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Bauschaden an einer Immobilie - Diese Möglichkeiten haben Sie!

Mann und Frau schauen zur Decke, Schaden in der Decke

Sie haben einen Bauschaden an Ihrer Immobile aufgrund von Baumängel? Schildern Sie uns Ihr Anliegen und erhalten Sie eine Ersteinschätzung von unseren Anwälten für Baurecht. Unsere Spezialisten klären Sie darüber auf, ob es sinnvoll ist den Baumängel geltend zu machen bzw. einzuklagen. Hierfür einfach passenden Anwalt in unserer Anwaltssuche auswählen und Erstgespräch vereinbaren.

Ein Bauschaden ist eine Verschlechterung des Zustandes einer Immobilie und entsteht meist durch ein schädigendes Ereignis oder fehlerhafte Bauweise. 

Häufige Bauschäden sind Abblätterungen, Abplatzungen, Abrasionen, Ausblühungen, Risse, Korrosion und Undichtigkeiten. Es gibt unterschiedliche Ursachen für Bauschäden, z.B. Wasserrohrbrüche, Abblätterungen durch Frostsprengung, Salzkristallisation, Einwirkungen von Säuren oder Korrosion. 

Ebenso kann ein Bauschaden durch qualitativ minderwertige Baumaterialien oder eine falsche Bauweise verursacht werden. 

Verschlechterung durch einen Bauschaden wirkt sich auf den Wert der Immobilie aus, deswegen müssen Bauschäden vom Gutachter bei der Wertermittlung unbedingt berücksichtigt werden. Der folgende Beitrag erläutert Ihnen, welche häufigen Bauschäden es gibt, was Sie bei einem Bauschaden unternehmen können und wer haftet und inwieweit die Versicherung Bauschäden übernimmt.

Linktipp: Bautrrägervertragsgesetz (BTVG)

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Was ist ein Bauschaden?

Durch einen Bauschaden mindert sich der Wert einer Immobilie und durch die Renovierung der Bauschäden entstehen hohe Kosten für den Eigentümer. Bauschäden sind Schäden an Immobilien und entstehen meist durch qualitativ minderwertige Baumaterialien oder eine insuffiziente Bauweise.

Ein Bauschaden sorgt für eine Verschlechterung des Zustands einer Immobilie. Verschlechterungen können beispielsweise Schimmel, Steinverfärbungen, Risse, Korrosion oder Abblätterungen sein. Für Bauschäden gibt es verschiedene Ursachen, z.B. Baumängel, falsche Nutzung, Verschleiß, Unwetter oder ein Wasserschaden.

Ebenso kann eine verspätete oder nicht akkurat durchgeführte Instandhaltung eine Ursache für einen Bauschaden sein.

Ein Bauschaden führt zum einen zu optischen Beeinträchtigungen der Immobilie und zum anderen auch zu nachlassenden Funktionen und verschlechterter Tragsicherheit der Bauteile. Bauschäden führen insgesamt zu einer Wertminderung der Immobilie.

Gewisse Bauschäden wie Schimmelpilze können auch ein Gesundheitsrisiko darstellen. Instabile Balken oder Treppengeländer können hingegen eine Lebensgefahr darstellen. Aus diesem Grund sollte ein Bauschaden immer frühzeitig beseitigt werden, um die Sicherheit im Haus beizubehalten.

Linktipp: Bauzeitverlängerung – Welche Möglichkeiten gibt es?

Was ist der Unterschied zwischen einem Bauschaden und einem Baumangel?

Befindet sich das Haus nicht im Bau- oder Kaufvertrag vereinbarten Zustand, dann spricht man von einem Baumangel. Kurzgefasst heißt das, dass der Zustand der Immobilie vom versprochenen Zustand abweicht. Hierbei kann es sich um mangelhafte Isolierungen oder undichte Stellen handeln.

Aus einem Baumangel kann jedoch in Kürze ein Bauschaden entstehen, d.h. ein Bauschaden ist meist die Folge eines Baumangels. Erfolgt beim Hausbau keine fachgerechte Abdichtung, kann Wasser in das Bauwerk dringen, was wiederum einen Bauschaden verursacht. 

