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Bauantrag in Österreich - Infos, Kosten & Gültigkeit

Frauenhand hält Stift und füllt Formular aus

Ein Bauantrag ist immer dann wichtig, wenn man ein Gebäude errichten oder Änderungen daran vornehmen möchte. Das Baugesetz in Österreich bietet die gesetzliche Grundlage für diese Bauvorhaben (Errichtung, Sanierung). 

Wer eine Baubewilligung erhalten möchte, muss bei der zuständigen Baubehörde einen Bauantrag stellen. Dieser Bauantrag muss detaillierte Angaben zur Art, Lage, Umfang und beabsichtigten Verwendung des Bauvorhabens enthalten. 

Was gehört alles zu einem Bauantrag? Kann man den Bauantrag selbst einreichen? Was ist der Unterschied zwischen Baugesuch und Bauantrag? Wie wird eine Baubeschreibung im Bauantrag formuliert? Wie lange ist ein Bauantrag gültig? Wie viel kostet ein Bauantrag? Der folgende Beitrag erläutert welche inhaltlichen und formalen Aspekte Sie bei einem Bauantrag berücksichtigen müssen.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Definition: Bauantrag

Per Definition ist ein Bauantrag der Antrag, den der Bauherr bei der zuständigen Baubehörde stellen muss, um eine Baugenehmigung für ein Bauvorhaben (Gebäudeerrichtung oder -sanierung) zu erhalten. Das Baugesetz regelt dabei die einzelnen Bestimmungen, ob und unter welchen Bedingungen das Bauvorhaben umgesetzt werden kann und darf. Um wichtige Fragen vorab zu klären, kann ein Anwalt für Baurecht in Wien sowie weiteren österreichischen Städten Ihnen weiterhelfen oder die zuständige Baubehörde Antworten liefern. 

Der Bauantrag hat Art, Lage, Umfang und die beabsichtigte Verwendung des Bauvorhabens zu enthalten. Insbesondere sind aber auch die Nachweise, die dem Bauantrag beizulegen sind, nicht zu vergessen. Hierzu zählen Nachweise des Eigentums am Baugrundstück bzw. die Zustimmung des Eigentümers (siehe auch Erbpacht), Pläne, Berechnungen, und Baubeschreibungen sowie ein Nachweis über die rechtlich gesicherte Verbindung des Baugrundstücks mit einer öffentlichen Verkehrsfläche.

Bedenken Sie bitte, dass die Pläne, Berechnungen und Beschreibungen in dreifacher Ausführung einzureichen sind. Ob die Baugenehmigung erteilt worden ist, erfahren Sie mittels eines Bescheids. 

Bauvoranfrage bei besonderen Bauvorhaben

Wer als Bauherr Sicherheit bei Teilaspekten seiner Bauplanung erhalten möchte, kann eine Bauvoranfrage stellen. Mit einer Bauvoranfrage wird bei der Bauaufsichtsbehörde geklärt, inwieweit und ob ein bestimmter Teil des Bauantrages rechtlich möglich ist. Hierbei kann es um eine geplante Nutzung, eine gewünschte Bauform oder die Positionierung auf dem Grundstück gehen.

Sollte die zuständige Behörde auf die Bauvoranfrage einen positiven Bauvorbescheid senden, dann ist diese rechtsverbindlich und muss im künftigen Bauantrag auch positiv entschieden werden. Handelt es sich um ein standardisiertes Fertighaus, dann ist die Bauvoranfrage oft unnötig. 

Anders ist es bei Architektenhäuser mit unüblicher Nutzung oder spezieller Bauweise, diese profitieren von einer Bauvoranfrage.

Welche Bauvorhaben gibt es?

Das österreichische Baugesetz unterscheidet oftmals 3 Arten von Bauvorhaben: 

  1. Bewilligungspflichtige Bauvorhaben 
  2. Anzeigepflichtige Bauvorhaben
  3. Freie Bauvorhaben

Ob Sie einen Bauantrag stellen müssen oder nicht, können Sie bei der zuständigen Baubehörde in Erfahrung bringen oder einen Anwalt für Baurecht kontaktieren. In manchen Fällen kann eine Bauanzeige ausreichend sein, dies teilt Ihnen jedoch die Baurechtsabteilung mit.

Warum muss ein Bauantrag gestellt werden?

Mittels des Bauantrags stellt der Bauherr eine Anfrage bei der Bauaufsichtsbehörde, um eine Baugenehmigung für sein Bauvorhaben zu bekommen. Die zuständige Behörde prüft daraufhin, ob sein Bauvorhaben den rechtlichen Bestimmungen und Regeln der Bauordnung entspricht und erteilt ihm die Baugenehmigung.

In diesem Zusammenhang kontrolliert die Behörde, ob das Bauvorhaben ins gewünschte Stadtbild passt, frei von geplanten Straßen liegt und sicher genug ist. Auch bei einem Umbau oder einer Nutzungsänderung eines Gebäudes müssen Sie einen Bauantrag stellen. 

