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Pfusch am Bau – Was tun?

Zwei Männer zeigen auf Baustelle

Pfusch am Bau durch billige Baufirmen und Ich-AGs gibt es leider sehr häufig. Doch nicht immer sind es nur die günstigen Firmen, die Pfusch am Bau verursachen, sondern auch nominierte Bauunternehmen leisten sich manchmal gravierende Fehler. 

Meist sind es jedoch die günstigen Bauunternehmen, die minderwertige Materialien verwenden, mit ungenügend qualifizierten Subunternehmern arbeiten und somit Dienstleistungen weit unter den üblichen Preisen anbieten, um die Gesamtkosten des Bauprojekt gering zu halten. Durch diese Herangehensweise wird die Bauqualität immens gemindert – Pfusch am Bau ist das Resultat. 

Was können Sie als Bauherr tun, um Pfusch am Bau zu verhindern? Gibt es eine Verjährung bei Baupfusch? Wie kann man Baumängel geltend machen? Welche Handhabe haben Sie gegen Pfusch am Neubau? Der folgende Artikel gibt Antworten auf diese Fragen und gibt einen Überblick über das Thema Pfusch am Bau.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Pfusch am Bau verhindern und Anwalt für Baurecht kontaktieren

Der beste Weg sich vor Pfusch am Bau zu schützen, ist Vorsorge. Kontaktieren Sie daher vorab und rechtzeitig einen Anwalt für Baurecht. Er kann den Bauvertrag vor Baubeginn prüfen und gewährleistet so, dass der rechtliche Rahmen stimmt und der Bauherr seinen Haustraum vom Bauträger oder Fertighausanbieter erfüllen lassen kann. 

Neben einem Anwalt für Baurecht kann Ihnen auch ein Bausachverständiger weiterhelfen und die Prüfung übernehmen. Der Fachmann kennt sich mit den Gesetzen aus und weiß, worauf man in einem Bauvertrag achten muss. Er erkennt falsche, fehlende und irreführende Formulierungen und legt den Fokus auch auf die Qualität der Subunternehmer. 

Wer sich vorab durch einen Fachmann absichert, kann Pfusch am Bau sowie langwierige Anpassungen verhindern und hohe Kosten sparen.  

Was versteht man unter Pfusch am Bau?

Kellerfeuchtigkeit, Abblätterungen, undichte Dächer, fehlende Abdichtungen und Isolierungen und Schimmelflecken – die Liste der Bauschäden ist lange. Treten Baumängel an der neuen Immobilie auf, dann ist der Ärger groß. In einigen Fällen muss mit langen und nervenzehrenden Gerichtsverhandlungen und Rechtsprozessen gerechnet werden. 

Grundsätzlich ist bei Baumängeln die Rechtsgrundlage der Gewährleistung wichtig. Tritt ein Mangel binnen eines Zeitraums ein, so hat der Geschädigte einen Schadensersatzanspruch. Erscheint der Baumangel innerhalb von 6 Monaten ab der Übergabe, geht man davon aus, dass er bereits bei der Übergabe als versteckter Mangel vorhanden war. Anschließend muss vom Auftraggeber bewiesen werden, dass der Mangel nicht durch ihn entstanden ist.

Durch die Übernahme des Hauses oder der Eigentumswohnung beginnt die Frist der Gewährleistung. Sie beträgt bei Bauwerken, welche als unbewegliche Sache gelten, drei Jahre. Auch fest mit dem Bauwerk verbundene Teile (Fenster, Heizungen, Fliesen, Elektroinstallationen) haben eine dreijährige Gewährleistungsfrist. 

Innerhalb dieses Zeitraums sollten Sie Ihre Schadensersatzansprüche bei Baumängeln geltend machen. Innerhalb dieser Zeit muss das Bauunternehmen gewährleisten, dass keine Fehler auftreten. Die Gewährleistungspflicht besteht auch ohne Verschulden, während der Anspruch auf Schadenersatz vom Verschulden des Unternehmens abhängig ist.

Pfusch am Neubau

Insbesondere Pfusch am Neubau kann sehr ärgerlich sein und sollte von Anfang an vermieden werden. Um Pfusch am Neubau zu verhindern, beauftragt man am besten ein Generalunternehmen mit dem Bau. Somit hat man einen Ansprechpartner und muss sich nicht um viele verschiedene Unternehmen kümmern. 

