Der Bebauungsplan in Österreich – Infos, Regelungen, Ablauf und Rechte
Wer ein Grundstück kaufen, ein Haus bauen oder ein bestehendes Gebäude umbauen möchte, stößt früher oder später auf den Bebauungsplan. Er entscheidet maßgeblich darüber, ob ein Bauvorhaben überhaupt möglich ist und in welcher Form es umgesetzt werden darf.
Gemeinsam mit dem Flächenwidmungsplan bildet der Bebauungsplan die wichtigste Grundlage des österreichischen Baurechts auf Gemeindeebene. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, was ein Bebauungsplan ist, was er regelt, wer ihn beschließt und worauf Bauherren achten sollten.
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- Damit Städte nach fest vorgeschriebenen Gesichtspunkten ausgebaut werden, legt der Gemeinderat Widmungen fest.
- Die Widmungen des Gemeinderats werden im Flächenwidmungsplan verschriftlicht.
- Auf Grundlage des Flächenwidmungsplans wird im Bebauungsplan festgelegt, wie das Bauland bebaut werden soll.
- Die Planung der bebaubaren Grundstücke fällt in Österreich in den Zuständigkeitsbereich der Bundesländer, d.h. jedes Land erstellt seine eigenen Flächenwidmungs- und Bebauungspläne.
Was ist ein Bebauungsplan?
Ein Bebauungsplan ist eine rechtsverbindliche Verordnung der Gemeinde, die festlegt, wie Grundstücke bebaut werden dürfen. Er konkretisiert die Vorgaben des Flächenwidmungsplans und enthält detaillierte Regelungen zur baulichen Nutzung von Grundstücken.
Der Bebauungsplan beantwortet unter anderem folgende Fragen:
- Wie hoch darf ein Gebäude sein?
- Wie viele Geschosse sind erlaubt?
- Wie groß darf die bebaute Fläche sein?
- Wie nah darf an die Grundstücksgrenze gebaut werden?
- Welche Bauweise und Dachform sind zulässig?
Der Bebauungsplan gilt sowohl für Neubauten als auch für Zu- und Umbauten bestehender Gebäude.
Unterschied zwischen Bebauungsplan und Flächenwidmungsplan
Flächenwidmungsplan und Bebauungsplan werden häufig gemeinsam genannt, erfüllen aber unterschiedliche Funktionen:
- Flächenwidmungsplan: Legt fest, wofür ein Grundstück genutzt werden darf (z. B. Bauland, Grünland, Verkehrsfläche).
- Bebauungsplan: Regelt, wie innerhalb dieser Widmung gebaut werden darf.
Kurz gesagt:
- Flächenwidmungsplan = Nutzung
- Bebauungsplan = Bebauung
Nicht für jedes als Bauland gewidmete Grundstück existiert automatisch ein Bebauungsplan.
Wer ist für den Bebauungsplan zuständig?
Die Raumordnung und Bauordnung sind in Österreich Ländersache. Jedes Bundesland hat eigene gesetzliche Grundlagen.
Der Bebauungsplan selbst wird:
- von der Gemeinde ausgearbeitet,
- öffentlich aufgelegt,
- und vom Gemeinderat als Verordnung beschlossen.
Da es sich um eine Verordnung handelt, besteht kein Rechtsmittel wie bei einem Bescheid. Betroffene können jedoch im Rahmen der öffentlichen Auflage Stellung nehmen.
Was ist im Bebauungsplan genau geregelt?
Der Bebauungsplan legt die konkreten baulichen Rahmenbedingungen für ein Grundstück fest. Die Begriffe und Kennzahlen unterscheiden sich je nach Bundesland, der Regelungsinhalt ist jedoch vergleichbar.
Bauklasse und Bauhöhe
Die Bauklasse regelt die maximal zulässige Höhe eines Gebäudes. Sie wird häufig mit römischen Ziffern angegeben und bestimmt:
- die maximale Gebäudehöhe,
- die Anzahl der zulässigen Geschosse,
- teilweise auch die zulässige Dachausbildung.
Je höher die Bauklasse, desto größer ist das mögliche Bauvolumen. Gerade bei Aufstockungen oder Dachausbauten ist diese Vorgabe entscheidend.