Für kleine Anbauten besteht meist keine Notwendigkeit eine Baugenehmigung einzuholen, jedoch sollten Sie sich darüber ausführlich informieren, um keine rechtlichen Fehltritte zu tätigen. In einigen Fällen reicht eine Bauanzeige über die geplanten baulichen Maßnahmen aus.   

Was gehört alles zu einem Bauantrag?

Grundsätzlich kann man einen Bauantrag nicht selbst einreichen, denn hierfür sind Personen mit einer Bauvorlagenberechtigung notwendig. Hierzu zählen Architekten, Bauingenieure und andere spezifische Berufsgruppen. Wer den Bauantrag stellen wird, sollte frühzeitig geklärt werden.

Ebenso sind bundeslandspezifische Regelungen zu prüfen. In den meisten Fällen ist eine dreifache Anfertigung für den Bauantrag erforderlich. Der Bauantrag muss die Einreichpläne mit Grundriss, Schnitt und Ansichten, die Baubeschreibung mit Energieausweis und einen aktuellen Grundbuchauszug enthalten. 

Ebenso muss eine Planskizze beigefügt werden. Je nach geltenden Gesetzen und Bestimmungen der Gemeinden und Bundesländer können zusätzliche Unterlagen eingefordert werden.

Dem Bauantrag sind folgende Unterlagen beizulegen: 

    • Nachweis des Eigentums am Baugrundstück bzw. die Zustimmung des Eigentümers (siehe auch Erbpacht).
    • zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderliche Pläne, Berechnungen und Beschreibungen.
    • Nachweis der rechtlich gesicherten Verbindung des Baugrundstückes mit einer öffentlichen Verkehrsfläche.
    • Baupläne
    • schriftliche Baubeschreibung
    • Nachweis des Grundeigentums
    • statistische Berechnungen
    • Energieausweis
    • Bauantragsformular

Ebenso sind folgende Unterlagen relevant:

    • Baulastenerklärung und Freiflächenplan: Gestaltung der Außenanlagen des zu bebauenden Grundstücks (Stellplätze, Bepflanzungsplan).
    • Abstandsflächenplan: Aus der Außenwandhöhe wird der erforderliche Grenzabstand berechnet. 
    • Berechnungen zu Bebauung, Wohn- und Nutzfläche: Die Gebäudegröße sowie sonstige überbaute Flächen und die Bruttogrundfläche werden ins Verhältnis zur Grundstücksgröße gesetzt. Ebenso wird die Anzahl der benötigten Fahrzeug- und Fahrradstellplätze hinzugefügt.  
    • Bauzeichnungen müssen mit allen notwendigen Grundrissen, Ansichten, Schnitten, Maßangaben, Raumbezeichnungen und Geländehöhen eingereicht werden.
    • Baubeschreibungen beim Bauantrag: Eine allgemeine Baubeschreibung und Angaben zu Feuerungsanlagen (mit Darstellung von Öllagerraum und -menge in Liter, Heizleistung des Heizkessels in KW), Abbruch, Werbeanlagen, Lagerung wassergefährdender Stoffe, Außen- und Innengestaltung an Kulturdenkmälern.
    • Entwässerungspläne: Lageskizze mit Straßenkanal, Lage und Höhenangaben von Straßenkanal und Gebäude und Sockelhöhe im Schnitt mit Berechnung des anfallenden Regen- und Schmutzwassers.
    • Unterschriften des Bauherrn und Architekten 
    • Versicherungsnachweis des Entwurfsverfassers: Name und Anschrift vom Bauherr, Bauleiter und Architekt.
    • Zustimmungserklärung der Nachbarn: Stellungnahme der Nachbarn.
    • Technische Nachweise

Je nach Bundesland können weitere Unterlagen erforderlich sein. In der nachfolgenden Auflistung sind einige Unterlagen genannt, die in einem Bauantrag für Wien notwendig wären: 

    • Energieausweis in elektronischer Form
    • Nachweis über Schallschutz
    • Nachweis über den Einsatz alternativer Energieversorgungssysteme 
    • Nachvollziehbare Berechnung der Anliegerleistungen
    • Nachweis über Erfüllung der Stellplatzverpflichtung
    • Statische Berechnungen und Fundierungskonzept
    • Gestaltungskonzept Garten bei Neubauten ab Bauklasse II
    • Nachweis der Verfügbarkeit einer ausreichenden Wassermenge zur eventuellen Brandbekämpfung
    • Eintragung von Standplätzen für Müllbehälter
    • Unterlagen zur architektonischen Begutachtung der Abteilung Architektur und Stadtgestaltung

Einen Bauantrag stellen

Wie bereits erwähnt, ist es nicht möglich, einen Bauantrag selbst einzureichen. Hierfür sind Fachmänner notwendig, daher sollten Sie sich frühzeitig überlegen, wer diese Aufgabe übernehmen soll.

Als Bauherr sind Sie gut beraten, die notwendigen Schritte rechtzeitig einzuleiten. Bereits vor dem Grundstückskauf können Sie sich beim Bauamt erkundigen und Informationen über einen gültigen Bebauungsplan einholen. In diesem Plan finden Sie die Art und Größe möglicher Bebauungen, Geschosszahlen, Firsthöhen und Fassadengestaltungen. So erkennt man als Käufer, ob das eigene Bauvorhaben überhaupt realisierbar ist.

