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Der Bebauungsplan

Bebauungsplan in 3D

In Österreich unterscheidet man zwischen einem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan, wobei beide Pläne für die Organisation und Planung von Bauland in einer Gemeinde zuständig sind. Was ist der Unterschied zwischen einem Bebauungsplan und einem Flächenwidmungsplan?

Vom Gemeinderat werden für Stadt- und Ortsteile besondere Widmungen festgelegt, um zu gewährleisten, dass Städte nach gewissen Gesichtspunkten ausgebaut werden. Jene Widmungen werden in einem Flächenwidmungsplan festgehalten. Auf Grundlage dieses Plans legt wiederum der Bebauungsplan fest, wie in den einzelnen Teilen des Baulandes gebaut werden soll und darf.

Der folgende Artikel erläutert Ihnen, was in einem Bebauungsplan geregelt wird und welche Unterschiede zum Flächenwidmungsplan bestehen.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Was ist ein Bebauungsplan?

Mit einem Bebauungsplan wird in Österreich die Art und Weise der Bebauung von Grundstücken und die Nutzung der freibleibenden Flächen geregelt. Prinzipiell basiert der Bebauungsplan auf dem Flächenwidmungsplan, welcher wiederum den konkreten Verwendungszweck der Grundstücke regelt. Der Bebauungsplan regelt hingegen die bauliche Ausnutzbarkeit der einzelnen Flächen, d.h. wie die Flächen des Baulandes bebaut werden sollen. 

Hierbei sind Bauweisen, Bauhöhen und Baulinien sowie die Breite der Verkehrsflächen genau festgelegt. Insbesondere für die betriebliche Nutzung ist die bauliche Ausnutzbarkeit entscheidend. Wird eine Änderung am Bestand vorgenommen, dann ist der Bebauungsplan auch für bereits bestehende und bewilligte Gebäude relevant.

Wer ist für den Bebauungsplan zuständig?

Die Planung der bebaubaren Grundstücke fällt in Österreich in den Zuständigkeitsbereich der Länder, d.h. jedes Land hat für die Bebauungsplanung ein eigenes Raumordnungsgesetz mit unterschiedlichen Regelungen. Somit kann es geschehen, dass in einigen Ländern in Österreich die Bebauungspläne flächendeckend über das gesamte Bauland erlassen werden und sind in anderen hingegen auf gewisse Teilflächen begrenzt. 

Auch die Begriffsdefinition kann von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein (Grenz- und Fluchtlinien, Bebauungsdichte und -masse).

Was ist ein Flächenwidmungsplan?

Um den Bebauungsplan interpretieren zu können, muss man sich auch den Flächenwidmungsplan ansehen, nach welchem sich der Bebauungsplan in Österreich richtet. Der Flächenwidmungsplan regelt den konkreten Verwendungszweck der Parzellen im jeweiligen Gemeindebereich. 

Dabei sind im Flächenwidmungsplan neben behördlich genehmigte Einrichtungen wie Straßen, Schulen oder Leitungen auch Gefahrenzonen (z.B. Hochwasser) oder Nutzungsbeschränkungen (Natur- oder Denkmalschutz) ausgewiesen. 

Im Flächenwidmungsplan sind im Maßstab von 1:5000 Grenzen (Grundstücksgrenzen), die Nummern der Grundstücke und die Widmungen (Bauland, Verkehrsfläche und Grünland) erkennbar. Die Widmungskategorien können sich von Bundesland zu Bundesland unterscheiden, doch sind sie meist in Grünland/Freiland, Bauland und Verkehrsflächen/Sonderflächen/Sondergebiete eingeteilt. 

Ebenso wie der Bebauungsplan wird auch der Flächenwidmungsplan vom Gemeinderat beschlossen.

Einsichtnahme in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan

Möchten Sie erfahren, ob und wie auf einem bestimmten Grundstück gebaut werden kann, dann müssen Sie sich Einsicht in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan Ihres Ortes oder Ihrer Stadt holen. Die Pläne liegen bei den Gemeindeämtern zur allgemeinen Einsicht aus. 

An dieser Stelle erfahren Sie auch, ob und wo es für die entsprechenden Gebiete Kopien der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne gibt. Diese können Sie für eine geringe Gebühr erwerben.

Änderungen an einem Flächenwidmungs- und Bebauungsplan

Wünschen Sie eine Änderung des Flächenwidmungs- oder Bebauungsplans, dann können Sie ein Gesuch beim Gemeinderat einreichen. Allerdings sollten Sie sich bewusst sein, dass dieser den Vorschlag, die Änderung oder grundsätzlich das Gesuch nicht berücksichtigen muss. Nichtsdestotrotz hat der Gemeinderat die gesetzliche Möglichkeit, die Flächenwidmungs- und Bebauungspläne abzuändern. 

Somit hat auch er das Recht eine zeitlich begrenzte Bausperre für spezifische Gebiete für die Dauer von drei Jahren zu verhängen. Während dieses Zeitraums müssen alle Neu-, Zu- oder Umbauten und Grundabteilungen vom Gemeindeausschuss bewilligt werden. Jedoch ist dies nur unter gewissen Voraussetzungen möglich.

Die Planung für die Abänderungen oder Entscheidungen der Flächenwidmungs- und Bebauungspläne werden 6 Wochen zur öffentlichen Einsicht am Gemeindeamt zur Verfügung gestellt. 

Eine Bekanntmachung findet an den Amtstafeln des Rathauses oder des Gemeindeamts statt. In Wien wird der Bebauungsplan und der Flächenwidmungsplan zusätzlich an den Amtstafeln des Amtshauses des jeweiligen Bezirks, im Amtsblatt der Stadt Wien und im Amtsblatt der Wiener Zeitung veröffentlicht. 

Binnen der Auflagefrist können Sie schriftlich Stellung zu dem Entwurf nehmen und die Stellungnahme bei den zuständigen Stellen einreichen. Anschließend wird diese dem Gemeinderat vorgelegt, der wiederum entscheidet, ob er der Stellungnahme Gehör gibt. Da es sich bei Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen um Verordnungen handelt, können keine Rechtsmittel eingelegt werden. Erkundigen Sie sich deswegen frühzeitig vor dem Grundstückskauf über die Änderungen der Pläne.

Erhalten Sie kostenlos Informationen zu den aktuellen Plänen

Sollte es zu Planänderungen kommen, dann können Sie sich von der Wirtschaftskammer als Mitglied über die neue Auflage per Infomail informieren lassen. Ganz gleich, ob Sie als interessiertes Unternehmen oder als Privatperson auf dem aktuellen Planungsstand bleiben möchten, tragen Sie sich einfach in die Mailingliste der Flächenwidmungsplan-Infomail ein. Mithilfe dieser Mail erhalten Sie dann die aktuellen Hinweise zu neuen Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen in Österreich. 

Sollten Sie hingegen ausführliche Fragen zum Bebauungsplan in Österreich haben, dann empfehlen wir Ihnen die Konsultation eines Anwalts für Baurecht. Er kann Sie ausführlich beraten und Ihnen bei allen weiteren Schritten behilflich sein.

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