird der Anspruch geltend gemacht, dann ist es wichtig, die Beweise zu sichern. 

Deswegen sollten Sie die Übergabe des Wohnobjekts und vor allem die Bauschäden an der Immobilie durch Fotos und Videos dokumentieren. Lassen Sie sich zusätzlich ein privates Gutachten von einem Fachmann erstellen. 

Ansprüche bei versteckten Mängeln

Als versteckte Mängel bezeichnet man die Mängel, welche binnen 6 Monaten ab der Übernahme auftreten. Versteckte Mängel können undichte Stellen oder defekte Bauteile sein, die oftmals erst zu einem späteren Zeitpunkt einen Schaden anrichten. 

Man geht davon aus, dass ein versteckter Mangel bereits von Anfang an vorhanden war. Bei versteckten Mängeln haben Bauherrn bzw. Käufer 30 Jahre Zeit, Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Sind die Baumängel erst nach 6 Monaten erkennbar, muss der Käufer beweisen, dass die Mängel bereits bei der Übernahme vorhanden waren.

Die Gewährleistungsfrist

Ab der Übergabe des Bauprojekts beginnt die Gewährleistungsfrist, welche bei unbeweglichen Sachen wie Bauwerken 3 Jahre beträgt. Gegenstände, die fest mit dem Gebäude verbunden sind (Fliesen, Fenster, Heizung, Türen, Elektroinstallationen) gelten als unbewegliche Sachen und haben ebenfalls eine dreijährige Frist.

Schadenersatz vom Bauträger einfordern

Einen Schadenersatzanspruch haben Bauherren dann, wenn der Bauträger die Mängel nachweislich verschuldet hat. Die Frist zur Geltendmachung der Schadenersatzansprüche beträgt 3 Jahre und beginnt ab dem Erkennen des Schadens. 

Auch diese Schadenersatzansprüche verjähren erst nach 30 Jahren, wobei der Auftragnehmer in den ersten 10 Jahren beweisen muss, dass er den Bau fachgerecht durchgeführt hat.

Unter welchen Umständen entfällt die Haftung für Bauschäden?

Ein Bauträger oder Bauunternehmen muss dann nicht für einen Schaden aufkommen, wenn die Baumängel und Bauschäden aufgrund folgender Tatbestände entstanden sind: 

  • Die Bauschäden entstanden durch ein anderes Unternehmen bei der Vorarbeit. 
  • Die Leistung wurde trotzdem nach Vereinbarung und Anforderungen erbracht, selbst wenn es zu einem Bauschaden und Mangel kam. 
  • Der Schaden entstand durch Bauteile oder Baustoffe, welche vom Bauherrn bereitgestellt oder gewünscht waren. 

Kontaktieren Sie bei Unklarheiten einen Fachanwalt für Baurecht, um sich ausführlich beraten zu lassen und Ihren Anspruch auf Schadenersatz geltend zu machen.  Nur so können Sie sich vor horrenden Kosten für die Behebung von Bauschäden schützen.

Wann verjährt ein Schadenersatzanspruch?

Trotz Übergabe des Bauwerks und nach Ablauf der Gewährleistungsfristen ist noch nicht alles verloren, denn bei versteckten Mängeln haben Bauherrn oftmals Anspruch auf Schadenersatz. Bei versteckten Mängeln besteht eine Frist von drei Jahren ab Kenntnis des Schadens. 

Prinzipiell bekommt man beim Hausbau eine Garantie, die ab der Bauabnahme beginnt. Erkennt der Bauherr innerhalb eines gewissen Zeitrahmens einen Baumangel am Bauobjekt, kann er Schadenersatzansprüche geltend machen. Außerdem hat der Bauunternehmer die Möglichkeit, den Baumangel oder Bauschaden zu beheben. 

Ab der Übernahme des Objekts beginnt die Gewährleistungsfrist, die in Österreich 3 Jahre beträgt: 3 Jahre für unbewegliche Sachen (Bauwerke) und 2 Jahre für bewegliche Sachen. Materialien und Gegenstände, die mit dem Haus verbunden sind (Fliesen, Heizung), bezeichnet man als unbeweglich. 

