Umbau der Mietwohnung durch Mieter – Was ist erlaubt?
- Redaktion: Anwaltfinden.at
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Sie möchten in Ihrer Mietwohnung das Badezimmer renovieren? Wer die Mietwohnung umbauen möchte, muss sich zunächst die Frage stellen, inwieweit der Umbau der Mietwohnung durch den Mieter erlaubt ist. Der Vermieter ist nach wie vor der Eigentümer der Wohnung und muss für einige Umbauten die Genehmigung erteilen.
Was darf der Mieter in der Wohnung verändern? Was ist eine bauliche Veränderung in einer Mietwohnung und was besagt das Mietrecht bei baulichen Veränderungen durch den Mieter? Darf man in einer Genossenschaftswohnung das Bad renovieren? Der folgende Artikel erläutert, was beim Umbau der Mietwohnung durch den Mieter beachtet werden muss.
Inhaltsverzeichnis
- Inwieweit der Umbau der Mietwohnung durch den Mieter möglich ist, hängt davon ab, ob der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt.
- Man unterscheidet zwischen wesentlichen und unwesentlichen Veränderungen beim Umbau der Mietwohnung; wesentliche Veränderungen sind dem Vermieter anzuzeigen.
- Unterliegt die Wohnung dem MRG dürfen bestimmte Änderungen nicht verweigert werden und sind gesetzlich durchsetzbar.
- Für spezielle Umbauten, die zur Verbesserung des Mietobjekts führten, kann der Mieter bei Auszug Ablöse verlangen.
- Gegebenenfalls kann der Vermieter bei Auszug den Rückbau zum Ursprungszustand fordern.
Was und wann darf ein Mieter die Mietwohnung umbauen?
Sie möchten das Bad in der Mietwohnung renovieren oder das Waschbecken austauschen und am besten auch die Bodenfliesen ändern? Doch darf man als Mieter neuen Boden verlegen?
Bevor ein Mieter die Mietwohnung umbauen kann, muss er prüfen ob der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegt oder nicht. Als Orientierung gilt die Faustregel, dass vor dem 30.06.1953 erteilte Baubewilligungen gänzlich unter das MRG fallen. Allerdings gibt es auch hier Ausnahmen bei Wohnungen mit Um- bzw. Ausbauten und Aufstockungen. Sollten Sie sich unsicher sein, ob Ihr Mietvertrag dem MRG unterliegt oder nicht, fragen Sie einen Anwalt für Mietrecht.
Des Weiteren muss der Mieter vor dem Umbau der Mietwohnung prüfen, ob es sich bei den Maßnahmen um wesentliche oder unwesentliche Veränderungen handelt. Der Mieter darf die Wohnung zwar nach eigenen Vorstellungen einrichten und gestalten, wesentliche Änderungen müssen dem Vermieter mitgeteilt werden. Allgemein gesagt unterscheidet man zwischen baulichen Veränderungen und Verschönerungen.
Unwesentliche Veränderungen – Wann benötige ich keine Zustimmung des Vermieters?
In der Regel benötigen Sie für das Streichen der Wände, das Verlegen von Teppichen und Fußböden oder Fliesen keine Erlaubnis des Vermieters. Somit darf der Mieter neuen Boden verlegen, jedoch kann der Vermieter bei Auszug unter Umständen den Rückbau fordern.
Der Gesetzgeber bezeichnet das Ausmalen der Wohnung bzw. jegliche Veränderungen der Oberflächen der Mietwohnung, die leicht rückgängig zu machen sind, als unwesentliche Veränderungen am Mietobjekt. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Mietvertrag dem Mietrechtsgesetz vollumfänglich, teilweise oder gar nicht unterliegt.
Für unwesentliche Veränderungen benötigt ein Mieter keine Erlaubnis des Vermieters. Wichtig ist, dass alle unwesentlichen Veränderungen der Mietsache wieder herstellbar sind und die Bausubstanz nicht in erheblichem Maße verändern.
Das Umbauen der Mietwohnung dürfen die schutzwürdigen Interessen des Vermieters oder anderer Mieter nicht beeinträchtigen.
Beispiele für unwesentliche Veränderungen
Gemäß des Mietrechtsgesetz kann der Vermieter die Genehmigung nicht verweigern, wenn es sich um geplante Erneuerungen beim Umbau der Mietswohnung durch den Mieter handelt. Hierzu zählt beispielsweise die Heizung auf den neusten Stand der Technik zu bringen oder übliche Veränderungen wie Neu- oder Umbauten am Badezimmer, WC, Gas- oder Lichtleitungen vorzunehmen.
