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Der Optionsvertrag – Was man dazu wissen sollte

Geschäftsleute unterzeichnen den Optionsvertrag

Ein Optionsvertrag kann unterschiedliche Funktionen erfüllen, stellt jedoch als Vertragsart eine Art Vorvertrag dar. Hierbei versteht man nach der Optionsvertrag Definition darunter ein verpflichtendes Geschäft, das sich erst durch den Abschluss eines Hauptvertrages erfüllt. 

Dabei ist der Optionsvertrag als Vertragsart jedoch nicht gesetzlich geregelt. Allerdings findet er in der Praxis sehr häufig im Immobiliengeschäft als Optionsvertrag Immobilien Anwendung. Hierbei findet man Optionsvertrag Beispiele z. B. bei Kaufgeschäften als Optionsvertrag Grundstück oder Optionsvertrag Liegenschaft. 

Außerdem ist die Optionsvertrag Form auch im Rahmen von Mietverträgen bei Gewerbeimmobilien weit verbreitet. In diesem Artikel wollen wir wichtige Informationen zum Optionsvertrag zusammenfassen und seine wichtigsten Funktionen darstellen.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Grundlegendes zum Optionsvertrag

Kann man bei Kaufgeschäften das Hauptgeschäft noch nicht abschließen, möchte sich aber die Kaufsache sichern oder sicherstellen, dass ein potentieller Käufer sich an seine Kaufabsicht hält, bekommt der Optionsvertrag Bedeutung. 

Hierbei vereinbart man über einen Optionsvertrag, dass ein Vertragspartner, der die Option ausübt, den anderen Vertragspartner dazu verpflichtet, das Hauptgeschäft auch abzuschließen.

Dabei spielt der Optionsvertrag besonders bei Immobilienkäufen eine große Rolle, um nach den Vorverhandlungen Vorkaufsrechte zu sichern und man evtl. noch Zeit braucht, um die Finanzierung zu regeln. 

Außerdem findet man Optionsvertrag Beispiele auch auf Unternehmensebene, z. B. bei vorvertraglichen Vereinbarungen zwischen Entwicklungsunternehmen und Produktionsfirmen. Ferner finden Optionsverträge auch Einsatz, um Vorkaufsrechte für Unternehmensanteile zu vereinbaren. 

Der Einsatz von Optionsverträgen bei Gewerbeimmobilien und beim Immobilienkauf

Die Immobilienbranche setzt Optionsverträge in vielfacher Hinsicht ein. Dabei findet man sie häufig sowohl im Bereich von Kaufverträgen als auch bei Mietverträgen für Gewerbeimmobilien. Hierbei bieten Sie demjenigen, der als Optionsberechtigter eine Option ausüben kann, die Möglichkeit, einen Kaufvertrag für eine Immobilie abzuschließen. 

Ferner setzt man den Optionsvertrag auch dazu ein, z. B. eine Verlängerung eines bestehenden Mietvertrages bei Gewerbeimmobilien auszulösen.

Der Optionsvertrag bei gemieteten Gewerbeimmobilien

Gewerbliche Mietverträge schließen häufig auch einen Optionsvertrag mit ein, der die Option auf eine Verlängerung eines befristeten Mietverhältnisses beinhaltet. Hierbei räumt z. B. ein Vermieter, der mit seinem Mieter einen befristeten Mietvertrag auf 5 Jahre abgeschlossen hat, im Mietvertrag die Option ein, vor Ablauf eine Verlängerung des Vertrages, um weitere 5 Jahre in Anspruch nehmen zu können. 

Dabei kann der Mieter dann einseitig, meist innerhalb einer vorgegebenen Frist erklären, dass er den bestehenden Mietvertrag um weitere 5 Jahre verlängern will. Hierbei wird der Optionsvertrag praktisch schon in den ursprünglichen Mietvertrag integriert.

Dabei ist es bei gewerblichen Vermietungen weit verbreitet, dass man in den Mietverträgen einen Optionsvertrag zum Vorteil des Mieters integriert. Hierbei gibt dieser dem Mieter das Recht, einseitig eine Verlängerung des Mietverhältnisses einzufordern und somit das Mietverhältnis fortzusetzen.

