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Der Bauvertrag - Worauf kommt es an?

Ehepaar mit Bauplan im Hintergrund

Der Bauvertrag in Österreich ist ein ganz normaler Werkvertrag, der nach den allgemeinen Grundsätzen von Angebot und Annahme zustande kommt. Deshalb finden für den Bauvertrag auch die entsprechenden Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB) Anwendung. 

Dabei kann ein Bauvertrag nach dem Bauvertragsrecht über jede Art von Bauleistung geschlossen werden. In diesem Beitrag wollen wir alle wichtigen Fragen zum Bauvertrag beantworten, wie z. B. Wann unterschreibt man einen Bauvertrag? 

Was versteht man unter einem Werkvertrag? Wie kommt ein Bauvertrag zustande? Wer prüft meinen Bauvertrag? Wie kommt ein Bauvertrag zustande?

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Rechtliches zum Bauvertrag

Der Bauvertrag als Werkvertrag findet seine Bestimmungen in den §§ 1151, 1152 und der §§ 1165 bis 1171 ABGB. Dabei kann er über jede Form von Bauleistung abgeschlossen werden. Allerdings ist es dabei wichtig, dass die zu erbringenden Leistungen genau beschrieben werden und im Bauvertrag auf die Besonderheiten der jeweiligen Baustelle eingegangen wird. 

Deshalb gilt auch für den Bauvertrag die allgemeine Faustregel, die auf jeden Vertrag Anwendung findet und die besagt, dass je ausführlicher Vertragsinhalte geregelt werden, desto eher vermeidet man spätere Streitigkeiten.

Vereinbarung der ÖNORM B 2110

Dabei kann man in Österreich, um eine Vereinheitlichung von Bauverträgen zu erreichen, im jeweiligen Bauvertrag auf die ÖNORM B 2110 verwiesen werden. Jedoch findet nur durch ausdrückliche Vereinbarung die ÖNORM Anwendung, es können allerdings auch abweichende Regelungen hiervon getroffen werden. 

Dabei stellt die ÖNORM die „Allgemeinen Geschäftsbedingungen für den Abschluss von Bauverträgen“ dar. Hierbei unterliegt sie nach dem Bauvertragsrecht auch der Inhalts- und Geltungskontrolle für die Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach den §§ 864 a und 879 ABGB.

Charakter des Bauvertrages

Der Bauvertrag gehört der Vertragsart nach zu den privatrechtlichen Verträgen. Dabei beinhaltet er einen Austausch von Leistungen, bei dem sich der Auftragnehmer verpflichtet, ein Werk gegen eine vereinbarte Vergütung mit dem Auftraggeber zu erstellen. Hierbei ist der geschuldete Erfolg vertragstypisch, der die auftragsmäßige Erstellung eines Bauvorhabens meint. 

Dabei werden Bauverträge normalerweise für folgende Bauvorhaben abgeschlossen:

  • Neubauten (z. B. Schlüsselfertigbau) oder einzelne Teile davon
  • Umbauten, Renovierungsarbeiten oder Einzelleistungen (z. B. Maler- oder Elektroarbeiten etc.)

Dabei sind die Auftragnehmer einzelner Arbeiten meist Handwerksbetriebe. Hingegen werden umfassendere Bauleistungen meist von Bauunternehmern teilweise selbst und teilweise von beauftragten Subunternehmern erbracht, weshalb man diese auch Generalunternehmer bezeichnet.

Abgrenzung des Bauvertrages zu anderen Vertragsarten

Hierbei grenzt sich der Bauvertrag jedoch von anderen Vertragsarten rund um den Bau ab, wie z. B. dem Bauträgervertrag, der den Kauf von noch zu errichtenden Bauobjekten regelt. 