Demnach ist das Austauschen des Waschbeckens in der Mietwohnung sowie das Renovieren des Badezimmers in der Mietwohnung erlaubt. Des Weiteren können Mieter Türblätter aushängen und zwischenlagern, allerdings müssen sie diese beim Auszug wieder an ihre bisherige Platzierung bringen.
Die folgenden Veränderungen sind nicht genehmigungsbedürftig durch den Vermieter:
- Türanstriche
- Technik auf den neuesten Stand bringen
- Neu- und Umbauten am Badezimmer, WC oder den Gas- oder Lichtleitungen
- Neue Fliesen und Bodenbeläge verlegen (allerdings kann der Vermieter einen Rückbau verlangen)
- Veränderung des Bodenbelags
- Tapezieren
- Ausmalen der Wohnung
- Das Aushängen, Zwischenlagern und Anstreichen von Türen
Sonderfall Bodenbeläge – Wann kann der Vermieter eine Wiederherstellung fordern?
Der Mieter kann die Mietwohnung nach eigenen Vorstellungen gestalten und muss sich bei der Farbwahl im Grunde genommen nicht nach dem Vermieter richten. Erst wenn es zum Auszug kommt, kann der Vermieter gegebenenfalls verlangen, dass die Wände weiß gestrichen werden sollen.
Sind die Wände ortsunüblich und in grellen Farben oder in einem tiefen Schwarz gestrichen, darf der Vermieter verlangen, dass sie gestrichen werden. Wurden die Wände in Pastelltönen gestrichen und splittert die Farbe noch nicht ab, muss nicht gestrichen werden. Ebenso kann der Mieter Nägel einschlagen und Löcher bohren, erst ab einer unüblichen Anzahl an Löchern müssen Ausbesserungen vorgenommen werden.
Sogar wenn der Mietvertrag vollständig unter das Mietrechtsgesetz fällt, ist das Verlegen von neuen Fliesen erlaubt, ohne dass der Vermieter seine Zustimmung geben muss. Dies Veränderung gilt als unwesentlich.
Der Austausch von Bodenbelägen ist auch für Wohnungen, für die das MRG nicht oder nur teilweise gilt, nicht genehmigungspflichtig. Jedoch kann der Vermieter bei Auszug die Wiederherstellung des Ursprungszustands fordern.
Wesentliche Veränderungen – Wann benötigt man die Genehmigung des Vermieters?
Der Abriss oder das Versetzen einer Wand oder der Einbau von neuen Türen oder Fenstern sowie ein zusätzliches Gäste-WC oder eine kleine Küche müssen dem Vermieter per Einschreiben mitgeteilt werden, der wiederum innerhalb von 2 Monaten auf die Anfrage antworten kann.
Antwortet der Vermieter nicht innerhalb der Frist auf das Schreiben, gilt dies nach MRG als stillschweigende Zusage. Doch Achtung, diese Regelung gilt aber nur für Wohnungen, die auch dem MRG unterliegen. Unterliegt die Wohnung nicht dem MRG, ist das Einverständnis des Vermieters abzuwarten.
Wer als Mieter die Wohnung umbauen möchte und nicht nur unwesentliche Veränderungen an der Oberfläche vornehmen möchte, benötigt die Genehmigung des Vermieters. Hierbei wird unterschieden, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz (MRG) voll, teilweise oder gar nicht unterliegt. Im Folgenden werden die Unterschiede zwischen voll anwendbar und teilweise bis gar nicht anwendbar erläutert.
Das Mietrechtsgesetz ist voll anwendbar
Die Möglichkeiten der wesentlichen Veränderungen sind im Mietrechtsgesetz (MRG) erläutert. Es legt fest, was am Mietobjekt geändert werden darf und wie dabei vorgegangen werden muss. Das Mietrechtsgesetz regelt die Umbaumaßnahmen, die zur Verbesserung des Ausgangszustands der Mietwohnung und der Wohnqualität beitragen.
Dies sind Veränderungen, die wiederum eine Angleichung an den jeweiligen Stand der Technik anstreben, verkehrsüblich sind, einwandfrei ausgeführt werden und deren Kosten der Mieter übernimmt. Diese Veränderungen kann der Vermieter nicht ablehnen.