Wird das Optionsrecht nicht ausgeübt, endet der Mietvertrag

Für den Fall, dass ein Mieter sein Optionsrecht aus dem Optionsvertrag nicht oder nicht rechtzeitig ausübt, endet ein bestehender befristeter Mietvertrag zum vorgesehenen Zeitpunkt. Allerdings verlängert man das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, wenn man es auch ohne offizielle Ausübung der Option aus dem Optionsvertrag weiterführt. 

Dabei kann man dann einen solchen Mietvertrag nur auf dem Wege einer ordentlichen oder außerordentlichen Kündigung auflösen. Für den Fall, dass man einen Gewerbemietvertrag ohne Befristung der Laufzeit schließt, gelten generell die gesetzlichen Kündigungsmöglichkeiten. Jedoch vereinbart man meist von vorneherein bei diesen Verträgen eine mehrjährige Festmietzeit.

Optionen aus einem Optionsvertrag müssen aktiv beansprucht werden

Übt man eine Option aus einem Mietvertrag aus, verlängert sich über den Optionsvertrag also automatisch der Mietzeitraum.  

Dabei verbrieft der Optionsvertrag das Recht für eine oder auch beide Vertragsparteien, durch eine einseitige Erklärung ein bereits bestehendes Mietverhältnis um eine vorbestimmte weitere Mietphase zu verlängern oder ggf. auch um mehrere aufeinanderfolgende Mietphasen.  

Hierbei findet sich auch der entscheidende Unterschied zwischen einem Optionsvertrag und einer Verlängerungsklausel im Mietvertrag. 

Dabei wird bei Vorhandensein einer Verlängerungsklausel ein Mietverhältnis auch stillschweigend verlängert, wohingegen bei einem Optionsvertrag die Option aktiv ausgeübt werden muss als Gestaltungsrecht vor Ende der ursprünglichen Mietzeit. 

Welche Inhalte sollte ein Optionsvertrag bei einem gewerblichen Mietvertrag aufweisen?

Die Gestaltung von Optionsverträgen im Rahmen gewerblicher Mietverträge weist häufig Mängel in der Ausarbeitung aus. Deshalb stellen wir im Folgenden die wichtigsten Elemente eines Optionsvertrages im Rahmen eines befristeten Mietvertrages dar.

Eindeutige Zuweisung der Optionsberechtigung

In der Praxis formuliert ein Optionsvertrag oftmals nicht präzise, welcher Vertragspartner tatsächlich die Option aus dem Optionsvertrag ausüben darf. Dabei ist z. B. eine Formulierung wie „es ist eine Option auf weitere 5 Jahre vereinbart“, nicht eindeutig und stellt nicht klar, welcher Vertragspartner damit gemeint ist. 

Deshalb muss bei einer derartigen Formulierung evtl.  auch ein Mieter damit rechnen, dass der Vermieter die Option ausübt und damit seinen Mieter verpflichtet, den Mietvertrag zu verlängern. Hierbei gilt es also darauf zu achten, dass das Optionsrecht aus dem Optionsvertrag ausschließlich dem Mieter zusteht und er einseitig die Verlängerung des Mietvertrages einfordern kann.

Vereinbarung klarer Fristen zur Ausübung des Optionsrechtes

Die Ausübung des Optionsrechts aus einem Optionsvertrag sollte man immer an eine Frist vor Ablauf des Mietvertrages binden, da keine gesetzliche Frist vorgeschrieben ist.  Für den Fall, dass dies ausbleibt, kann der Optionsberechtigte das Optionsrecht aus dem Optionsvertrag theoretisch auch noch am letzten Tag eines befristeten Mietvertrages ausüben.

Klare Terminierung des Mietzeitraumes

Der Gewerbemietvertrag sollte sowohl der Beginn als auch das Ende einer befristeten Mietzeit klar regeln durch eine Laufzeitklausel, die jeweils ein konkretes Datum für Beginn und auch Ende des Mietvertrages benennt. 