Außerdem existieren auch andere Verträge des Baunebengewerbes, die sich jedoch nicht direkt auf die Herstellung eines Bauobjektes beziehen. Ferner ist der Bauvertrag auch vom Architektenvertrag abzugrenzen, bei dem keine konkreten Bauleistungen, sondern Planungs- und auch Bauüberwachungsleistungen erbracht werden. 

Welche Unterscheidungen von Bauverträgen gibt es nach dem Bauvertragsrecht?

Bei Bauverträgen werden nach dem juristischen Bauvertragsrecht verschiedene Typen von Bauverträgen als Vertragsarten unterschieden. Dabei handelt es sich um die Grundtypen Totalunternehmervertrag, Generalunternehmervertrag und Alleinunternehmervertrag, die im Folgenden näher beschrieben werden sollen.

Der Totalunternehmervertrag nach dem Bauvertragsrecht

Bei einem Totalunternehmer vertrag übernimmt ein Totalunternehmer sämtliche Aufgaben im Zusammenhang mit der Erstellung eines Bauprojektes. Dabei reicht dies von der Finanzierung über den Grundstückskauf, die Planung und Ausführung bis hin zur schlüsselfertigen Übergabe. Hierbei beschäftigt er dazu auch Subunternehmer, die für ihre Tätigkeit eine Gewerbeberechtigung besitzen.

Der Generalunternehmervertrag nach dem Bauvertragsrecht

Beim Generalunternehmervertrag übernimmt ein Generalunternehmer aufgrund einer vorgegebenen Planung die Ausführung bis zur schlüsselfertigen Übergabe. Dabei beschäftigt auch er dazu teilweise Subunternehmer, die für ihre Tätigkeit gewerbeberechtigt sind.

Der Alleinunternehmervertrag nach dem Bauvertragsrecht

Bei einem Alleinunternehmervertrag übernimmt der Alleinunternehmer die Arbeiten an einem Gebäude, für das er befugt und beauftragt wird. Dabei beschäftigt er auch teilweise gewerbeberechtigte Subunternehmer für verschiedene Tätigkeiten.

Welche Bauvertrag Inhalte muss ein vollständiger Bauvertrag aufweisen?

Ein professioneller Bauvertrag ist ein sehr komplexes Vertragswerk, in dem viele einzelne Vertragspunkte sehr detailliert geregelt werden müssen. Dabei ist die die Vollständigkeit und Präzision der Regelungen im Bauvertrag auch ein wichtiger Erfolgsfaktor für ein Bauprojekt und kann rechtliche Streitigkeiten bei der Ausführung vermeiden. 

Hierbei sind die wichtigsten Vertragspunkte:

Der Vertragsgegenstand des Bauvertrages

Ein Bauvertrag sollte immer ein umfassendes Leistungsverzeichnis mit Massen- und Preisangaben enthalten. Außerdem muss auch eine detaillierte Beschreibung der einzelnen Arbeitsleistungen erfolgen im Bauvertrag Inhalt. Dabei sollte der Inhalt und die Vollständigkeit des Leistungsverzeichnisses immer von einem Bauexperten überprüft werden.

Das Leistungsverzeichnis und der Leistungsumfang im Bauvertrag

Das detaillierte Leistungsverzeichnis der Baumaßnahmen und der Leistungsumfang sind das zentrale Element eines Bauvertrags. Dabei lassen sich neben den einzelnen Teilleistungen auch einzelne Arbeitsschritte definieren. 

Außerdem kann man hier Details über Art und Qualität der Baumaterialien sowie über die technische Ausstattung ausführen. Dadurch wird genau ersichtlich, welche Leistungen im Bauvertrag enthalten sind und wie viel der Auftragnehmer, wofür berechnet. Deshalb wird hierdurch auch eine genaue Vergleichsmöglichkeit zwischen Angeboten gewährleistet. Außerdem berufen sich Auftraggeber und Auftragnehmer bei Unklarheiten über die Baumaßnahmen immer auf das Leistungsverzeichnis. 