Der Umbau der Mietwohnung muss vom Mieter dem Vermieter schriftlich angezeigt werden. Bestenfalls geschieht dies mit Plänen und Kostenvoranschlägen. Der Vermieter hat 2 Monate Zeit auf dieses Schreiben zu antworten.
Wann kann der Vermieter die Änderungen nicht verweigern?
Der Vermieter kann die Veränderungen dann nicht verweigern, wenn sie dem aktuellen Stand der Technik entsprechen, verkehrsüblich sind, die einwandfreie Ausführung gewährleisten und die Kosten vom Mieter getragen werden.
Dies gilt unter der Prämisse, dass keine Schädigungen des Hauses oder eine Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters zu erwarten sind und der Umbau der Mietwohnung wichtigen Interessen des Mieters dient. Sind die obigen Voraussetzungen gegeben, muss der Vermieter den Veränderungen zustimmen.
Ein wichtiges Interesse liegt beispielsweise dann vor, wenn der Mieter einen Umbau der Mietwohnung aus gesundheitlichen Gründen vornehmen muss. Inbegriffen sind hierbei z.B. notwendige Umbauten im Badezimmer, wie der Einbau einer begehbaren Dusche oder das Austauschen des Waschbeckens.
Wünscht der Mieter Veränderungen aus triftigem Grund oder besteht eine Gefährdung, muss der Vermieter die Renovierung bzw. den Umbau der Mietwohnung genehmigen. Insbesondere bei der Elektrik, der Heizung sowie sanitären Einrichtungen und Leitungen.
Inbegriffen ist hierbei auch ein Fußboden, der sich in einem desolaten Zustand befindet. Ob der aktuelle Stand der Technik durch eine Veränderung erreicht wird, muss für den Einzelfall bewertet werden.
Beispiele für Veränderungen, die nicht verweigert werden dürfen
Des Weiteren kann der Vermieter folgende Veränderungen nicht ablehnen:
- Installation oder den zur Haushaltsführung dienenden Umbau von Wasserleitung-, Lichtleitungs-, Gasleitungs-, Beheizungs- oder sanitären Anlagen.
- Umgestaltungen, die eine Senkung des Energieverbrauchs beabsichtigen.
- Verbesserungen, die von einer Gebietskörperschaft aus öffentlichen Mitteln finanziert wird.
- Installation eines Fernsprechanschlusses.
- Wohnungszusammenlegungen, sofern die Wohnungen von derselben Person gemietet werden.
- Installation einer Antenne oder anderer Hörfunk- und Fernsehempfangsgeräte, die dem Stand der Technik entsprechen; vorausgesetzt der Anschluss ist an der bestehenden Einrichtung nicht möglich oder nicht zumutbar.
Entscheiden Sie sich als Mieter Umbauten selbst durchzuführen, müssen Sie die Kosten übernehmen. Die Zustimmung des Vermieters gilt nur für die Umbauten, nicht aber für die Kostenübernahme. Diese müssen Sie mit dem Vermieter separat vereinbaren. In diesem Zusammenhang sollten Sie auch prüfen, ob der Vermieter zur Erneuerung der Elektrik-, Heiz-, Wasserleitungs- oder Lichtleitungstechnik verpflichtet ist.
Vermieter verweigert Umbau - Welche Änderungen sind gesetzlich durchsetzbar?
Weigert sich der Vermieter den Veränderungen zuzustimmen, obwohl die Voraussetzungen erfüllt sind, kann die Zustimmung von der Schlichtungsstelle in Graz, Innsbruck, Klagenfurt, Leoben, Linz, Mürzzuschlag, St. Pölten, Neunkirchen, Stockerau, Salzburg und Wien oder beim zuständigen Bezirksgericht erhalten werden.
Werden die genannten Stellen nicht zur Einholung der Zustimmung kontaktiert, kann der Vermieter den Mieter zum Rückbau verpflichten. Unterliegt die Wohnung nicht dem Mietrechtsgesetz (MRG), dann sind die Bestimmungen im Mietvertrag entscheidend.
Welche Änderungen kann der Vermieter verweigern?
Der Vermieter kann den Umbau der Mietwohnung verweigern, wenn
- schutzwürdige Interessen des Vermieters beeinträchtigt werden.
- eine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen besteht.