Baudichte und Maß der baulichen Ausnützung
Die Baudichte legt fest, wie intensiv ein Grundstück bebaut werden darf. Sie wird über Kennzahlen ausgedrückt, insbesondere:
- Grundflächenzahl (GRZ): Anteil der bebauten Fläche an der Grundstücksfläche.
- Geschossflächenzahl (GFZ): Verhältnis der gesamten Geschossfläche zur Grundstücksfläche.
Diese Werte bestimmen, wie viel Wohn- oder Nutzfläche insgesamt zulässig ist. Bei An- und Zubauten wird die zulässige Baudichte häufig unterschätzt.
Bauweise: offen, gekuppelt oder geschlossen
Die Bauweise regelt, wie Gebäude auf dem Grundstück positioniert werden dürfen:
- Offene Bauweise: freistehende Gebäude mit seitlichem Abstand.
- Gekuppelte Bauweise: Gebäude werden an einer Seite an das Nachbargebäude angebaut (z. B. Doppelhaus).
- Geschlossene Bauweise: Gebäude werden ohne seitliche Abstände entlang der Baufluchtlinie errichtet.
Die Bauweise beeinflusst Ortsbild, Belichtung und die Rechte der Nachbarn.
Baulinien, Baufluchtlinien und Bauwich
Der Bebauungsplan kann festlegen:
- Baulinien: Bereiche, in denen gebaut werden darf.
- Baufluchtlinien: Linien, an denen Gebäude zwingend auszurichten sind.
- Bauwich: Mindestabstand zum Nachbargrundstück.
Diese Regelungen dienen dem Schutz von Licht, Luft, Brandschutz und Privatsphäre.
Anzahl der Geschosse
Viele Bebauungspläne enthalten klare Vorgaben zur:
- maximalen Anzahl an Geschossen,
- teilweise auch zu einer Mindestanzahl an Geschossen (z. B. zur Nachverdichtung).
Diese Regelung ist besonders relevant bei Dachausbauten oder späteren Erweiterungen.
Dachform und Dachneigung
Zur Sicherung eines einheitlichen Orts- oder Stadtbildes können Vorgaben bestehen zu:
- zulässigen Dachformen (z. B. Satteldach, Walmdach, Flachdach),
- Mindest- oder Höchstneigungen.
Abweichungen sind nur mit behördlicher Genehmigung möglich.
Fassadengestaltung und Materialien
In bestimmten Gebieten, etwa in Schutzzonen, können Vorgaben bestehen zu:
- Fassadenfarben,
- Materialien,
- architektonischer Gestaltung.
Ziel ist eine harmonische Einfügung in das bestehende Umfeld.
Nicht bebaute Flächen, Stellplätze und Einfriedungen
Darüber hinaus kann der Bebauungsplan Regelungen enthalten zu:
- Begrünungspflichten und Versiegelungsgrenzen,
- Anzahl und Lage von Stellplätzen,
- Art und Höhe von Zäunen, Mauern und Einfriedungen,
- Emissionsgrenzen bei betrieblicher Nutzung
Grafischer und textlicher Bebauungsplan
Bebauungspläne liegen meist als grafische Pläne mit Symbolen, Linien und Kennzahlen vor. Ergänzend gibt es häufig:
- textliche Bebauungspläne,
- Erläuterungen in einer Legende.
Für die rechtlich richtige Auslegung sind alle Planbestandteile gemeinsam heranzuziehen.
Einsicht in den Bebauungsplan
Der Bebauungsplan kann:
- beim Gemeindeamt oder Magistrat eingesehen werden,
- häufig auch online zur Orientierung abgerufen werden.
Rechtsverbindlich ist stets die amtlich kundgemachte Version der Gemeinde.
Infografik: Bebauungsplan
Ein Leitfaden für Bauherren
Was gilt, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?
Existiert kein Bebauungsplan, gelten:
- die Bauordnung des jeweiligen Bundeslands,
- das Einfügungsgebot.
Das Bauvorhaben muss sich hinsichtlich Höhe, Bauweise und Nutzung in die bestehende Umgebung einfügen.