Deshalb sollte jedem Auftraggeber im Detail klar sein, was genau dort vereinbart ist und was nicht, denn weder mündliche Absprachen noch Katalogtexte können hierbei eine genaue Prüfung ersetzen. Dabei sollte man sich bei der Prüfung des Bauvertrages Zeit lassen und auch unabhängige Experten hinzuziehen. 

Hierbei muss man dann häufig vor dem Bauvertrag unterschreiben den Bauvertrag noch mehrmals anpassen. Deshalb sollte man in diesen Prozess auch einen spezialisierten Anwalt für Vertragsrecht einbinden, der den Anpassungsprozess unterstützen kann. Erfahrene und geprüfte Experten für Vertragsrecht finden Sie schnell und unkompliziert in unserem Anwaltsverzeichnis.

Die Vereinbarungen zur ÖNORM B 2110 Norm

Die in Österreich vorgesehenen Ö-Normen werden erst durch eine entsprechende Vereinbarung Bestandteil des Bauvertrages. Dabei wird durch die Aufnahme der Ö-Normen im Bauvertrag eine der Leistungen entsprechend den technischen Regeln der Ö-Normen geschuldet und anderslautende Vertragsklauseln sollen dadurch ungültig werden.

Festlegung des Zeitrahmens für den Auftragnehmer und Vergütung

Eine Leistungsplanung mit entsprechendem Zeitrahmen ist für den Bauherrn wichtig und sollte deshalb unbedingt in einem Bauvertrag integriert werden. Dabei sollten nicht nur der Baubeginn, sondern auch Termine für einzelne Teilleistungen und die Fertigstellung des Bauwerkes vereinbart werden. 

Hierbei legen sich Auftragnehmer zwar nicht gerne konkret fest, jedoch können Verzögerungen des Bauvorhabens ansonsten nicht rechtswirksam nachvollzogen werden. Ferner sollte man im Bauvertrag Inhalt idealerweise auch vorbereitende Leistungen terminlich fixieren, wie z. B. Vorbereitung der Unterlagen für die Baugenehmigung.

Verzögerungen des Terminplans und Vertragsstrafen

Verzögerungen bei Bauvorhaben kommen aus vielerlei Gründen häufig vor. Dabei kosten diese nicht nur direkt am Bau viel, sondern sie haben auch andere Folgekosten, wie z. B. längere Mietzahlungen in der aktuellen Unterkunft und gleichzeitige Tilgung von Baukreditzinsen. 

Hierbei sollte man versuchen, sich mit dem Auftragnehmer auf Vertragsstrafen im Fall des Verzugs zu einigen, die dann jede Woche über Frist anfallen. 

Dabei sind diese in der Höhe meist abhängig von der Verzögerung und liegen üblicherweise zwischen 0,1 % und 5% des Gesamtpreises.

Qualitätskontrollen während der Baumaßnahmen

Bei Bauverträgen bieten häufig Auftragnehmer Qualitätskontrollen von externen Firmen an. Dabei wird ein Auftragnehmer jedoch zumeist keine wirklich unabhängigen Kontrollen durchführen und die Firmen, die diese Qualitätskontrollen durchführen, arbeiten zumeist schon lange mit dem Auftragnehmer zusammen. Deshalb sollte ein Auftraggeber vereinbaren, dass eigene Baubegleiter, wie z. B. Architekten, einen Baustellenzutritt zu jeder Zeit wahrnehmen können.

Zahlungsvereinbarungen und Abrechnung

Idealerweise sollte man als Auftraggeber einen Fixpreis vereinbaren und dabei auch auf Indexklauseln im Bauvertrag achten, die zu einer Erhöhung der Preise führen können. Deshalb sollten Klauseln im Bauvertrag, wie z. B. „Abrechnung erfolgt nach tatsächlichem Aufwand“, vermeiden werden, die unvorhersehbaren Umstände zu einer Überschreitung des Angebotes führen. 

