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Der Mietvertrag – Worauf kommt es an?

Haus wird in eine Damenhand gelegt als Symbol für Mietvertrag

Der Mietvertrag ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter zur Zahlung eines vereinbarten Mietzinses, der den Mieter zur alleinigen Nutzung einer Wohneinheit oder anderem berechtigt. Dabei erwirbt sich der Mieter auch das Recht, Allgemeinflächen wie einen Hauseingang oder Aufzug mitzubenutzen. 

Hierbei kommen zum Mietzins noch Betriebskosten hinzu, die ebenfalls im Mietvertrag festgehalten werden müssen. In diesem Beitrag wollen wir alles Wichtige zum Mietvertrag zusammenstellen und dabei auch häufige Fragen beantworten, wie z. B. Wie mache ich einen Mietvertrag? Was muss in einem Mietvertrag enthalten sein? Ist ein Mietvertrag Pflicht? Wer erstellt einen Mietvertrag? Was ist wichtig für einen Mietvertrag?

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Allgemeines zum Mietvertrag

Ein Mietvertrag kommt zustande, wenn Mieter und Vermieter eine Einigung über den Mietgegenstand die Höhe des Mietzinses und die Vertragsdauer erzielen. Dabei ist die schriftliche Form zwar nicht zwingend notwendig, jedoch ist ein handfester Vertrag immer empfehlenswert. Hierbei kann man einen Mietvertrag befristet sowie auch unbefristet abschließen. 

Dabei gilt ein Mietverhältnis als befristet, wenn der Vertrag ein schriftlich festgehaltenes Ablaufdatum hat. Hierbei muss die Laufzeit bei Wohnungen mindestens drei Jahre betragen, kann jedoch auch länger vereinbart werden. 

Für den Fall, dass der Mietvertrag nach Ablauf der Frist nicht aufgelöst oder verlängert wird, ist er für weitere drei Jahre gültig und geht danach, sofern Mieter oder Vermieter nichts anderes vereinbaren, automatisch in einen unbefristeten Vertrag über. Jedoch ist der befristete Mietvertrag beliebig oft verlängerbar, wenn es so vereinbart wird.

Kündigung des Mietvertrages

Dabei können Mieter frühestens nach einem Jahr den Mietvertrag kündigen. Allerdings wünschen sich die meisten Mieter einen unbefristeten Mietvertrag ohne Ablaufdatum. Dabei fällt die Miete meist günstiger aus und es kann der Vertrag unter Einhaltung der Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende jederzeit beendet werden von Seiten des Mieters. 

Hingegen kann der Vermieter einen unbefristeten Vertrag nur gerichtlich und mittels einer im Mietrechtsgesetz aufgezählten Begründung kündigen. Dabei sind mögliche Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter der Eigenbedarf oder wenn ein Mieter nicht pünktlich seine Miete bezahlt.

Wann findet das Mietrechtsgesetz in Österreich Anwendung?

Das Mietrechtsgesetz (MRG) in Osterreich hat zum vorrangigen Ziel den Mieterschutz. Dabei werden im Mietrechtsgesetz Streit zwischen Mieter und Vermieter geregelt, wie z. B. der Kündigungsschutz, die Miethöhe und Mieterhöhung, Weitergabe-Rechte des Mieters und auch die sogenannten Erhaltungs- und Verbesserungspflichten des Mieters. 

Hierbei gilt das Mietrechtsgesetz in den meisten Fällen für die Miete von Wohnungen, Wohnungsteilen sowie auch für die meisten Geschäftsräume bzw. auch Werkstätten u. ä.

Jedoch greift das Mietrechtsgesetz nicht bei allen Mietverhältnissen. Dabei können bei entsprechenden Mietverhältnissen dann Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB), aus dem Steuerrecht oder dem Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG) zur Anwendung kommen.

Anwendungsbereiche des Mietrechtsgesetzes

Die Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes ist in Österreich wegen der zahlreichen Vollausnahmen und Teilausnahmen kompliziert. Ferner unterliegt auch das Mietrecht einem ständigen Wandel. 