Ein Bau ist dann mangelfrei, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit hat und nach heutiger Technik und Bauweise gebaut wurde. Die Beschaffenheit der Immobilie wird durch Gesetze und Normen definiert, an welchen sich auch der Bauvertrag orientiert. Als Eigentümer können Sie sich somit vor Bauschäden absichern und das Risiko eindämmen. Ein Fachanwalt für Bauchrecht hilft Ihnen dabei, einen Bauvertrag aufzusetzen.

Was sind die häufigsten Bauschäden?

Baumängel und Bauschäden entstehen durch eine falsche Bauweise oder fehlerhafte Materialien, deswegen ist die Baukontrolle notwendig. Im nächsten Abschnitt erläutern wir Ihnen kurz die häufigsten Bauschäden und bieten Tipps, wie diese verhindert werden können. 

 

  • Schimmel: Einer der häufigsten Bauschäden ist Schimmel. Er ist nicht nur optisch störend und geruchsbelästigend, sondern auch gesundheitsgefährdend. Es gibt viele Ursachen für Schimmel: Mangelhafte Bauweise, undichte Stellen, falsches Lüften und Feuchtigkeit im Raum.  
  • Kellerfeuchtigkeit: Feuchtigkeit kann auch im Keller auftreten. Wer sich vor hohen Kosten schützen möchte, sollte vor und während des Baus alle Informationen zur Baugrube einholen. Insbesondere die Kellerabdichtung sollte kontrolliert werden, um Baumängel und Kellerfeuchtigkeit zu verhindern. 
  • Risse: Auch Risse in Böden, Wänden und Decken gehören zu den häufigsten Bauschäden. Risse im Bauwerk können die Sicherheit und Stabilität des Bauwerks beeinträchtigen. Insbesondere Bodenplatten und Geschossdecken sollten im Auge behalten werden. 
  • Balkon- und Terrassenschäden:  Ebenso sind Balkone und Terrassen durch häufige Bauschäden gefährdet. Oftmals sacken Terrassen ab oder Regenwasser zerstört das Fundament. 
  • Dachschäden: Dächer sollten dementsprechend konstruiert sein, sodass es den Wetterbedingungen standhalten kann. Auf die Dachaussteifung sollte ein besonderes Augenmerk gelegt werden, um sich vor künftigen Bauschäden zu schützen. Ebenso sind die Wärmedämmung und die Winddichtigkeit entscheidend. 

Bausachverständiger können Ihnen dabei behilflich sein, die häufigsten Bauschäden zu verhindern und gehen im Schadensfall gegen das jeweilige Bauunternehmen vor.

Was sind die Ursachen für Bauschäden?

Häufig entstehen Bauschäden durch einen zuvor entstandenen Baumangel. Andere Ursachen für Bauschäden können auch Nachwirkungen eines Wasserrohrbruchs, undichte Stellen, falsche Isolierungen und Abdichtungen oder die Verwendung von qualitativ minderwertigen Baumaterialien sein.

Was sind die Folgen für Bauchschäden?

Die gravierendste Folge für einen Bauschaden ist die Wertminderung der Immobilie. Schwerwiegende Bauschäden (falsche Abdichtungen, fehlende Isolierungen oder eine schlechte Wärmedämmung) können auch die Gesundheit der Bewohner gefährden und in einigen Fällen lebensgefährlich sein. 

Man unterscheidet hierbei zwischen einem Mangelschaden und Mangelfolgeschaden, wobei man als Mangelschaden solche Schäden bezeichnet, die einen Schaden am Bauwerk darstellen. Mangelfolgeschäden beziehen sich hingegen auf die finanzielle Lage des Auftragsgebers. 

Wer übernimmt die Haftung für einen Bauschaden?

Der Auftragnehmer (AN) ist dafür verantwortlich dem Auftraggeber (AG) ein einwandfreies Wohnobjekt wie vereinbart zur Verfügung zu stellen. Ist dies nicht der Fall, dann kann man den Bauträger wegen Bauschäden verklagen.

Grundlage hierfür ist der Bauvertrag, d.h. alles, was von den Vereinbarungen im Vertrag abweicht, kann vom Auftraggeber zurückgefordert werden. 