Obschon der Zeitraum von 3 Jahren mehr als ausreichend erscheinen mag, so werden Bauschäden leider meist nach dieser Frist festgestellt. Aus diesem Grund raten wir Ihnen, bereits vor Ablauf der Frist eine ausführliche Prüfung durch einen Fachmann tätigen zu lassen. Durch die Kontrolle schützen Sie sich vor horrenden Kosten bei Bauschäden und stellen sicher, dass der Verursacher dafür aufkommt.  

Bauschadengutachten erstellen und Dokumentation von Baumängeln

Sobald Sie an Ihrem Wohnobjekt einen Bauschaden erkennen, sollten Sie diesen dokumentieren und den Bauunternehmer informieren. Eine lückenlose Dokumentation gewährleistet, dass Sie Ihren Anspruch auf Schadensersatz geltend machen können. Anhand des Bauschadengutachtens können alle festgestellten Baumängel festgehalten werden. 

Ein Sachverständiger notiert die Baumängel im Bauschadengutachten und analysiert auch die Schadensursachen. Der Spezialist ist deswegen notwendig, damit die Ermittlung des Schadens ordnungsgemäß und fachgerecht mit den entsprechenden Geräten geschieht. 

Als Fachmann kann der Gutachter die Schäden ausführlich überprüfen und die Ergebnisse ins Labor senden. Darüber hinaus umfasst das Bauschadengutachten nicht nur die Diagnosen der Schadensursachen, sondern auch die Vorschläge für deren Behebung. Ebenso ist die Kostenkalkulation Teil des Bauschadengutachtens.  

Besonders wichtig ist anzumerken, dass das Bauschadengutachten bei Gerichtsverhandlungen als Beweismittel herangezogen wird.

Ein Bausubstanzgutachten aufsetzen

Das gutachterlich erstellte Bausubstanzgutachten dient hauptsächlich zur Absicherung des Erwerbers und gewährleistet, dass keine versteckten Bauschäden und Baumängel vorhanden sind. Darüber hinaus gibt es Aufschluss über den aktuellen Zustand des Bauobjekts. 

Für die Erstellung des Bausubstanzgutachtens sind mehrere Schritte notwendig, wobei man mit der Erfassung des aktuellen Zustands der Immobilie beginnt. In diesem Zusammenhang wird das Gebäude im Hinblick auf den baulichen und technischen Zustand untersucht. 

Überprüft werden dabei die Konstruktion, Kellerdichtigkeit, Fenster, Fassaden, Haustechnik und Wärmedämmungen. Anschließend hält der Gutachter den zu erwartenden Kostenumfang für die erforderlichen Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen schriftlich fest. Darüber hinaus werden auch Umbau- und Erweiterungsmöglichkeiten angeboten. 

Ein Sachverständiger kann nicht nur für das Aufsetzen des Bausubstanzgutachtens wichtig sein, sondern auch als Überwachungs- und Begleitungsinstanz des Bauherrn fungieren. 

Es wurde ein Bauschaden entdeckt – Wie mache ich meinen Schadenersatz geltend?

Untersuchen Sie die Immobilie regelmäßig hinsichtlich Bauschäden, da die gesetzliche Gewährleistungsfrist in drei Jahren abläuft. Haben Sie einen Schaden entdeckt, dann müssen Sie diesen dokumentieren und den zuständigen Bauunternehmer informieren. Treten Komplikationen auf, dann kontaktieren Sie bitte umgehend einen Anwalt für Baurecht oder/und einen Sachverständigen. Beachten Sie dabei unbedingt die gesetzliche Frist, um Ihre Ansprüche frühzeitig geltend zu machen. 

Als Bauherr kann es kompliziert sein, einen Bauschaden rechtzeitig festzustellen. Aus diesem Grund sollten Sie einen Fachmann heranziehen, um sich zukünftig vor hohen Kosten zu schützen. Der Sachverständiger kann den Bauschaden und dessen Ursachen erkennen sowie Vorschläge für die Behebung anbieten. 

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