Jedoch wollen wir im Folgenden die wichtigsten Fakten zur Anwendbarkeit des Mietrechtsgesetzes bei einem Mietvertrag darstellen. Hierbei wird in der österreichischen Rechtsprechung bei der Anwendung des Mietrechtsgesetz zwischen drei verschiedenen Bereichen unterschieden:

  • Vollständige Anwendung des MRG (Vollanwendungsbereich): Dabei genießt ein Mieter den vollständigen Schutz des Gesetzes
  • Teilanwendung des MRG (Teilanwendungsbereich): Hierbei profitiert der Mieter vor allem vom Kündigungsschutz des MRG.
  • Keine Anwendung des MRG (Vollausnahmen): Mieter sind nicht durch das MRG geschützt.

Dabei wird die Gültigkeit und Anwendbarkeit des Mietrechtsschutzgesetzes im § 1 MRG geregelt, woraus sich unterschiedliche Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter ergeben.

Der Vollanwendungsbereich des MRG

Eine Vollanwendung des MRG gilt für Mietverhältnisse bei Altbauten und geförderten Neubauten in Österreich. Hierbei gelten als Altbauten Mietwohnungen in Gebäuden, die vor dem 1. Juli 1953 erbaut wurden und mehr als zwei Mieteinheiten besitzen. 

Ferner ist das MRG auch voll anwendbar bei vermieteten Eigentumswohnungen in Gebäuden, die vor dem 9.5.1049 erbaut wurden ebenfalls mehr als zwei Mieteinheiten aufweisen. Zusätzlich wird das MRG auch voll angewendet bei geförderten Neubauten, worunter man Wohnungen in geförderten Mietwohnhäusern zählt, die mehr als zwei Mieteinheiten besitzen.

Der Teilanwendungsbereich des MRG

Eine Teilanwendung des MRG bietet besonders dem Mieter die Vorteile des Kündigungsschutzes.

Dabei ist diese Teilanwendung dann gültig, wenn es sich z. B. um Mietwohnungen handelt, die sich in ausgebauten oder nicht ausgebauten Dachböden befinden oder durch einen Zubau entstanden sind. 

Ferner gilt die Teilanwendung auch für Mieteinheiten in Neubauten, wenn diese ohne öffentliche Fördermittel entstanden sind. Außerdem ist dies auch gültig für vermietete Eigentumswohnungen, die eine Baugenehmigung nach 8.5.1949 erteilt wurde.

In anderen Fällen gelten dann Gesetzesgrundlagen aus dem ABGB oder auch individuelle Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter.

Die Vollausnahmen des MRG

Für den Fall, dass eine Mietimmobilie unter die Vollausnahme des Mietschutzgesetzes fällt, ist man als sich als Mieter in einer schlechteren Rechtsposition als der Vermieter. Hierbei entfallen alle Kündigungsschutzrechte aus dem MRG. Dabei kann dann ein Vermieter auch ohne Angabe von Gründen den Mietvertrag kündigen

Jedoch ist er bei einem befristeten Mietvertrag auch in diesem Falle an die getroffenen Vereinbarungen des Mietvertrages gebunden. Außerdem ist der Vermieter bei Mietzinsbegrenzungen hierbei auch nur durch die Vorgaben des ABGB zu den Grenzen des Wuchers und der „Verkürzung über die Hälfte“ gebunden. 

Ferner gibt es in solchen Fällen auch keine klare Regelung zu Mietzins und Betriebskosten, weshalb der Betriebskostenanteil hierbei dann gesondert geklärt werden muss. Dabei gilt die Vollausnahme z. B. für Mietwohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern, die nur ein oder zwei Mieteinheiten besitzen und der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde. 

Außerdem sind von der Vollausnahme z. B. Dienstwohnungen, Ferienwohnungen oder Zweitwohnungen betroffen, die zur Erwerbszwecken für max. 6 Monate angemietet werden.

Hinweis!

Generell können auch in einem Mietobjekt verschiedene Mietfälle vorliegen, die nach dem Mietrechtsgesetz unterschiedlich behandelt werden. Hierbei wäre dies z. B. gegeben, wenn in einem Mietshaus als Altbau sowohl reguläre Mieter leben als auch ein neuer Mieter, der in einem neu ausgebauten Dachstuhl eingezogen ist. Zusätzlich könnte auch eine Mieteinheit vorübergehend an einen Saisonarbeiter vermietet sein. Deshalb empfiehlt es sich als immer, die vertragliche Vereinbarungen vor Unterzeichnung eines Mietvertrags sorgfältig zu prüfen oder durch einen Anwalt für Vertragsrecht den Mietvertrag prüfen zu lassen. Kompetente juristische Hilfe finden Sie über unser Anwaltsverzeichnis.