Dieser Lageplan kann Ihnen kostbare Zeit sparen, außerdem sollte das Grundstück vom örtlichen Vermessungsingenieur vorab vermessen werden. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, vor Beginn der Bauplanung Hinweise über entsprechende Fördermöglichkeiten einzuholen. Um diese genehmigt zu bekommen, müssen häufig spezifische Baustandards eingehalten werden.

Ebenso sollte man das Baugrundgutachten erstellen lassen, welches wiederum Aufschluss über die Beschaffenheit der Kellerabdichtung oder Statik gibt.

Wenn Sie einen Bauantrag stellen wollen, sollten Sie zum Bauingenieur gehen, der die konkrete Bauplanung für Sie vornimmt. Er gehört zum Personenkreis mit Bauvorlagenberechtigung und darf den Bauantrag einreichen, sofern der Bauherr die Bauplanung akzeptiert.

Wie viel kostet ein Bauantrag?

Wie viel ein Bauantrag kostet, kann von Bundesland zu Bundesland variieren und ist von der Größe des Bauvorhabens abhängig. Für ein Einfamilienhaus muss man in Wien mit 100 bis 200 Euro rechnen. Diese Gebühr ergibt sich aus einer Verwaltungsabgabe und einer Bundesstempelgebühr.

Die Gebühren müssen auch dann an die zuständige Behörde gezahlt werden, wenn der Antrag abgelehnt wird. Die Behörde berechnet die Gebühren dabei anhand folgender Faktoren: 

    • einer Mindestgebühr
    • der Gebührenordnung der Baubehörde und Gemeinde
    • des umbauten Raums in m³des Gebäudewerts
    • genehmigungspflichtiger Nebengebäude
    • zusätzlicher Genehmigungen für technische Anlagen
    • eventueller Sondergenehmigungen
  •  

Wie lange ist ein Bauantrag gültig?

Nachdem Sie den Bauantrage gestellt haben, prüft die Behörde alle Unterlagen. Nach 10 Tagen sollte die Prüfung abgeschlossen sein. Wurden die Unterlagen vollständig und unterzeichnet eingereicht, dann beginnt die Behörde mit dem dreistufige Prüfverfahren:

  • Die planungsrechtliche Zulässigkeit
  • Die Übereinstimmung mit dem Bauordnungsrecht
  • Widersprüche zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften

Stimmt das Bauvorhaben des Bauherrn mit dem Bebauungsplanung überein und beachtet es alle Abstandsflächen, Wärmeschutzmaßnahmen und sonstigen baurechtlichen Anforderungen und hat die Behörde keine öffentlich-rechtlichen Bedenken, dann erteilt die Behörde die Baugenehmigung. 

Die Prüfung der zuständigen Behörde dürfte dabei nicht länger als ein bis vier Monate dauern. Wählen Sie das einfache Baugenehmigungsverfahrens, dann kann die Behörde auf Teile der Prüfung verzichten. Nichtsdestotrotz bleibt der Bauherr an alle Rechtsvorschriften gebunden.

Ein Bauantrag hat auch eine Geltungsdauer. Wie lange ist ein Bauantrag gültig? Der Bauantrag verfügt über eine Gültigkeit von vier Jahren, wobei die Beantragung einer Verlängerung möglich ist. Die Verlängerung der Frist muss vor Ablauf schriftlich bei der Behörde ersucht werden. Die Baugenehmigung erlischt, wenn die Baumaßnahmen nicht innerhalb der gesetzten Frist begonnen haben.

Bauantrag wurde abgelehnt – was tun?

In einigen Fällen wird der Bauantrag von der Behörde abgelehnt, jedoch muss dies nicht das Ende Ihres Bauvorhabens bedeuten. Wurde der Bauantrag unvollständig gestellt, dann müssen Sie lediglich die fehlenden Dokumente innerhalb einer Frist vorlegen. Hierbei handelt es sich um eine formale Ablehnung des Bauantrags.

Bei einer inhaltlichen Ablehnung wird es jedoch komplizierter, denn in diesem Zusammenhang spielen konzeptionelle Gründe eine Rolle für die Ablehnung des Bauantrags. Mit der Ablehnung erhält der Bauherr eine Rechtsbehelfsbelehrung und er hat einen Monat Zeit, Widerspruch einzulegen.

Außerdem kann er die bemängelten Punkte des Bauvorhabens anpassen und den Bauantrag in veränderter Form neu einreichen. In den meisten Fällen ist dies möglich, jedoch kann es auch zu Schwierigkeiten bezüglich des Grundstücks kommen. Somit kann es sein, dass das Grundstück nicht zur Bebauung geeignet ist oder unter Naturschutz steht.

In diesem Fall sollten Sie umgehend einen Anwalt für Baurecht kontaktieren, um Ihnen behilflich zu sein. Er berät Sie ausführlich und zeigt Ihnen die rechtlichen Möglichkeiten und Weg auf.

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