Bei der Beauftragung eines Generalunternehmen muss sich dieses um die Ursachen eines Schadens kümmern und die Mängel beheben. Beim Bau eines Neubaus können Sie als Hausbauer einen Haftrücklass vereinbaren. Häufig wird 3 % bis 5 % Prozent bis zum Ablauf der Gewährleistungsfrist einbehalten. Vermeiden Sie Pfusch am Neubau und kontaktieren Sie einen Fachmann, um sich abzusichern.

Was ist der Unterschied zwischen einem Baumangel und einem Bauschaden?

Baumängel entstehen relativ häufig am Bau und verursachen dadurch massiven Pfusch am Bau. Obschon die Baumaterialien immer weiterentwickelt werden, nutzen viele Baufirmen minderwertige Baustoffe. Auch die Verarbeitung der Baustoffe ist entscheidend, um ihre Qualität zu gewährleisten. Eine falsche Vorgehensweise und fehlendes Know-how durch unqualifizierte Arbeiter können schnell zu Pfusch am Bau führen.  

Baumängel und Bauschäden können bereits am Anfang des Bauprozesses entstehen und erst sehr spät entdeckt werden. Bereits beim geringsten Verdacht einer mangelhaften Bauausführung sollten Sie einen Fachmann kontaktieren und ein Gutachten erstellen. Doch was ist der Unterschied zwischen einem Bauschaden und einem Baumangel?

  • Baumangel: Als Baumangel bezeichnet man eine fehlerhafte Bauweise oder einen Zustand, der von dem erwarteten und vereinbarten Zustand einer Immobilie abweicht. Meist wird dieser Mangel vom Hersteller verursacht und muss von diesem behoben werden.  Es können technische Mängel (Sachmängel) und juristische Mängel (Rechtsmängel) entstehen. Dieser Baumangel kann letztendlich zu einem gravierenden Bauschaden führen. Ein Beispiel für einen Baumangel wäre beispielsweise eine falsche Wärme- und Schallisolierung oder undichte Abdichtungen. 
 

Häufige Baumängel sind:

    • falscher Wärmeschutz und Wärmebrücken
    • unzureichender Schallschutz
    • mangelhafte Dränage
    • falsche Abdichtung der Kelleraußenwand, an Balkonen oder Terrassen
    • falsche Luftdichtheitsschicht
    • fehlerhafte Fugenausbildung
  • Bauschaden: Verschlechtert sich der Zustand einer Immobilie durch gewisse Umstände wie beispielsweise Schimmelbildung, Risse, klemmende Türen, Verfärbungen oder andere Schäden, dann spricht man von einem Bauschaden. Ein Bauschaden kann durch einen Baumangel oder andere Ursachen (Verschleiß, Belastung, falsche Nutzungsweise, Unfälle, Naturkatastrophen) entstehen. Außerdem kann ein Bauschaden auch durch eine falsche Bauweise hervorgerufen werden. Meist trifft dies auf alte Kellerwände ohne Abdichtungen zu oder auf schlecht gedämmte Außenwände. Häufige Bauschäden sind: 
    • Schimmel
    • Kellerfeuchtigkeit (Wasserränder, abbröckelnder Putz, Ausblühungen)
    • Risse
    • undichte wasserführende Leitungen
    • Pilzwachstum an Holzteilen
    • Splitternde Silikonfugen 
    • hohl liegende Fliesen

Pfusch am Bau und Baumängel verhindern

Beachten Sie bitte, dass Gewährleistungsansprüche zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer nicht ausgeschlossen werden können. Wer Pfusch am Bau und Baumängel verhindern möchte, sollte sehr detaillierte Vereinbarungen im Hinblick auf die zu erbringenden Dienstleistungen treffen. 

Vor der Abnahme jeder Teilleistung und Leistung der Teilzahlungen ist zu prüfen, ob die Bauarbeiten in Abstimmung mit den Vereinbarungen ausgeführt wurden und mängelfrei sind. Gegebenenfalls kann ein Bautagebuch mit einer genauen Dokumentation der Bautätigkeit inklusive Notizen, Fotos und Videos hilfreich sein. 

Vor der endgültigen Übernahme sollten Sie gemeinsam mit dem beauftragten Bauunternehmen ein Protokoll erstellen, welches alle erkennbaren Baumängel auflistet. In diesem Protokoll können die Beteiligten auch vereinbaren, bis wann die Mängel behoben werden müssen. Sind Mängel noch ersichtlich, dann müssen Sie das Haus oder die Wohnung nicht übernehmen.