Hierbei endet ein befristeter Mietvertrag dann automatisch zum vereinbarten Zeitpunkt, unabhängig von einem Übergabetermin.  Dabei ist dies deshalb wichtig, weil im Falle einer z. B. 5-jährigen Laufzeit ohne konkreten Beendigungstermin und einer verzögerten Übergabe der Mietsache, auch nicht klar ist, bis wann man ein Optionsrecht noch ausgeübten kann.

Für die Inanspruchnahme der Option immer die Schriftform festlegen

Außerdem sollte ein Mietvertrag auch immer vorschreiben, wie die Inanspruchnahme einer Option aus dem Optionsvertrag formell erfolgt. Dabei empfiehlt es sich, hierfür die Schriftform vorzusehen. Hierdurch vereinbart man ein klares Prozedere, das keine Interpretationsmöglichkeiten zulässt und damit auch Missverständnissen vorbeugt.  

Zusätzliche Wirkungsweisen eines Optionsrechts bei einem Optionsvertrag Immobilien

Ein einmaliges Optionsrecht in einem Gewerbemietvertrag kann auch nur einmal ausgeübt werden und berechtigt nicht zu einem wiederholten Gebrauch. Allerdings muss auch bei einem mehrfachen Optionsrecht im Optionsvertrag von der ersten Option Gebrauch gemacht werden, damit man weitere Optionen zur Verlängerung beanspruchen kann. Ferner besteht eine Option auf Verlängerung eines Mietvertrages auch dann weiter, wenn eine Weiterveräußerung der Gewerbeimmobilie während der Laufzeit eines Mietvertrages stattfindet. Hierbei hat der Optionsvertrag auch bei einem neuen Vermieter Gültigkeit, da er in einen bestehenden Mietvertrag eintritt. Außerdem gilt bei der Beanspruchung einer Option, sofern sie frist- und formgerecht ist, der vorhandene Mietvertrag auch zu den bislang gültigen Bedingungen.  Deshalb ist auch eine Mieterhöhung bei der Ausübung der Option aus dem Optionsvertrag nicht rechtmäßig, sofern man nicht vereinbart hat, dass diese bei einer Verlängerung neu verhandelt werden soll.

Der Optionsvertrag beim Kauf von Immobilien, Grundstücken oder Liegenschaften

Bei einem Immobilienkauf können im Vorfeld des Kaufvertrages Käufer und Verkäufer ebenfalls einen Optionsvertrag vereinbaren. Hierbei soll ein derartiger Optionsvertrag Immobilien, Optionsvertrag Grundstück oder Optionsvertrag Liegenschaft eine Bindungswirkung zum Abschluss des Kaufvertrages entfalten. 

Dabei kann dieser im Vorfeld des Kaufvertrages Sicherheit für die Vertragsparteien bieten, wenn z. B. noch Finanzierungsfragen offen sind oder man Genehmigungen einholen muss.  Hierbei bindet sich ein Verkäufer über den Optionsvertrag Kaufvertrag an den Verkauf und er räumt dem Käufer eine Frist ein, um Finanzierungsfragen zu klären. 

Dabei stimmt der Verkäufer bereits einseitig dem Kaufvertrag für die Immobilie zu. Deshalb stellt der Optionsvertrag für den Verkäufer eine Verpflichtung dar, während der Laufzeit des Optionsvertrages das Immobilienobjekt nicht an einen anderen Käufer zu veräußern. 

Hingegen berechtigt die Option den optionsberechtigten Käufer, die Option aus dem Optionsvertrag entweder anzunehmen und den Kaufvertrag abzuschließen. Allerdings kann er sich auch für einen Optionsvertrag Rücktritt entscheiden.

Welche Rechtssicherheit bietet ein Optionsvertrag beim Immobilienkauf?

Generell sind bei einem Immobilienkauf sowohl Verkäufer als auch Käufer nach konkreten Vorverhandlungen daran interessiert, den Kaufvertrag abzuschließen. Deshalb will ein Käufer auch sicherstellen, dass der Verkäufer die konkrete Immobilie nicht noch an einen anderen Kunden verkauft. 