Jedoch ist bei einem Bauvertrag in der Regel eine Anzahlung fällig, die man als Auftraggeber jedoch möglichst geringhalten sollte. Dabei kann man diese auch durch eine abstrakte, unwiderrufliche Bankgarantie der bauausführenden Firma absichern, um sicherzustellen, dass man im Falle einer Insolvenz des Unternehmens das Geld zurückbekommt.

Die Zahlung nach Bauabschnitten

Ferner sollten Zahlungen nach Baufortschritt erfolgen, wobei die vereinbarten Raten nur nach mangelfreier Fertigstellung des jeweiligen Bauabschnittes fällig werden. Jedoch kommt es in der Praxis auch vor, dass Auftragnehmer mit dem Abbruch der Bauarbeiten drohen, wenn Verzögerungen am Bau eintreten und infolgedessen Zahlungen nicht geleistet werden. 

Hierbei sollte der Auftraggeber alarmiert sein, da dies häufig auf Zahlungsprobleme des Auftragnehmers hinweisen kann. Deshalb sollte man sich in solchen Fällen von einem erfahrenen Anwalt für Vertragsrecht beraten lassen, den Sie einfach und schnell finden können in unserem Anwaltsverzeichnis.

Wann kann man einen Bauvertrag kündigen, widerrufen oder von einem Bauvertrag Rücktrittsrecht Gebrauch machen?

Bei Bauvorhaben treten regelmäßig Probleme bei der Ausführung auf. Deshalb sollte man wissen, wie man im Zweifelsfall bei schwerwiegenden Problemen einen Bauvertrag kündigen kann, einen Bauvertrag widerrufen kann oder auch von einem Bauvertrag Rücktrittsrecht Gebrauch machen kann.

Den Bauvertrag widerrufen

Die Möglichkeit zum Widerruf gilt grundsätzlich auch bei Bauverträgen. Dabei ist jedoch eine zweiwöchige Rücktrittsfrist zu berücksichtigen, innerhalb derer ein Bauvertrag Rücktritt jederzeit möglich ist. 

Hierbei soll ein Verbraucher als Auftraggeber vor übereilten Entscheidungen geschützt werden. Für den Fall, dass die Baumaßnahmen jedoch schon innerhalb dieser Frist begonnen haben, werden ggf. Zusatzkosten fällig. Deshalb sollte man in einem solchen Falle immer die Hilfe eines erfahrenen Anwalts für Vertragsrecht in Anspruch nehmen, den Sie schnell und einfach in unserem Anwaltsverzeichnis finden können.

Das Bauvertrag Rücktrittsrecht

Durch den Abschluss eines Bauvertrages als Werkvertrag sind die Parteien grundsätzlich aneinander gebunden. Dabei kommt es natürlich es bei der Abwicklung des Bauvorhabens regelmäßig zu Problemen. 

Hierbei gibt es unabhängig von vertraglich vereinbarten Gründen für eine Bauvertrag Kündigung gibt es die gesetzliche Möglichkeit, sich bei Vertragswidrigkeiten vom Vertrag zu lösen. Dabei ist jeder Vertragspartner nach § 918 ABGB berechtigt, vom Vertrag zurückzutreten, wenn der andere Vertragsteil seine Leistung nicht zur gehörigen Zeit am gehörigen Ort oder auf die vereinbarte Weise erbringt. Hierbei spielen in der Praxis Terminverzögerungen und Schlechterfüllung die Hauptrolle. 

Deshalb hat der Leistungsempfänger dann das Wahlrecht, am Vertrag festzuhalten oder unter Setzung einer angemessenen Nachfrist vom Bauvertrag zurückzutreten.

Pflicht zur Nachfristsetzung

Allerdings muss dem Auftragnehmer eine letzte Chance gewährt werden, seiner Leistung nachzukommen. Dabei ist die konkrete Dauer der Nachfrist nur im Einzelfall zu beurteilen, allerdings muss sie jedenfalls so gewählt werden, dass der Auftragnehmer die reale Chance zur Nachholung seiner Leistung hat. 