Nach österreichischer Norm für Bauschäden haften die Auftragnehmer im Baustellenbereich für Schäden, die während oder durch ihre Tätigkeit entstanden sind. Ein Anspruch auf Entschädigung setzt zunächst eine festgestellte Beschädigung voraus.

Verursacht eine Verunreinigung eine Funktionsstörung, löst dies eine Haftung aus. Inbegriffen in der Haftung sind nicht nur Beschädigungen am Baubestand, sondern auch Beschädigungen an Leistungen, die der Auftraggeber bereits übernommen hat.  

Als Anspruchsgegner kommen nur jene Auftragnehmer in Frage, die zum Zeitpunkt der Beschädigungen im Baustellenbereich beschäftigt waren.  Der Auftraggeber hat die Aufgabe, die Art, den Umfang und den Zeitpunkt der Beschädigung am Bauobjekt aufzuzeichnen.

Werden die Voraussetzungen für den Anspruch erfüllt, haften die zum Zeitpunkt des Schadens tätigen Auftragnehmer anteilsmäßig im Verhältnis ihrer Auftragssumme. Der Anspruch auf Schadensersatz bei Baumängel ist jeweils auf 0,5 % der ursprünglichen Auftragssumme des einzelnen Auftragsnehmer beschränkt. Der Auftragnehmer hat dabei das Recht, Nachweise zu erbringen, die zeigen, dass der Schaden nicht durch ihn verursacht wurde. Kann ein Auftragnehmer dies nachweisen, ist er von der Haftung ausgeschlossen.

Hat ein Auftragnehmer hingegen seine vertraglichen Pflichten missachtet und dadurch einen Schaden verursacht, so übernimmt er hierfür die Haftung. Liegen keine Vereinbarungen vor und entsteht ein Schaden durch eine leicht fahrlässige Handlung, dann ist die Haftung des Sachschadens auf maximal 750.000 Euro begrenzt.

Wann entfällt die Haftung für Bauschäden?

Ein Auftragnehmer haftet nicht, wenn die Baumängel und Bauschäden aufgrund folgender Tatbestände entstanden sind: 

    • Die Bauschäden entstanden durch einen anderen Betrieb im Rahmen der Vorarbeit. 
    • Obschon es sich um Bauschäden und Mängel handelt, wurde die Leistung dennoch im Rahmen der gewünschten Vereinbarungen und Anforderungen erbracht. 
    • Der Schaden entstand durch Bauteile oder Baustoffe, welche vom Bauherrn bereitgestellt oder gewünscht waren. 

Aus diesem Grund raten wir Ihnen als Eigentümer einen Fachanwalt für Baurecht zu konsultieren, um im Falle eines Bauschadens ausreichend abgesichert zu sein. Die obigen Beschränkungen zeigen, dass ein nicht eindeutig formulierter Bauvertrag oder eine nicht ausreichende Beratung zu einem Haftungsausschluss führen kann.

Bauschadengutachten erstellen und bauliche Mängel dokumentieren

Haben Sie an Ihrem Bauobjekt einen Bauschaden entdeckt, dann sollten Sie diesen unbedingt dokumentieren. Nur durch eine lückenlose Dokumentation können Sie einen Anspruch auf Schadensersatz geltend machen. Mithilfe des Bauschadengutachtens können Sie alle festgestellten Mängel des Bauobjekts festhalten. 

Ein Gutachter vermerkt die Baumängel im Bauschadengutachten und ermittelt gleichzeitig die Ursachen des Schadens. Haben Sie einen Schimmelschaden an Ihrer Immobilie, dann muss die Ursache hierfür festgestellt werden. Ein Fachmann ist deshalb zwingend notwendig, um die Schadensermittlung fachgerecht mit den entsprechenden Messgeräten durchführen zu können. Der Gutachter kann die Bauschäden genau untersuchen und Untersuchungsergebnisse in ein Labor schicken. Ferner beinhaltet das Bauschadengutachten nicht nur Diagnosen der Schadensursachen, sondern auch Vorschläge für eine Behebung der Schäden. Auch eine Kostenkalkulation kann in einem Bauschadengutachten aufgenommen werden. 

