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Erbpacht – Das Baurecht in Österreich

Zollstock Bauarbeiterhelm Hammer

Als Erbpacht bezeichnet man umgangssprachlich meist ein vom Eigentümer eingeräumtes Baurecht in Österreich. Man spricht im Grunde genommen nur vom Baurecht und meint damit das private Recht auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. 

Es wird im Baurechtgesetz 1912 geregelt. Der Bauberechtigte erhält das Baurecht meist gegen Zahlung eines regelmäßigen Erbbauzinses. Was versteht man unter Erbbaurecht? In Österreich bezeichnet man das Erbbaurecht schlicht als Baurecht. 

Was bedeutet Grundstück auf Erbrecht? Was passiert nach Ablauf der Erbpacht? Ist Erbpacht sinnvoll? Wie teuer ist ein Erbpachtgrundstück? Wer ist Eigentümer bei Erbpacht? 

Der folgende Artikel gibt Ihnen Antworten auf die obigen Fragen und bietet eine detaillierte Behandlung des Themas „Erbpacht – Baurecht in Österreich“.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Was versteht man unter Erbbaurecht?

In Deutschland wird meist die Bezeichnung Erbbaurecht verwendet, wobei man in Österreich schlicht vom Baurecht spricht. 

Mit dem Begriff „Baurecht“ bezeichnet man in Österreich einerseits die Rechtsnormen, die das Bauen betreffen, und andererseits das dingliche, veräußerliche, vererbliche und zeitlich beschränkte Recht, ein Bauwerk auf fremden Grund zu erstellen. Im folgenden Artikel liegt der Fokus auf dem letztgenannten Aspekt.

Baurecht in Österreich – Was bedeutet Grundstück auf Erbpacht?

Durch das Baurecht erhält der Bauberechtigte ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem fremden Grundstück ein Gebäude zu errichten. Im Gegenzug dazu ist dem Grundstücksbesitzer ein Bauzins in regelmäßigen Abständen zu zahlen. Dabei wird das Grundstück nicht verkauft, sondern für 10 bis 100 Jahre verpachtet.

Das Baurecht kann sich auf Teile des Grundstücks erstrecken, die für das Bauwerk selbst nicht erforderlich, aber für dessen Benutzung vorteilhaft sind. Die Beschränkung des Baurechts auf einen Teil des Gebäudes (z.B. ein Stockwerk) ist jedoch unzulässig. 

Der monatliche Pachtzins für ein Grundstück ist verhältnismäßig sehr gering und beläuft sich in manchen Gegenden auf 0,20 Euro pro Quadratmeter. Befinden sich Gebäude bereits auf dem Grundstück, kann auch für diese ein Baurecht gegründet werden.

Somit kann das Baurecht für den Ausbau des bestehenden Hauses vergeben werden.

Ist Erbpacht sinnvoll?

Dies klingt zunächst nach einem lukrativen Geschäft, denn Bauherren können sich die Kosten für den Grundstückskauf sparen. Die Erbpacht ist sinnvoll, wenn nicht genügend Eigenkapital vorhanden ist oder wenn eine begehrte Lage nicht anders zu erhalten ist. 

Nicht selten haben Kirchen und Gemeinden gutes Bauland und räumen Familien mit Kindern ein Baurecht mit günstigen Konditionen ein. Daher kann die Erbpacht in einigen Fällen eine lohnenswerte Alternative zum Grundstückskauf sein, selbst wenn Sie das Haus in 10 Jahren verkaufen möchten. 

Doch nicht immer ist eine Erbpacht sinnvoll, sondern kann sich im Nachhinein als Fehlinvestition herausstellen.  Insbesondere dann, wenn der Bauherr nicht über die rechtliche Situation informiert ist. Lassen Sie einen Sachverständigen den Wert des Grundstücks schätzen und kontaktieren Sie einen Anwalt für Baurecht, um Ihre Verträge zu prüfen. 