Deshalb stellt der Optionsvertrag Immobilie bei einem Immobilienkauf eine Ansichtserklärung beider Vertragsparteien dar, den Kaufvertrag für die Immobilie abschließen zu wollen. Allerdings findet üblicherweise ein Optionsvertrag Beglaubigung im Immobiliengeschäft nicht statt. Dabei muss man jedoch wissen, dass jede Vereinbarung oder auch jeder Vertrag, den man nicht als notariellen Optionsvertrag beglaubigt, vor dem Gesetz keinen Bestand hat und damit nichtig wäre. 

Hierbei muss man wissen, dass das Immobilienrecht keine verpflichtenden Vorverträge kennt. Deshalb schafft im Immobilienrecht nur eine Auflassungserklärung eines notariell beglaubigten Immobilienkaufvertrages Rechtssicherheit. Erst in diesem Vertragsstadiums kann ein Käufer sicher sein, dass ein Immobilienverkäufer eine Immobilie nicht mehr anderweitig verkauft. 

WICHTIG:

Problematisch kann es werden, wenn ein Kaufvertrag notariell beglaubigt werden soll, den man ursprünglich als Optionsvertrag angelegt hat. Dabei beinhaltet ein Optionsvertrag häufig von Käuferseite Bedingungen, wie z. B. eine besondere Genehmigung, die der Verkäufer beim Verkauf nicht leisten kann. Außerdem sollte ein Verkäufer beim Abschluss eines Optionsvertrages immer sicherstellen, dass vereinbarte Vorkaufsrechte eine zeitliche Begrenzung haben. Ferner empfiehlt es sich für einen Verkäufer auch, immer einen einfach auszuübenden Optionsvertrag Rücktritt im Vertrag zu verankern, der auch vorsieht, dass man keine anfallenden Notargebühren übernehmen muss.

Wenn der Optionsvertrag nicht erfüllt wird – Kann man Ansprüche geltend machen?

Wie bereits beschrieben, begründet ein privatschriftlicher oder sogar mündlicher Optionsvertrag keine rechtsverbindliche Verpflichtung für die Vertragsparteien. 

Für den Fall, dass eine Vertragspartei vom Optionsvertrag Rücktritt Gebrauch macht, kann die andere Vertragspartei nur in wenigen Einzelfällen ggf. Ansprüche auf Schadenersatz geltend machen. Dabei könnte dies z. B. der Fall sein, wenn ein Verkäufer eine Immobilie nur zu einem viel niedrigeren Preis verkaufen konnte, weil der ursprüngliche Käufer abgesprungen ist.  Hingegen kann ein Käufer einbringen, dass er eine andere Immobilie nur zu einem sehr viel höheren Preis alternativ erwerben konnte.  

Allerdings ist diese Art von Durchsetzung von Ansprüchen auf Schadenersatz in der Praxis sehr schwierig. Deshalb muss abschließend festgestellt werden, dass der Abschluss eines Optionsvertrages im Immobiliengeschäft vielmehr eine psychologische Bindungswirkung erzielt und keinen Anspruch auf den Abschluss eines geplanten Kaufvertrages begründet. 

Deshalb erlangt ein Käufer einer Immobilie erst durch die Auflassungserklärung eines beglaubigten Kaufvertrages Rechtssicherheit.

Wie kann man anstatt eines Optionsvertrages einen Immobilienkauf im Vorfeld absichern?

Wenn die Rechtssicherheit eines Optionsvertrages zu unsicher erscheint, kann man z. B. als Verkäufer auch eine notarielle Beglaubigung des Verkaufsangebotes veranlassen. 

Dadurch sichert er dem Käufer zu, dass er ein das Kaufangebot innerhalb des festgelegten Zeitraumes verbindlich annehmen wird.  Ferner kann auch ein potentieller Käufer eine Beglaubigung seines Kaufangebotes veranlassen. 

Hierdurch verpflichtet er sich, innerhalb eines vereinbarten Zeitraumes den Kaufvertrag abzuschließen. Jedoch steht ein notariell beglaubigten Käuferangebot meist unter Bedingungen, wie z. B. der Finanzierungsklärung oder dem positiven Bescheid einer Genehmigung. 

Hierbei bietet diese Vorgehensweise in vielen Fällen eine bessere Rechtssicherheit als ein Optionsvertrag, jedoch fallen bei einem derartigen Vorgehen auch immer Notargebühren an. Deshalb sollte man dabei im Vorfeld schon klären, wer diese Kosten trägt, auch für den Fall, dass ein Kaufvertrag trotzdem nicht zustande kommt. 