Deshalb gilt für den Einzelfall, dass, je aufwendiger die zu erbringende Leistung ist, desto länger muss auch die Nachfrist sein. 
Dabei beginnt die Nachfrist mit der Rücktrittserklärung zu laufen. Für den Fall, dass der der Auftragnehmer innerhalb der Nachfrist seine Leistung erbringt, wird die Rücktrittserklärung hinfällig und der Vertrag bleibt aufrecht. 

Jedoch wird im Umkehrfall das Vertragsverhältnis aufgehoben und bereits Geleistetes ist rückabzuwickeln. Allerdings ist ein vorzeitige Bauvertrag Rücktritt nur dann möglich, wenn die Leistungsfrist verstrichen ist und wenn unstrittig ist, dass der Vertragspartner nicht mehr bereit ist zu leisten. 

Das Bauvertrag Rücktrittsrecht aus wichtigem Grund

Generell besteht auch die Möglichkeit, aus wichtigem Grund von einem Bauvertrag zurückzutreten. Hierbei steht dieses Recht beiden Vertragspartnern zu, wenn sie das Vertrauen in den Vertragspartner aus einem wichtigen Grund verloren haben und ihnen die Aufrechterhaltung des Vertrags nicht mehr zugemutet werden kann. 

Dabei gibt es grundsätzlich keine Kündigungsfrist. Jedoch sollte die Vertragsauflösung immer nur der letzte Ausweg sein und wichtige Gründe können hierfür vorab vertraglich im Bauvertrag vereinbart werden. Allerdings gilt es zu beachten, dass nicht jeder beliebige Grund als wichtiger Grund definiert werden kann. 

Jedoch gelten regelmäßig als wichtige Gründe erhebliche Vertragsverletzungen sowie die Erschütterung der Vertrauensbasis. Dabei beziehen sich die wichtigen Gründe meist auf die Person des Schuldners und seine Handlungen, im Unterschied zum Verzug, der auf die Leistung abstellt.

Hinweis!

Vom Bauvertrag Rücktrittsrecht sollte man möglichst nur Gebrauch machen, wenn die Gesamtleistung noch nicht erbracht wurde. Für den Fall, dass das Bauvorhaben bereits weitgehend fertiggestellt wurde, führt ein Rücktritt vom Vertrag meist zu einem schlechten Ergebnis. Dabei ist im Zuge einer Rückabwicklung nämlich vom Auftragnehmer eine Wiederherstellung des vorigen Zustands und somit der Abriss zu verlangen. Hingegen ist der Auftragnehmer seinerseits verpflichtet, den bereits entrichteten Werklohn zurückzuzahlen. Hierbei wäre ein Teilrücktritt sinnvoller, der jedoch nur unter der Voraussetzung einer teilbaren Gesamtleistung möglich ist.

Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht beim Bauvertrag behilflich sein?

Ein Bauvertrag ist ein sehr umfangreiches Vertragswerk, dass gut vorbereitet sein sollte, bevor man einen Bauvertrag unterschreibt. Deshalb ist es immer sinnvoll, beim Bauvertrag erstellen oder auch Bauvertrag prüfen einen erfahrenen Rechtsanwalt für Vertragsrecht einzubinden. 

Dabei kann dieser sowohl die Vollständigkeit der Regelungen als auch die rechtliche Korrektheit prüfen und sicherstellen sowie Formulierungsvorschläge für individuelle Vertragsgestaltungen machen. 

Ferner kann er auch bei Unstimmigkeiten während der Bauphase den Vertrag prüfen und Vertragspartner bezüglich der vertraglich vereinbarten Konditionen beraten für weitere Schritte. Spezialisierte und geprüfte Anwälte für Vertragsrecht finden Sie schnell und einfach in unserem Anwaltsverzeichnis.

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