- das Haus dadurch beeinträchtigt wird.
Den Einbau eines zweiten Badezimmers muss der Vermieter nicht erlauben, denn dies ist nach aktueller Rechtsprechung nicht notwendig, um den Standard zu erzielen. Ebenso muss er nicht den zusätzlichen Einbau einer weiteren Küche im oberen Stockwerk genehmigen, wenn eine Küche bereits vorhanden ist.
Des Weiteren können Sie keine Wohnungen zusammenlegen, die nicht beide von Ihnen gemietet wurden. Möchte man also die eigene Wohnung mit der des Nachbars zusammenlegen, ist dies nicht möglich. Beide Wohnungen müssen einem Mieter gehören.
Das Mietrechtsgesetz ist teilweise oder gar nicht anwendbar
Ist das Mietrechtsgesetz teilweise oder gar nicht anwendbar, darf der Mieter auch unwesentliche Veränderungen ohne Zustimmung des Vermieters vornehmen. Bei wesentlichen Veränderungen ist aber die Erlaubnis des Vermieters einzuholen.
Anders als bei Wohnungen, die dem Mietrechtsgesetz voll unterliegen, ist hier die Zustimmung immer notwendig. Die Regelungen, dass die Erlaubnis stillschweigend erteilt wurde, wenn der Vermieter nicht innerhalb von 2 Monaten auf die Anfrage antwortet, gilt hier nicht.
Darüber hinaus muss der Vermieter nicht zustimmen, dass der Mieter die Mietwohnung umbauen kann, selbst wenn diese dem aktuellen Stand der Technik entsprechen. Unterliegt die Wohnung nicht dem MRG und stimmt der Vermieter den Umbauideen nicht zu, können Sie diese nicht gesetzlich durchsetzen.
Bei Wohnungen, die nur teilweise oder gar nicht dem Mietrechtsgesetz unterliegen, ist immer die Zustimmung des Vermieters notwendig. Eine indirekte Zustimmung des Vermieters durch das Ausbleiben einer Antwort gibt es nicht! Äußert sich der Vermieter nach 2 Monaten nicht zu den Vorschlägen, gilt dies nicht als stillschweigende Erlaubnis.
Der Vermieter antworte nicht auf die
Umbauanfrage – was tun?
Hierbei ist strikt zu unterscheiden, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht. Unterliegt die Wohnung dem Mietrechtsgesetz, gilt Paragraph 9 des Mietrechtgesetzes. Antwortet der Vermieter nicht binnen 2 Monaten, gilt dies als stillschweigendes Einverständnis.
Diese Regelung gilt aber nur für Wohnungen, die dem MRG unterliegen. Für Wohnung, die dem MRG nur teilweise oder gar nicht unterliegen, gibt es keine indirekte Zustimmung durch das Ausbleiben einer Antwort. Warten Sie in diesem Fall unbedingt die Genehmigung des Vermieters ab.
Außerdem ist zu beachten, dass die Zustimmung nur für die schriftlich gemeldeten Arbeitsvorgänge gilt. Abweichungen sind nicht inbegriffen und müssen zusätzlich genehmigt werden.
Umbau der Mietwohnung ohne Zustimmung
hat rechtliche Konsequenzen
Haben Sie keine Zustimmung für den Umbau der Mietwohnung durch den Vermieter erhalten, sollten Sie keinesfalls auf eigene Faust handeln. Die schriftliche Zustimmung ist zwingend notwendig, um sich rechtlich abzusichern.
Wurden ohne Zustimmung wesentliche Veränderungen durch Umbauten vorgenommen, kann dies im geringsten Fall zu kostspieligen Rückbauten und schlimmstenfalls zu einer Besitzstörungsklage führen. Sind Schäden am Gebäude entstanden oder wurde die Sicherheit anderer Mieter durch die Umbauten gefährdet, kann der Vermieter und andere Personen Schadenersatzansprüche geltend machen.
Wurde die Statik des Gebäudes gefährdet, kann der Vermieter den Mieter fristlos kündigen. Wird das Gebäude von weiteren Personen bewohnt, besteht zusätzlich Gefahr für Leib und Leben. Entsteht durch den Umbau ein Personenschaden, können die Geschädigten Schadenersatz einklagen.
Wann bestehen Ansprüche auf Ablöse
laut Mietrechtgesetz?