Welche Inhalte muss ein Mietvertrag nach dem Mietrechtsgesetz haben?

Nach dem Mietrechtsgesetz muss ein Mietvertrag einige wichtige Bestandteile enthalten, um Gültigkeit zu haben. Dabei muss dieser immer die Genaue Adresse des Mietobjektes ausweisen und auch die dazugehörigen Zusatzobjekte, wie z. B. Kellerräume oder Parkplätze. 

Ferner muss der vereinbarte Mietzins ausgewiesen werden und die Betriebskosten müssen aufgelistet werden. Außerdem muss der Mietvertrag eine Klausel zur Indexanpassung der Miete beinhalten, eine Hausordnung sowie die Bedingungen zum Zahlungszeitpunkt und der Zahlungsart der Miete. Zusätzlich muss eine vereinbarte Kaution in ihrer Höhe Bestandteil des Mietvertrages sein.

Dabei sind alle diese Vertragsinhalte beim Mietvertrag verpflichtend.

Variable Inhalte des Mietvertrages

Jedoch kann ein Mietvertrag zusätzlich natürlich noch viele Sondervereinbarungen enthalten, wie z. B. die Übernahme von Möbeln oder ein Verbot von Haustieren. Hierbei ist es jedoch für einen Vermieter wichtig, sich vorab über die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes zu informieren, da nicht alle Einschränkungen beim Abschluss eines Mietvertrages zu lässig sind. 

Außerdem empfiehlt es sich im Zweifelsfall immer, die Unterstützung eines Anwalts für Vertragsrecht in Anspruch zu nehmen und von ihm einen Mietvertrag erstellen zu lassen oder zumindest den Mietvertrag prüfen zu lassen vor Unterschrift. Erfahrene und geprüfte Rechtsanwälte für Vertragsrecht finden Sie schnell und einfach in unserem Anwaltsverzeichnis.

Welche Pflichten ergeben sich für den Mieter durch den Mietvertrag?

Neben vielen Rechten, die ein Mieter als Konsument hat, obliegen ihm jedoch auch einige Pflichten. Dabei besteht seine Hauptpflicht zunächst darin, seinen Mietzins pünktlich zu zahlen. 

Jedoch ist ein Mieter auch dazu verpflichtet, das Mietobjekt entsprechend ordentlich zu bewohnen, rücksichtsvoll zu agieren und keine Schäden zu verursachen. Hierbei ist der Mieter verpflichtet, kleinere Reparaturen selbst zu bezahlen und muss für größere Schäden den Vermieter informieren, der für diese aufzukommen hat. 

Außerdem muss ein Mieter eine Wohnung auch so verlassen, wie er sie bezogen hat. Dabei sind die Details im Mietvertrag zu regeln.

Ferner gibt es beim Mietvertrag auch kein Recht auf einen Rücktritt vom Vertrag. Deshalb ist es einem Mieter grundsätzlich dringend zu empfehlen, seine finanziellen Möglichkeiten beim Mietvertrag unterschreiben nicht zu überschätzen. 

Für den Fall, dass man sich als Mieter nach Unterschrift doch noch entscheiden will, ist man auf das Einverständnis des Vermieters angewiesen, wenn man den Mietvertrag rückgängig machen möchte.

Was sollte ein Mieter beim Abschluss eines Mietvertrages beachten?

Beim Abschluss eines Mietvertrages fallen häufig zusätzliche Kosten an, die in der Hinterlegung einer Mietkaution oder auch in Form von Kosten für Maklergebühren entstehen.

Was ist bei der Mietkaution erlaubt?

Die maximale Höhe einer Mietkaution ist in Österreich gesetzlich geregelt und sie darf maximal 6 Bruttomonatsmieten betragen. Jedoch sind in den meisten Fällen 3 Bruttomonatsmieten üblich. Für den Fall, dass ein Vermieter im Mietvertrag eine höhere Mietkaution verlangen sollte, kann man sich auf die gesetzlichen Regelungen berufen. 