Pfusch am Bau – Darauf sollten Sie achten!

Bevor Sie mit den Bauarbeiten beginnen, sollten Sie sich über den Baugrund informieren. Nur so können Sie feststellen, ob Ihr Haus im Wasser stehen wird oder nicht. Sollte sich Wasser stauen, dann muss eine Drainage gebaut werden, um die Erdfeuchte abzufangen.

Achten Sie darauf, dass die Bauarbeiten für den Mauerbau, die Feuchteabdichtung, den Putz und die Außenanlage aufeinander abgestimmt werden. Je besser die Planung für Wärmedämmung und Feuchteschutz erfolgt, desto eher können Wasser- und Frostschäden verhindert werden. 

Auch eine fehlerhafte Balkonabdichtung kann für einen Wasserschaden im Haus sorgen, daher sollten Sie ein Augenmerk auf eine sachgemäße Balkonabdichtung legen und diese überprüfen. Mangelhafte Abdichtung an Rollladenführungsschienen und Fenstertüren können zu feuchten Mauern führen. 

Eine gute Isolierung des Daches mit einer sauberen Abdichtung verhindert die Schimmelbildung. Achten Sie hierbei auch auf Löcher in der Folienebene, denn diese können bereits Tauwasser ansammeln und letztendlich für die Schimmelbildung verantwortlich sein. 

Ebenso muss beim Fensterbau auf einen sachgemäßen Einbau geachtet werden, um Baumängel zu verhindern. Entsteht hier Pfusch am Bau bei der Fensterabdichtung, dann kann Feuchtigkeit eindringen und Schimmel entstehen. Außerdem hat dies Auswirkungen auf die Energieeffizienz der Immobilie und es entstehen höhere Heizkosten, da die Wärme entweicht.

Das Problem mit dem Bauschaum

Achten Sie auch darauf, dass die Fensteranschlussfugen nicht durch Ausschäumen abgedichtet werden. Es hat sich im Laufe der Jahre gezeigt, dass Bauschaum nicht als dauerhafte winddichte Abdichtung in Frage kommt. 

Innerhalb weniger Jahren ist mit einem Lüftungswärmeverlust zu rechnen. Außerdem ist das Risiko der Schimmelbildung an den Laibungsflächen höher, da die Bauanschlussfugendämmung durchfeuchtet ist.

Pfusch am Bau durch einen Bauberater verhindern

Ein Bauberater kann Ihnen viel Ärger ersparen, denn er erkennt Mängel und beugt diese auch vor. Der Bauberater begleitet mit dem Bauherrn die Bauarbeiten und kontrolliert diese. 

Wurden die Arbeiten nicht wie besprochen oder vertraglich vereinbart durchgeführt, weist der Bauberater Sie darauf hin und Sie können Ihre Ansprüche geltend machen. Der Bauberater, der als Sachverständiger fungiert, kann Ihnen hierbei behilflich sein. Sollte es zu Komplikationen kommen, empfehlen wir Ihnen die Konsultation eines Anwalts für Baurecht.

Ein Bauberater kostet rund 1 bis 1,5 % der Bausumme, allerdings ist diese Investition in Anbetracht der Bauschäden, die verhindert werden können, oftmals sinnvoll. Je früher ein Schaden erkannt wird, desto einfacher und kostengünstiger ist er zu beheben. Durch die gezielte Kontrolle durch einen Bauberater können Sie sich vor Pfusch am Bau schützen.

Verjährung bei Baupfusch – Übergabe, Gewährleistung und Schadenersatz

Bei der Verjährung der Ansprüche für Baupfusch ist die entscheidend, deswegen empfehlen wir Ihnen, das Objekt nicht voreilig zu übernehmen. Haben Sie den Verdacht, dass Baumängel vorliegen oder wurden diese festgestellt, müssen Sie zunächst keine Übernahme vornehmen. Lassen Sie ein Gutachten erstellen, um Ihren Anspruch auf Schadenersatz durchzusetzen. 

Bauschäden können beispielsweise sichtbare Risse im Mauerwerk, Kellerfeuchtigkeit oder undichte Fenster und Türen sein. Sind Sie sich unsicher, ob ein Baumangel oder Bauschaden vorliegt, dann lassen Sie ein Gutachten erstellen bevor Sie die Übergabe tätigen. Korrigieren Sie die Fehler keinesfalls selbst, denn dann verlieren Sie den Gewährleistungsanspruch.