Auch hier muss unterschieden werden, ob die Wohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht. Die Ablöse für Wohnungen, die dem MRG unterliegen, ist im Mietrechtsgesetz in Paragraph 10 geregelt. Dieser Paragraph räumt dem Mieter das Recht auf Ablöse ein, die wiederum für Maßnahmen gilt, die innerhalb der letzten 20 Jahre vor Beendigung des Mietverhältnisses getätigt wurden und über die Mietdauer hinaus einen Wert haben.
Hierzu zählen unter anderem eine neue Elektrik, eine neue Heizungsanlage und die Erneuerung einer Therme. Dabei muss eine jährliche Abschreibung berücksichtigt werden, da die Verbesserung mit jedem Jahr an Wert verliert. Das Mietrechtsgesetz gibt genaue Hinweise darauf, wie hoch die Abschreibungen ausfallen.
Als Orientierung gilt ein Zwanzigstel der Kosten; Ausnahmen betragen ein Zehntel. Zu jenen Ausnahmen zählen Umbauten an Licht-, Gas-, Heiz- und Wasserleitungen sowie sanitären Anlagen.
Wichtig ist dabei auch, dass ein Mieter nur Kostenersatzansprüche für Umbauten verlangen kann, die zu einer Verbesserung des Mietobjekts geführt haben und vom Vermieter genehmigt wurden.
Ablöse für Wohnungen, die nur teilweise oder
nicht dem MRG unterliegen
Bei Wohnungen, die nur teilweise oder nicht dem MRG unterliegen, regelt die Ablöse das ABGB. Gemäß Rechtsprechung muss der Mieter nachweisen, dass der Vermieter von der Renovierung der Mietwohnung profitiert und dass der Umbau der Mietwohnung ein nützlicher Aufwand war. Außerdem hat der Mieter laut ABGB ein Recht auf Ablöse, wenn der Vermieter eigentlich zur Renovierung verpflichtet war.
Überdies hat der Mieter auch dann einen Anspruch auf Ablöse, wenn der Vermieter kurz nach den Renovierungsarbeiten Eigenbedarf anmeldet. Ob die Kündigung wegen Eigenbedarf rechtmäßig ist oder nicht, ist unabhängig von den kürzlich durchgeführten Renovierungsarbeiten.
Fazit zum Umbau der Mietwohnung
durch den Mieter
Beim Umbau der Mietwohnung durch den Mieter ist es entscheidend zu prüfen, ob die Wohnung dem Mietrechtgesetz (MRG) unterliegt oder nicht. Abhängig davon, hat der Mieter unterschiedliche Rechte, die Mietwohnung umbauen zu können. Doch egal, ob die Wohnung dem MRG unterliegt oder nicht, unwesentliche Veränderungen (tapezieren, streichen) bedürfen nicht der Zustimmung des Vermieters. Wesentlichen Veränderungen bzw. bauliche Veränderungen durch den Mieter sind laut Mietrecht genehmigungspflichtig.
Hierbei ist es wichtig zu beachten, dass bei Wohnungen, die dem MRG unterliegen, im Hinblick auf eine indirekte Zustimmung durch den Vermieter andere Regelungen gelten. Lehnt der Vermieter die Ankündigungen nicht innerhalb von 2 Monaten ab, so gilt seine Zustimmung als stillschweigend erteilt. Anders ist es hingegen bei Wohnungen, die nur teilweise oder nicht dem MRG unterliegen. Hier muss immer eine direkte Zustimmung des Vermieters vorliegen; die zweimonatige Frist gilt hier nicht.
Ein weiterer Unterschied zwischen Wohnungen, die dem MRG unterliegen und welchen, die nicht dem MRG unterliegen, besteht in der Durchsetzbarkeit von gewünschten Umbaumaßnahmen gegenüber dem Vermieter.
Bei Mietverträgen gemäß MRG hat der Mieter einen Anspruch auf spezifische Renovierungen, d.h. die Veränderungen können nicht vom Vermieter abgelehnt werden. Lehnt er jene notwendigen Veränderungen jedoch ab, können sie gesetzlich durchgesetzt werden.
Die Durchsetzbarkeit dieser Renovierungsmaßnahmen gilt aber nicht für Wohnungen, die nur teilweise oder nicht dem MRG unterliegen. Ausgenommen sind jedoch Renovierungen, zu welchen der Vermieter laut Gesetz verpflichtet ist.
