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Bauträger verklagen - So gehen Sie vor

Mann sitzt am Schreibtisch, telefoniert

Baupfusch – was tun? Wie kann man den Bauträger verklagen und Baumängel geltend machen? Häufig kommt es durch den Bauträger zum Verzug des Fertigstellungstermins, da der Bauträger nicht fertig wird. In anderen Fällen entsprechen die Leistungen des Bauträgers hingegen nicht den Erwartungen oder Vereinbarungen. Nicht selten versucht der Bauherr Baumängel geltend zu machen, doch der Bauträger beseitigt die Mängel nicht. Dann muss man den Bauträger verklagen.

Sie hatten Pfusch am Bau und denken daran Ihren Bauträger zu verklagen? Unsere Anwälte für Baurecht geben Ihnen eine Ersteinschätzung zu Ihrem Fall und klären Sie über Möglichkeiten, Risiken sowie Chancen auf. 

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Des Weiteren gibt Ihnen der folgende Artikel alle wichtigen Informationen, wie man den Bauträger verklagen kann und erläutert Ihnen, das richtige Vorgehen für die Mängelbeseitigung nach der Abnahme. Wenn Sie Ihren Bauträger verklagen möchten, sollte Sie umgehend einen Anwalt für Baurecht kontaktieren.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Was versteht man unter einem Bauträger?

Ein Bauunternehmen ist ein Bauträger, das bezugsfertige Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke anbietet. Ein Bauträger ist der wichtigste Anbieter für Bauprojekte und schlüsselfertige Immobilien. Neben der Realisierung des Bauprojekts kümmern sie sich auch um das Einholen aller Genehmigungen und die Koordination der Bauphasen. 

Bevor Bauträger Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke an Personen verkaufen, kaufen sie Grundstücke von Gemeinden, Landwirten, Privatpersonen oder anderen Eigentümern und bauen darauf Häuser. Nachdem der Bauträgervertrag abgeschlossen wurde, übernimmt der Bauträger die Planung des gesamten Bauprojekts. Während der Realisierung des Projekts bleibt der Käufer auch der Bauherr.

Der Unterschied zwischen Bauträger und Baumeister

Ein Bauträger übernimmt die organisatorische und kommerzielle Abwicklung des Bauprojekts. Hierzu zählt die Grundbeschaffung, die Projektprüfung und -entwicklung, die Erstellung des Bau- und Nutzungskonzepts und des Finanzierungsmodells bis hin zur Verwertung des Objekts. 

Der Baumeister übernimmt im Unterschied zum Bauträger die technische Planung des Bauprojekts, die Konzeption der baulichen Grundlagen, die Entwicklung der baulichen Lösungen und die Durchführung von Bauvorhaben. 

Demzufolge kann man sagen, dass der Bauträger die übergeordnete Instanz ist und fungiert als Bauherr und Auftraggeber für die am Bauprojekt beteiligten Professionisten. Häufig werden im alltäglichen Sprachgebrauch beide Begriffe verwendet, ohne den Unterschied zwischen Baumeister und Bauträger zu berücksichtigen.

Abnahme der Leistung des Bauträgers

Bevor der Bauherr die Immobilie bewohnen bzw. beziehen kann, muss eine Abnahme der Leistung des Bauträgers erfolgen. Dieser Zeitpunkt ist besonders wichtig, da hier alle Baumängel festgestellt werden sollten. Beauftragen Sie daher einen professionellen Gutachter, der die Immobilie hinsichtlich aller Baumängel und Bauschäden prüft.

Die Abnahme der Leistung des Bauträgers ist deshalb wichtig, da sich ab diesem Zeitpunkt entscheidet, ob die Vergütung für den Bauträger fällig ist, die Gewährleistungsfrist beginnt oder der Bauträger Mängel beseitigen muss. Ebenso ist das richtige Vorgehen bei der Mängelbeseitigung nach der Abnahme wichtig. Eine missliche Abnahme oder voreilige Mängelbeseitigung kann einen Verlust Ihrer Ansprüche bedeuten. Nehmen Sie keinesfalls selbstständig Verbesserung an den Bauschäden oder Mängeln vor. Sollte der Bauträger die Mängel nicht beseitigen, haben Sie das Recht den Bauträger zu verklagen. 