Der Einsatz des Optionsvertrages im unternehmerischen Umfeld

Im Rahmen einer unternehmerischen Tätigkeit hat der Optionsvertrag Bedeutung. Dabei wird er häufig eingesetzt, um z. B. Vorkaufsrechte für Gesellschaftsanteile einer GmbH zu regeln. Außerdem spielt der Optionsvertrag auch bei Entwicklungsfirmen eine Rolle, die sich für die Zukunft schon Produktionskapazitäten zu bestimmten Bedingungen sichern wollen.

Der Optionsvertrag zur Absicherung einer zukünftigen Produktion

Für Entwicklungsunternehmen ist die Absicherung einer zukünftigen Produktion zu bekannten Bedingungen oft sehr wichtig, um ihr Produkt marktfähig produzieren zu können. Deshalb spielt hier der Optionsvertrag auch eine wichtige Rolle. 

Dabei werden oftmals Optionsverträge mit Produktionsunternehmen schon in den ersten Entwicklungsphasen eines Produktes vereinbart, die eine bestimmte Produktionskapazität zu einem vereinbarten Preis absichern. 

Dadurch ist ein Entwicklungsunternehmen bereits früh in der Lage, die Konditionen für eine kommerzielle Produktion festzulegen.

Der Optionsvertrag bei der Übertragung von Geschäftsanteilen

Bei einem Optionsvertrag im Rahmen einer Übertragung von Geschäftsanteilen gibt es sowohl Call- Optionen als auch als Put- Optionen. Hierbei bezeichnen diese Begriffe die Rechte des Optionsberechtigten als Kaufoption (Call- Option) oder auch Verkaufsoption (Put-Option).

Dabei räumt ein entsprechender Optionsvertrag das Recht ein, durch einseitige Inanspruchnahme entweder Geschäftsanteile von einem Optionsverpflichteten zu erwerben oder aber an ihn zu verkaufen. Hierbei werden im Optionsvertrag dann bereits die Konditionen vereinbart, zu denen diese Übertragung stattfindet (z. B. Kaufpreis).   

Allerdings stellt auch in diesem Falle der Optionsvertrag noch keinen endgültigen Vertrag dar, vielmehr hat er auch der Vertragsart nach dem Charakter eines Vorvertrages.  Dabei hat er zum Ziel, eine Vertragspartei einseitig zum Abschluss des Hauptvertrages zu verpflichten.

Was sollte in einem Optionsvertrag zur Übertragung von Geschäftsanteilen geregelt sein?

Um einen vollständigen Optionsvertrag zur Übertragung von Geschäftsanteilen erstellen zu können, sollte dieser neben den persönlichen Daten des Optionsberechtigten und des Optionsverpflichteten präzise Regelungen zur entsprechenden Kauf- oder Verkaufsoption beinhalten. 

Dabei ist insbesondere der festzulegende Gültigkeitszeitraum, der vereinbarte Kaufpreis und auch der Zahlungszeitpunkt des Kaufpreises wichtig. Für den Fall, dass es bei einer Übertragung von Geschäftsanteilen auch zu einem rechtswirksamen Gesellschafterwechsel kommt, muss man diesen auch im Firmenbuch eintragen.

Welche Unterstützung kann ein Anwalt für Vertragsrecht beim Optionsvertrag leisten?

Optionsverträge stellen in der Regel ein erstes Absicherungsinstrument für geplante zukünftige Geschäfte dar. Dabei ist die Wirkungsweise eines Optionsvertrages stark davon abhängig, inwieweit er präzise und vollständig die Bedingungen der Vertragsparteien regelt. 

Hierbei wird ein spezialisierter Anwalt für Vertragsrecht ein zuverlässiger Partner sein, der helfen kann, die Interessen beider Vertragsparteien detailliert zu formulieren und transparente Konditionen festzulegen.  

Ferner kann er den Vertragsparteien auch alternative Instrumente vorschlagen, die für die Absicherung ihrer vertraglichen Beziehungen geeignet sind. 

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