Ferner muss ein Vermieter für die Dauer des Mietverhältnisses die Mietkaution auch gewinnbringend anlegen und ist verpflichtet, diese inklusive der Zinsen bei Auflösung des Mietvertrages an den Mieter zurückzuzahlen. Dabei gilt dies jedoch nur für den Fall, dass es zu keinen Beanstandungen beim Auszug kommt, die der Mieter zu verantworten hat.

Für den Fall, dass es bei der Rückgabe der Wohnung Beanstandungen am Zustand gibt, ist ein Vermieter berechtigt, einen Teil oder auch die gesamte Kaution einzubehalten, um die Instandsetzung der Wohnung zu bezahlen.

Wie hoch kann eine Maklerprovision ausfallen?

Oftmals kommt ein Mietvertrag unter Zuhilfenahme eines Maklers zustande. Dabei wird dann eine Maklerprovision fällig, deren Höhe ebenfalls gesetzlich geregelt ist. Hierbei ist die Höhe der Provision von den Konditionen des Mietvertrages abhängig und kann bei einem unbefristeten Mietvertrag maximal zwei Monatsmieten betragen. 

Für den Fall, dass der Mietvertrag befristet ist, beträgt die maximale Maklerprovision eine Monatsmiete bei einer Befristung bis zu drei Jahren und zwei Monatsmieten für eine längere Befristung. 

Dabei kann man eine zu hohe Maklerprovision noch bis zu drei Jahren nach Zahlung einklagen. Außerdem darf ein Makler keine Maklergebühr verlangen, wenn er selbst Eigentümer der Immobilie ist oder er mit dem Vermieter in einer familiären Beziehung steht.

Wann kann man einen Mietvertrag kündigen?

Die Kündigungsrechte für einen Mietvertrag sind für Mieter und Vermieter unterschiedlich gestaltet in Österreich. Dabei können Vermieter nur dann Mietverträge kündigen, wenn ein gesetzlicher Kündigungsgrund vorliegt.

Kündigungsmöglichkeiten für Vermieter

Als Vermieter ist die Kündigung eines Mietvertrages nur aus einem wichtigen Grund möglich. Hierbei gibt es gesetzlich klar definierte Gründe, die das Mietvertrag kündigen rechtfertigen. Dabei ist dies möglich, wenn ein Mieter trotz einer fristgerechten Mahnung in Zahlungsverzug für den Mietzins gerät. 

Außerdem ist eine Kündigung auch gerechtfertigt, wenn ein Mieter seine Wohnung grob vernachlässigt oder diese gar nicht nutzt. Ferner kann ein Mietvertrag gekündigt werden, wenn die Wohnung an nicht eintrittsberechtigte Personen weitergegeben wird oder ein Mieter stirbt und eintrittsberechtigte Personen dort kein dringendes Wohnbedürfnis haben. 

Zusätzlich kann ein Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn er den Wohnraum eigenen Familienmitgliedern überlassen möchte und dabei dem Mieter einen Ersatz zur Verfügung stellt.

Kündigungsmöglichkeiten für Mieter

Die Möglichkeiten des Mieters zum Mietvertrag kündigen hängen immer davon ab, ob ein Mietvertrag befristet oder unbefristet abgeschlossen wurde. Dabei gibt bei unbefristeten Mietverträgen für den Mieter in der Regel eine Mietvertrag Kündigungsfrist von einem Monat. 

Hingegen können befristete Mietverträge von Mietern erst nach Ablauf eines Jahres gekündigt werden, unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist. Deshalb enden diese frühestens mit dem 16. Monat ab Beginn des Mietverhältnisses.

Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht beim Mietvertrag helfen?

Einen Mietvertrag sollte man nach Möglichkeit von einem erfahrenen Anwalt für Vertragsrecht erstellen lassen oder zumindest einen Mietvertrag prüfen lassen bevor man einen Mietvertrag unterschreibt. 

Dabei kann dieser beim Mietvertrag erstellen lassen sicherstellen, dass die individuellen Bedürfnisse des Vermieters berücksichtigt werden und dass der Mietvertrag vollständig ist und den Anforderungen des Mietrechtsgesetzes entspricht. 

Außerdem kann er auch beim Mietvertrag prüfen klären, ob ein Mietvertrag ungültige Klauseln enthält und zu den Rechten als Mieter beraten. 

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