In solchen Fällen empfiehlt sich vor dem Grundstückskauf eine Bauvoranfrage.
Abweichungen und Änderungen des Bebauungsplans
Abweichung vom Bebauungsplan
Unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Abweichung vom Bebauungsplan beantragt werden, etwa wenn:
- die Abweichung geringfügig ist,
- keine Beeinträchtigung der Nachbarn entsteht,
- eine bessere Flächennutzung erreicht wird.
Ein Anspruch auf Genehmigung besteht jedoch nicht.
Änderung des Bebauungsplans
Änderungen erfolgen durch:
- öffentliche Auflage (meist sechs Wochen),
- Möglichkeit zur schriftlichen Stellungnahme,
- Beschluss durch den Gemeinderat.
Da Bebauungspläne Verordnungen sind, können sie nicht bekämpft, sondern nur im Vorfeld beeinflusst werden.
Warum der Bebauungsplan so wichtig ist
Der Bebauungsplan:
- entscheidet über die Machbarkeit eines Bauprojekts,
- schützt Nachbarn vor Überbebauung,
- sichert ein geordnetes Ortsbild,
- schafft langfristige Planungssicherheit.
Für Grundstückskäufer und Bauherren ist er daher entscheidend vor Vertragsabschluss.
Wann wird ein Anwalt für Baurecht benötigt?
Ein Anwalt für Baurecht ist immer dann sinnvoll, wenn der Bebauungsplan konkrete Auswirkungen auf ein Bauvorhaben oder eine Investitionsentscheidung hat. Besonders in komplexen oder strittigen Fällen kann eine frühzeitige rechtliche Prüfung vor teuren Fehlentscheidungen schützen.
Typische Situationen, in denen eine baurechtliche Beratung empfehlenswert ist:
- beim Grundstückskauf, wenn unklar ist, ob das gewünschte Bauvorhaben zulässig ist,
- bei Abweichungen vom Bebauungsplan oder Sonderwünschen (z. B. Dachform, Bauhöhe, Abstände),
- bei An- oder Umbauten, insbesondere bei Aufstockungen oder Nutzungsänderungen,
- bei Planänderungen durch die Gemeinde, die das eigene Grundstück betreffen,
- bei Konflikten mit Nachbarn im Zusammenhang mit Abständen, Bauwich oder Einsprüchen,
- bei betrieblicher oder gemischter Nutzung, etwa bei Emissions- oder Stellplatzvorgaben.
Ein auf Baurecht spezialisierter Anwalt kann beurteilen, wie der Bebauungsplan auszulegen ist, welche rechtlichen Spielräume bestehen und ob Anträge oder Stellungnahmen aussichtsreich sind.
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Der Bebauungsplan ist rechtsverbindlich und kann nicht nachträglich bekämpft werden. Wer ein Grundstück kauft, ohne den geltenden Bebauungsplan genau zu prüfen, riskiert, dass geplante Bauvorhaben rechtlich nicht umsetzbar sind oder nur mit erheblichen Einschränkungen genehmigt werden.
Empfehlung:
Lassen Sie vor dem Kauf oder vor größeren Bauvorhaben prüfen, ob Bebauungsplan, Flächenwidmungsplan und Bauordnung miteinander vereinbar sind. Bei Unklarheiten oder Abweichungswünschen kann eine frühzeitige Beratung durch einen auf Baurecht spezialisierten Rechtsanwalt teure Planungsfehler vermeiden.
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FAQ: Bebauungsplan
Der Bebauungsplan legt fest, wie ein Grundstück bebaut werden darf, etwa Bauhöhe, Baudichte, Bauweise, Abstände und Dachform.
Beim zuständigen Gemeindeamt oder Magistrat; viele Gemeinden bieten zusätzlich Online-Karten zur Orientierung an.
Dann gelten die allgemeinen Bestimmungen der Bauordnung des Bundeslands und das Einfügungsgebot.
Ja, unter bestimmten Voraussetzungen kann eine Abweichung beantragt werden, ein Rechtsanspruch besteht jedoch nicht.
- Österreich.gv.at § Bauen & Wohnen
- RIS § Rechtsinformationssystem des Bundes
- WKO § Wirtschaftskammer Wien