Die Übergabe des Objekts

Alle Bauschäden, die nach der Übergabe auftreten, fallen unter den Gewährleistungsanspruch, welcher keinesfalls vertraglich ausgeschlossen werden kann. 

Bei der Geltendmachung der Gewährleistungsanspruch ist die Beweissicherung entscheidend, daher sollten Sie die Übergabe des Objekts und insbesondere die Schäden an der Immobilie mittels Fotos und Videos dokumentieren. Holen Sie zusätzlich ein privates Gutachten ein.

Versteckte Mängel

Als versteckte Mängel gelten jene Mängel, die binnen sechs Monaten ab der Übernahme auftreten. Hierbei kann es sich um undichte Stellen oder defekte Bauteile handeln, die erst zu einem späteren Zeitpunkt einen Schaden anrichten. In diesem Fall wird angenommen, dass der Mangel bereits von Anfang an als versteckter Mangel bestand. 

Bei versteckten Mängeln haben Käufer 30 Jahre Zeit, Gewährleistung geltend zu machen. Tauchen die Baumängel erst nach sechs Monaten auf, trifft den Käufer die Beweispflicht und er muss nachweisen, dass die Mängel bereits bei der Übernahme vorhanden waren.

Die Gewährleistungsfrist

Die Gewährleistungsfrist beginnt ab dem Zeitpunkt der Übergabe und beträgt bei unbeweglichen Sachen wie Bauwerken drei Jahre. Dabei haben Gegenstände, die fest mit dem Gebäude verbunden sind (Fliesen, Fenster, Heizung, Türen, Elektroinstallationen) ebenfalls eine dreijährige Frist.

Mängelrüge

Per Einschreiben kann der Käufer eine Mängelrüge an den Vertragspartner senden, um ihn auf den Bauschaden hinzuweisen. Somit erhält der Bauträger die Möglichkeit, den Schaden kostenfrei zu beheben. Dabei darf die Mängelrüge nicht an den Professionisten gesendet werden, sondern an den Bauträger oder Verkäufer. 

Dieser sendet das Schreiben an die entsprechende Stelle weiter. Sollte das Unternehmen Konkurs gegangen sein, bleibt der Bauträger auf dem Schaden sitzen

Schadenersatz einfordern

Nicht immer besteht ein Anspruch auf Gewährleistung, sondern ein Schadenersatzanspruch. Dies ist jedoch nur der Fall, wenn der Bauträger die Mängel nachweislich verschuldet hat. Die Frist zur Geltendmachung der Schadenersatzansprüche beträgt dabei 3 Jahre und läuft ab der Kenntnis des Schadens. Jene Ansprüche verjähren erst nach 30 Jahren. In den ersten 10 Jahren muss der Auftragnehmer beweisen, dass er den Bau fachgerecht durchgeführt hat.

Haftrücklass

Eine weitere Option, Baumängel geltend zu machen, bietet der Haftrücklass. Wurde ein Haftrücklass vertraglich vereinbart, können Käufer den vereinbarten Betrag – mindestens 2% des Kaufpreises – bis zum Ende der Gewährleistungsfrist einbehalten. 

Somit hat der Käufer ein Druckmittel, um den Bauträger zur Behebung des Schadens zu drängen. Ist dieser nicht einsichtig und weigert er sich den Schaden zu beheben, muss der Käufer die Anpassung gerichtlich einklagen. Es kann sinnvoll sein, eine außergerichtliche Einigung anzustreben.

Baumängel geltend machen

Entstand Pfusch am Bau, dann haben Auftraggeber einen Anspruch auf Gewährleistung oder Schadenersatz. Der Auftragnehmer muss für die entstandenen Schäden aufkommen. 

Allerdings muss hierbei die Frist beachtet werden und ein Beweis erbracht werden, dass das Unternehmen tatsächlich für den Schaden verantwortlich ist und nicht sorgfältig gearbeitet hat. Schadenersatz muss man innerhalb von drei Jahren ab Kenntnis des Mangels geltend machen. Bei versteckten Mängeln haben Sie hingegen Schadenersatzansprüche bis zu 30 Jahren nach der Übergabe.

Um Baumängel geltend zu machen, sollten Sie einen Anwalt für Baurecht konsultieren und sich ausführlich beraten lassen. Er kann Ihnen bei der Erstellung eines Gutachtens behilflich sein, die nächsten Schritte erklären und Ihren Anspruch geltend machen.

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