Vor- und Nachteile des Baurechts in Österreich bzw. der Erbpacht

Einerseits ist es vorteilhaft, dass ein Bauherr ein Grundstück nicht kaufen muss und sich somit bereits bei Baubeginn in Unkosten stürzen muss. Nichtsdestotrotz birgt die Erbpacht bzw. das Baurecht in Österreich auch einige Nachteile. Es kann vergleichsweise teuer sein, wenn die Bauzinsen niedrig sind. 

Beim klassischen Hausbau auf Kredit bleiben die Raten gleich und Haus und Grundstück gehört irgendwann dem Bauherrn. Bei der Erbpacht kann der Bauherr jedoch niemals Eigentümer des Grundstücks werden, es sei denn der Eigentümer verkauft es ihm. Jedoch zahlt der Bauherr über die Jahre mehr, da die Zinsen alle drei Jahre angepasst werden dürfen.

Baurecht in Österreich – Grundstückseigentum und Hauseigentum

Anders als bei der agrarwirtschaftlichen Pacht und der bei Gewerbetreibenden unterscheidet man beim Erbbaurecht zwischen Hauseigentum und Grundstückseigentum. 

Demnach ist jedes Bauprojekt nicht automatisch das Eigentum des Grundstückseigentümers, sondern bleibt im Besitz des Bauberechtigten. Nach Ablauf der Erbpacht nach 149 Jahren muss der Zeitwert der Investition bzw. des Bauwerks an die pachtende Familie zurückerstattet werden.

Somit kann das Bauprojekt als Sparanlage betrachtet werden, d.h. das investierte Geld ist sinnvoll angelegt. Eine Erbpacht versteht sich als Quasi-Eigentum, da der Pächter für 149 Jahre im Grundbuch eingetragen wird und nicht gekündigt werden kann.

Wer kann ein Baurecht vergeben?

Im Grunde genommen können nicht nur Privatpersonen ein Baurecht vergeben, sondern auch ein Unternehmen, der Bund, ein Bundesland, eine Gemeinde oder Kirchen. Doch wie wird das Baurecht in Österreich vergeben?

Wie wird das Baurecht vergeben?

Mit einem Baurechtsvertrag zwischen Bauberechtigtem (superficiarius) und Grundstückseigentümer (dominus soli) wird das Baurecht gegründet, welches wiederum im Grundbuch eingetragen wird. 

Somit entsteht das Baurecht durch eine bücherliche Eintragung als Last des Grundstücks, d.h. durch eine Eintragung im Grundbuch. Das Lastenblatt C-Blatt ist für den Grundstückeigentümer und das Eigentumsblatt B-Blatt ist für den Baurechtnehmer. Die Eintragung ins Grundbuch muss beim zuständigen Bezirksgericht stattfinden.

Wie wird der Bauvertrag gestaltet?

In einem Bauvertrag sollten gewisse Punkte enthalten sein. Hierzu zählt vor allem der genaue Zweck der Baurechtseinräumung, der festgelegte Bauzins und dessen Besicherung, eine Wertsicherungsvereinbarung, die Erhaltungs- und Instandhaltungspflicht des Baubegünstigten, eine Entschädigung des Baurechtsnehmers für die Aufwendungen, welche am Gebäude getätigt werden, sowie eine Aufstellung der Verteilung der Betriebskosten des Grundstücks und des Gebäudes.

Was ist der Unterschied zwischen einem Bauzins, Miete und Pacht?

Häufig spricht man von Bauzins, Miete und Pacht. Welche Unterschiede bestehen bei diesen Begriffen? 

    • Bauzins: Ein Bauberechtigter zahlt einen Bauzins an einen Grundstückseigentümer und kann dafür ein Gebäude auf diesem errichten. Er erhält den Grund somit für einen vertraglich festgelegten Zeitraum zur Nießnutzung. 
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    • Miete: Ein Mieter zahlt in regelmäßigen Zeitabschnitten eine Gebühr, um in einer Immobilie wohnen zu können. 
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    • Pacht: Ein Pächter zahlt in regelmäßigen Abständen eine Gebühr mit der Intention, ein Gebäude oder ein Grundstück zu gebrauchen.