Nur in seltenen Fällen sind Immobilien wirklich frei von sämtlichen Baufehlern, daher lohnt sich die Beauftragung eines Sachverständigen allemal. Baumängel können beispielsweise fehlende Bauteile, undichte Stellen, Risse in den Wänden oder in Böden, Feuchtigkeit im Fundament oder unfertige Baubereiche sein. Dies macht eine Abnahme der Leistungen des Bauträgers äußerst kompliziert.  

Tätigen Sie eine Abnahme nicht vorschnell, ansonsten gehen Sie das Risiko ein, Ihre Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche zu verlieren. Holen Sie sich Hilfe von einem Fachmann und nötigenfalls auch von einem Anwalt für Baurecht, um den Bauträger zu verklagen. Wurde die Abnahme vorschnell durchgeführt, muss der Bauträger die Mängel nicht beseitigen und kann dies verweigern. Hierbei ist der individuelle Einzelfall zu prüfen.

Bei einer vorbehaltslosen Abnahme des Bauprojekts, bestätigen Sie, dass das Haus oder die Eigentumswohnung vertragsgerecht erstellt wurde. Sollten Sie jedoch Baumängel geltend machen wollen oder mit der Leistung des Bauträgers unzufrieden sein, können Sie den Bauträger verklagen.

Richtiges Vorgehen bei der Mängelbeseitigung nach Abnahme

Haben Sie oder ein Gutachter Mängel an Ihrem Wohnobjekt entdeckt, dann sollten Sie diese keinesfalls selbst beseitigen. Für die Nachbesserungen und Korrekturen ist zunächst der verantwortliche Bauträger zuständig. Sollte es Komplikationen geben dadurch, dass der Bauträger die Mängel nicht beseitigen will, holen Sie sich fachmännische Hilfe. 

Ein Anwalt für Baurecht kann Sie ausführlich bezüglich des richtigen Vorgehens bei der Mängelbeseitigung nach Abnahme beraten. Handeln Sie keinesfalls voreilig, ansonsten können Sie Ihre Ansprüche verlieren. 

Bauträger verklagen – welche Gründe gibt es?

Zu den häufigsten Gründen einen Bauträger zu verklagen zählen 

Bei beiden Gründen haben Sie das Recht, Ihren Bauträger zu verklagen, um Baumängel geltend zu machen oder entstandene Kosten durch einen Verzug des Fertigstellungstermins durch den Bauträger zurückzuerhalten. 

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Wer übernimmt die Haftung für einen Bauschaden?

Der Auftragnehmer (AN) hat die Verantwortung dem Auftraggeber (AG) ein einwandfreies Bauobjekt – wie vertraglich vereinbart – zu übergeben. Entstehen hingegen Bauschäden, kann der Bauherr den Bauträger verklagen. Basis hierfür ist der Bauvertrag, d.h. alles, was von den Vereinbarungen im Vertrag abweicht, kann vom Bauherrn eingeklagt und zurückgefordert werden. 

Auftragnehmer haften im Baustellenbereich für Schäden, die während oder durch ihre Tätigkeit entstanden sind. Um einen Anspruch auf Entschädigung zu haben, muss der Bauschaden an z.B. einer Immobilie erst festgestellt worden sein. Inbegriffen in jener Haftung sind nicht nur Schäden am Baubestand, sondern auch Schäden, die der Auftraggeber bereits übernommen hat.  

Der Auftraggeber muss die Art, den Umfang und den Zeitpunkt der Beschädigung am Bauobjekt aufzeichnen. Werden die Voraussetzungen für den Anspruch erfüllt, haften die zum Zeitpunkt des Schadens tätigen Auftragnehmer anteilsmäßig im Verhältnis ihrer Auftragssumme. Gleichzeitig hat der Auftragnehmer rechtlich auch die Möglichkeit, Nachweise zu erbringen, die beweisen, dass der Schaden nicht durch ihn verursacht wurde. Kann er jene Nachweise aufbringen, ist er von der Haftung ausgeschlossen. 

Ist der Bauträger jedoch für den Schaden verantwortlich, dann muss er auch die Haftung übernehmen.

Der Gewährleistungsanspruch

Unter den Gewährleitungsanspruch fallen jene Bauschäden, die nach der Übergabe auftreten. Dieser Anspruch kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Wird der Gewährleistungsanspruch geltend gemacht, dann ist die Beweissicherung entscheidend. 

Aus diesem Grund sollten Sie die Abnahme des Objekts und insbesondere die Bauschäden an der Immobilie mittels Fotos und Videos dokumentieren. Holen Sie zusätzlich ein privates Gutachten ein, um sich ausreichend abzusichern. 