Das Bauschadengutachten dient bei gerichtlichen Verhandlungen als Beweismittel, sofern die Bauschäden von einem Gutachter mit entsprechender Qualifikation aufgenommen wurden. In diesem Fall hat der Bauherr Aussicht auf einen Schadensersatz.

Ein Bausubstanzgutachten erstellen

Ein Bausubstanzgutachten wird von einem Gutachter erstellt und dient als Sicherheit für den Erwerber. Es gewährleistet, dass keine versteckten Bauschäden und Baumängel vorhanden sind. Darüber hinaus bietet ein Bausubstanzgutachten einen Überblick über den aktuellen Zustand des Bauobjekts.

Um ein Bausubstanzgutachten zu erstellen, sind mehrere Schritte notwendig. Der erste Schritt ist die Erfassung des aktuellen Zustands. Hierfür wird das Gebäude hinsichtlich des baulichen und technischen Zustands untersucht. Wichtig sind hierbei die Konstruktion, Kellerdichtigkeit, Fenster, Fassaden, Haustechnik und Wärmedämmungen. Im Anschluss daran notiert der Gutachter den zu erwartenden Kostenumfang für die erforderlichen Reparatur- und Renovierungsmaßnahmen. Ferner werden auch Umbau- und Erweiterungsmöglichkeiten vorgestellt.

Ein Gutachter ist jedoch nicht nur für die Erstellung des Bausubstanzgutachtens wichtig, sondern fungiert auch als Überwachungs- und Begleitungsinstanz des Bauherrn.

Benötigen Sie anwaltliche Unterstützung beim Erstellen eines Bausubstanzgutachtens? In unserer Anwaltssuche für Baurecht können Sie ganz einfach unsere Anwälte für Baurecht konsultieren. Unsere Spezialisten klären Sie über die mögliche Vorgehensweise auf.

Welche Fristen müssen bei Bauschäden eingehalten werden?

Grundsätzlich erhält man beim Bau einer Immobilie meist eine Garantie, welche ab dem Zeitpunkt der Bauabnahme beginnt. Stellt der Bauherr innerhalb dieses Zeitraums eine Baumangel an seinem Wohnobjekt fest, dann kann er Ansprüche auf Schadensersatz geltend machen. Nichtsdestotrotz hat der Bauunternehmer die Möglichkeit, den Baumangel oder Bauschaden zu beheben. 

Mit der Übernahme des Bauobjekts beginnt die Frist für die Gewährleistung, welche in Österreich 3 Jahre beträgt. Für unbewegliche Sachen wie Bauwerke beträgt sie 3 Jahre und für bewegliche Sachen zwei Jahre. Materialien und Gegenstände, die mit dem Haus verbunden sind (Fliesen, Heizung), gelten als unbeweglich und haben demnach eine dreijährige Frist. 

Der festgelegte Zeitraum von 3 Jahren mag zunächst einmal ausreichend erscheinen, doch häufig werden Bauschäden auch nach dieser Frist festgestellt. Deswegen empfehlen wir Ihnen, vor Ablauf der Frist eine Prüfung durch einen Sachverständigen durchführen zu lassen. Diese Herangehensweise schützt Sie vor kostspieligen Bauschäden und gewährleistet, dass der Verursacher dafür zur Rechenschaft gezogen wird.

Was sollte man unternehmen, wenn ein Bauschaden festgestellt wurde?

Da die gesetzliche Gewährleistungsfrist innerhalb von drei Jahren abläuft, sollten Sie die Immobilie regelmäßig untersuchen, um Bauschäden festzustellen. Haben Sie einen Bauschaden entdeckt, dann dokumentieren Sie diesen und informieren Sie den zuständigen Bauunternehmer. 

Sollte es zu Komplikationen kommen, konsultieren bitte zeitnahe einen Anwalt und einen Sachverständigen. Achten Sie insbesondere auf die gesetzliche Frist, um Ihre Ansprüche rechtzeitig geltend zu machen.

Da es für einen Laien schwierig sein kann, einen Schaden festzustellen, sollte ein Fachmann herangezogen werden. Somit können Sie sich vor hohen Kosten schützen und Bauschäden erkennen. Ein Sachverständiger kann den Schaden und dessen Ursachen feststellen sowie Vorstellung für deren Behebung bieten. 

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