 

Welche Rechte und Pflichten bestehen während der vertraglich vereinbarten Zeit?

Innerhalb der vertraglich festgelegten Zeit ist der Bauberechtigte der Eigentümer des von ihm errichteten Gebäudes und ebenso Nutznießer des Grundstücks, auf welchem sich das Gebäude befindet. Für den Nießbrauch bezahlt der Bauberechtigte einen Bauzins, wodurch er das Recht hat, das Grundstück teilweise zu verändern und seinen Vorstellungen anzupassen.

Allerdings sollte sich der Bauberechtigte mit dem Grundstücksbesitzer zusammensetzen, um zu besprechen, inwieweit das Grundstück verändert werden darf. Halten Sie diese Vereinbarungen vertraglich fest und holen Sie nötigenfalls die Hilfe eines erfahrenen Anwalts für Baurecht hinzu. Sollten bauliche Veränderungen vorgenommen werden, kann es empfehlenswert sein, die getroffenen Vereinbarungen schriftlich festzuhalten.

Was geschieht bei vorzeitiger Beendigung des Vertrags?

Prinzipiell ist eine vorzeitige Beendigung des Vertrags schwierig, denn eine vorzeitige Beendigung des Vertrags durch den Grundstücksbesitzer ist nur dann möglich, wenn der Bauberechtigte seinen Verpflichtungen zur Zahlung des Bauzins für zwei Jahre in Folge nicht nachkommt:

„Das Erlöschen des Baurechtes wegen Verzuges in der Berichtigung des Bauzinses kann nur für den Fall vereinbart werden, dass der Bauzins für wenigstens zwei aufeindanderfolgende Jahre rückständig bleibt.“

Das Superädifikat

Eine besondere Form des Baurechts ist das Superädifikat. Hierbei handelt es sich um Gebäude, die nicht dauerhaft auf einem Grundstück bleiben. Der fremde Grund wird dem Besitzer des Gebäudes zur Miete oder zur Pacht überlassen. Dabei kann es sich um Wurststände, Badehütten oder jegliche mobile Verkaufsstände handeln.

Was passiert nach Ablauf der Erbpacht?

Nach Ablauf der Erbpacht geht das Gebäude gegen eine Entschädigung an den Besitzer des Grundstücks über. Die Personen, die in dem Gebäude gelebt haben, verlieren alle Ansprüche nach Ablauf der Erbpacht. Vergessen Sie deswegen keinesfalls, im Baurechtsvertrag eine entsprechende Entschädigung zu vereinbaren, die dem zeitlichen Wert angemessen ist. 

Um auf Nummer sicher zu gehen, können Sie den Wert der Immobilie vor Ablauf der Erbpacht von einem Fachmann schätzen lassen. Sollten Sie Fragen zum Baurecht in Österreich haben, empfehlen wir Ihnen die Konsultation eines Anwalts für Baurecht. Er kann Sie ausführlich beraten und Ihre Verträge prüfen.

Wie teuer ist ein Erbpachtgrundstück?

Wie teuer ein Erbpachtgrundstück ist, kann pauschal nicht beantwortet werden. Es kommt auf den Standort und die Art des Grundstücks an. In einigen Fällen beläuft sich der Preis eines Erbpachtgrundstücks bereits auf monatlich 20 Cent pro Quadratmeter.

Wer ist Eigentümer bei Erbpacht?

Für den vertraglich vereinbarten Zeitraum der Nießnutzung des Grundstücks ist der Bauberechtigte Eigentümer des darauf befindlichen Bauwerks. Dem Bauberechtigten stehen die Rechte am Gebäude bis zum Ablauf der Erbpacht zu. Erst nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist fällt das Gebäude gegen Entrichtung einer Entschädigung in das Eigentum des Grundstückeigentümers.

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