Ansprüche bei versteckten Mängeln

Als versteckte Mängel bezeichnet man all jene Mängel, die innerhalb von 6 Monaten ab der Übernahme auftreten. Versteckte Mängel sind meist undichte Stellen oder defekte Bauteile, die oftmals erst zu einem späteren Zeitpunkt einen Schaden anrichten. 

Bei einem versteckten Mangel geht man davon aus, dass er bereits von Anfang an vorhanden war. Bei versteckten Mängeln haben Bauherrn bzw. Käufer 30 Jahre Zeit, Gewährleistungsansprüche geltend zu machen. Sind die Baumängel erst nach 6 Monaten erkennbar, muss der Käufer beweisen, dass die Mängel bereits bei der Übernahme vorhanden waren.

Die Gewährleistungsfrist

Ab der Übergabe des Bauprojekts beginnt die Gewährleistungsfrist zu laufen; sie beträgt bei unbeweglichen Sachen wie Bauwerken 3 Jahre. Dabei haben Gegenstände, die fest mit dem Gebäude verbunden sind (Fliesen, Fenster, Heizung, Türen, Elektroinstallationen) ebenfalls eine dreijährige Frist.

Schadenersatz vom Bauträger einfordern

In einigen Fällen haben Bauherrn auch einen Schadenersatzanspruch wegen Baumängel, wenn der Bauträger die Mängel nachweislich verschuldet hat. Die Frist zur Geltendmachung der Schadenersatzansprüche beträgt 3 Jahre und läuft ab Erkennen des Schadens. Jene Schadenersatzansprüche verjähren erst nach 30 Jahren. 

In den ersten 10 Jahren muss der Auftragnehmer beweisen können, dass er den Bau fachgerecht durchgeführt hat.

Baumängel geltend machen und Bauträger verklagen

Nach der Abnahme können Bauherren die Bauträger verklagen und Schadensersatz fordern. Doch Vorsicht, denn nach der Abnahme kommt es zu einer Beweislastumkehr. Nun ist der Bauherr verpflichtet vor Gericht nachweisen zu können, dass die Mängel vom Bauträger verschuldet wurden. 

Um die entstandenen Baumängel geltend zu machen, sollten Sie einen Anwalt für Baurecht konsultieren und sich ausführlich beraten lassen. Er kann Ihnen behilflich sein, den Bauträger zu verklagen. Außerdem unterstützt er Sie bei der Erstellung eines Gutachtens und begleitet Sie bei allen weiteren Schritten, um Ihre Ansprüche erfolgreich geltend zu machen.

Bauträger wegen Verzug des Fertigstellungstermins verklagen

Gerät der Bauträger in Verzug mit dem Fertigstellungstermin, dann können Vergütungsansprüche für den Auftraggeber entstehen. Ebenso kann auch der Auftragnehmer einen Anspruch haben, wenn der Verzug durch den Auftraggeber oder ihm untergeordnete Dritte verursacht wurde. 

Ist der Bauträger hingegen für die Behinderungen oder Unterbrechungen der Bautätigkeiten allein verantwortlich, dann hat es keinen Anspruch auf Vergütung bei Bauzeitverlängerung und muss gegebenenfalls für zusätzlich entstandene Kosten aufkommen. 

In Bauträgerverträgen wird meist eine Fertigstellungsfrist vereinbart, zu welcher das Bauwerk schlüsselfertig sein sollte. Nicht immer kann dieses Datum eingehalten werden und der Bauträger ist für den Verzug des Fertigstellungstermins verantwortlich. Als Bauherr haben Sie in diesem Fall mehrere Möglichkeiten, den Bauträger zu verklagen: 

  • Bauträger auf Schadensersatz verklagen.
  • Bauträger verklagen, um die Kosten für eine Ersatzwohnung (Miete) oder ein Hotelzimmer übernehmen zu lassen.
  • Bauträger verklagen, um die Kosten für den Umzug in die Ersatzwohnung übernehmen zu lassen.

Wird der Bauträger nicht rechtzeitig fertig, dann muss er dem Bauherrn Verzugsschadensersatz zahlen. Die Höhe und der Umfang der Nutzungsentschädigung für den Bauherrn hängen von der individuellen Ausgangssituation und den Gründen für den Verzug ab. 

Zusätzlich zur Nutzungsentschädigung muss der Bauträger auch für alle weiteren Kosten aufkommen, wenn diese im Zusammenhang mit dem Verzug des Fertigstellungstermins durch den Bauträger entstanden sind. Hierbei kann es sich um Kosten für einen Umzug oder ein Hotelzimmer handeln. 

Welche Kosten erstattet werden, ist vom individuellen Einzelfall abhängig und kann Ihnen von einem Anwalt für Baurecht erklärt werden.

Bauträger verklagen – darauf sollten Sie achten!

Entsteht Pfusch am Bau, dann ist das mehr als ärgerlich, doch den Bauträger zu verklagen, kann ein langwieriger und nervenaufreibender Prozess sein. Wer von vornhinein einen gerichtlichen Konflikt vermeiden möchte, kann dies durch einige Vorsichtsmaßnahmen verhindern. 

Damit Sie Ihre Bauträger nicht verklagen müssen, sollten sie folgende Aspekte beachten. Sollte eine gerichtliche Auseinandersetzung jedoch unausweichlich sein, da der Bauträger die Mängel nicht beseitigen will, dann holen Sie sich schnellstmöglich anwaltlichen Rat.

  • Kontrollen des Bauvorhabens: Bereits während der Bautätigkeiten sollten Sie die Arbeitsschritte aller Beteiligten kontrollieren und prüfen lassen. Ein Bauberater unterschützt und begleitet Sie während des gesamten Bauprojekts und erkennt Bauschäden frühzeitig. Wer Baumängel frühzeitig aufspürt, kann zukünftig hohe Kosten sparen und muss den Bauträger nicht verklagen. 
  • Abnahme gut vorbereiten: Auch eine ungenügend vorbereitete Abnahme des Bauobjekts kann ein Grund dafür sein, dass Bauherrn Bauträger verklagen müssen. Lassen Sie daher ein Gutachten erstellen, um alle Baumängel zu erkennen. Begutachten Sie das Bauprojekt bereits vor der Abnahme und handeln Sie hierbei nicht vorschnell. Wurden Mängel festgestellt, dann sollten Sie einen Anwalt zurate ziehen und sich beraten lassen. 
  • Mängel vorbehalten und Beweise sichern:  Nach der Abnahme wird ein Übernahmeprotokoll mit den erkennbaren Mängeln erstellt. Notieren Sie in diesem Zusammenhang auch, dass Sie sich die Mängelrechte vorbehalten. Wichtig ist auch eine Vereinbarung von Fristen für die Ausbesserungen durch den Bauträger. Zeugen, Fotos und Bilder sind hilfreich, um den Bauträger zu verklagen und die nötigen Beweise hierfür zu sichern. 
  • Vertragsstrafe vorbehalten: Im Bauträgervertrag kann eine Vertragsstrafe aufgesetzt werden, falls es zu einem Verzug des Fertigstellungstermins durch den Bauträger kommt. 
  • Abnahme des Bauprojekts verweigern: Als Bauherr haben Sie das Recht, die Abnahme zu verweigern, wenn Baumängel oder Bauschäden bestehen. Vereinbaren Sie eine Frist für die Beseitigung der Mängel. 
  • Rechnung nicht zahlen: Bezahlen Sie die Abschlussrechnung erst nachdem alle Mängel durch den Bauträger beseitigt wurden und eine erfolgreiche Abnahme stattgefunden hat. Wurde hingegen eine Abnahme vorgenommen und keine Baumängel notiert, bestätigt der Bauherr, dass das Haus oder die Wohnung vertragsgerecht übergeben worden ist. In diesem Fall hat der Bauträger einen Anspruch auf den termingerechten Rechnungsausgleich. Nichtsdestotrotz kann eine beglichene Rechnung auch die Einwilligung der entstandenen Mängel bedeuten. Holen Sie sich in diesem Fall anwaltlichen Rat ein.    
  • Anwaltlicher Rat: Da die Abnahme des Bauprojekts äußerst wichtig ist, sind viele Bauherrn damit überfordert. Eine fachspezifische Beratung durch einen Anwalt für Baurecht und/oder einen Gutachter kann hierbei sehr hilfreich sein. Sowohl ein Baurechtsanwalt als auch ein Sachverständiger kann bei Unsicherheiten hinsichtlich der Bauabnahme weiterhelfen. Insbesondere dann, wenn Sie Ihren Bauträger verklagen möchten, ist die Unterstützung eines Anwalts essentiell.   
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