Wohnungsschäden – Für welche Schäden haftet der Mieter?
- Redaktion Anwaltfinden.at
Bei Wohnungsschäden stellt sich schnell die Frage, wer dafür haften muss. Was muss der Mieter bei Auszug ersetzen? Was kann der Vermieter beim Auszug verlangen? Nicht nur beim Auszug muss geklärt werden für welche Wohnungsschäden der Mieter haften muss, sondern auch während der Mietdauer kann es zu Schäden an der Wohnung kommen.
Wann spricht man in Österreich von einer gewöhnlichen Abnutzung der Mietwohnung und wann handelt es sich um einen Wohnungsschaden? Was muss der Vermieter reparieren?
Welche Schäden muss ich als Mieter zahlen? Wasserschaden in der Mietwohnung in Österreich oder Geschirrspüler kaputt – wer zahlt? Wann muss der Vermieter das Bad sanieren? Der folgende Artikel erläutert Ihnen, wann der Vermieter bzw. Mieter für Wohnungsschäden haftet.
Beachten Sie dabei, dass wir uns im Folgenden hauptsächlich auf Mietverhältnisse beziehen, die dem MRG voll unterliegen. Für Neubauten und gemietete Ein- und Zweifamilienhäuser können vertraglich auch andere Vereinbarungen getroffen werden.
Inhaltsverzeichnis
- Ob ein Mieter für Wohnungsschäden haftet, ist abhängig davon, ob das Mieterverhältnis dem MRG voll unterliegt oder nicht.
- Grundsätzlich hat der Mieter die Pflicht, das Mietobjekt, die Einrichtung sowie das gemietete Mobiliar sorgfältig zu behandeln.
- Wohnungsschäden, die im Rahmen der gewöhnlichen Abnutzung entstehen, muss der Mieter laut MRG nicht beheben: Verblichene Wände oder kleine Kratzer im Fußboden.
- Für selbst verschuldete und mutwillige Wohnungsschäden muss der Mieter aufkommen.
- Mieter sind für die Wartung der Therme, Heizung und sanitären Anlagen zuständig und müssen auch die Kosten für kleinere Reparaturen tragen.
Wann spricht man von Wohnungsschäden?
Die entstandenen Schäden in einer Wohnung können vielfältig sein und deren Behebung mit hohen Kosten verbunden sein, daher stellt sich schnell die Frage, wer für Wohnungsschäden haftet. Sie haben einen Wasserschaden in der Mietwohnung in Österreich, Kratzer im Fußboden, fleckige Wände, eine abgerissene Tapete, eine beschädigte Bade- oder Duschwanne oder in der Einbauküche einen kaputten Geschirrspüler?
Wer zahlt den Wohnungsschaden? Defekter Wasserhahn – Mieter oder Vermieter zuständig? Wann spricht man in Österreich von gewöhnlicher Abnutzung in der Mietwohnung und wann von Wohnungsschäden? Wann muss der Vermieter das Bad sanieren? Was muss der Vermieter reparieren und was der Mieter?
Wie ist die Rechtslage bei Wohnungsschäden?
Wer für den Schaden aufkommen muss, hängt davon ab, ob der Mietvertrag dem MRG voll, teilweise oder überhaupt nicht unterliegt. Bei Altbauten und geförderten Wohnbauten gilt das MRG voll, sodass die Regelungen des Mietrechtsgesetz (MRG) greifen. Die Erhaltungsverpflichtungen des Vermieters sind im MRG geregelt, wohingegen es bei Neubauten mit MRG-Teilanwendung auf die jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen ankommt.
Welche Pflichten haben Mieter und Vermieter?
Der Mieter muss nicht für alle Schäden in der Wohnung aufkommen, hat aber gewisse Pflichten und muss dazu beitragen, dass die Wohnung erhalten bleibt. Alle Wohnungsschäden müssen sich im Maß der gewöhnlichen Abnutzung einer Mietwohnung in Österreich halten.
Abgenutzte Küchen, abgewetzte Türstöcke, vergilbte Wände oder defekte Jalousien gelten als gewöhnliche Abnutzung einer Mietwohnung in Österreich und müssen nicht vom Mieter repariert oder ausgetauscht werden. Handelt es sich jedoch um mutwillige Wohnungsschäden, die nachweislich selbstverschuldet sind, muss der Mieter unter Umständen für die Schäden aufkommen.
Allerdings ist ein Mietvertrag ein wechselseitiges Vertragsverhältnis, bei welchem sowohl Mieter als auch Vermieter Verpflichtungen eingehen. Gleichzeitig hat auch der Vermieter gewisse Pflichten, die Wohnung in einem guten Zustand zu halten, sodass auch der Mieter seine Rechte durchsetzen kann. Wann muss der Vermieter das Bad sanieren?
Welche Pflichten hat der Mieter?
Für mutmaßliche und selbst verschuldete Schäden muss der Mieter in der Regel selbst aufkommen. Nicht selbstverschuldete Schäden (z.B. Rohrbrüche) fallen jedoch nicht in den Haftungsbereich des Mieters.
Dennoch hat er die Pflicht, das Mietobjekt sorgfältig zu behandeln und muss sicherstellen, dass außer einer gewöhnlichen Abnutzung der Mietwohnung in Österreich keine Wohnungsschäden entstehen. Darüber hinaus hat er einige Erhaltungsverpflichtungen, denen er nachkommen muss.
Zu diesen Pflichten zählen zum Beispiel:
- Wartung der Therme
- Duldung von Neuanschaffungen des Mietgegenstandes (z.B. Dachausbau)
- Wartung und Instandhaltung von Heizung und Sanitäranlagen sowie bis zu einem begrenzten Maße die Instandhaltung von Wasser-, Gas- und Elektroleitungen.
- Gewährung des Zugangs zur Wohnung, sofern der Vermieter einen triftigen Grund hat.
Wartung der Einrichtung und des Mobiliars durch den Mieter
Welche Wartungspflicht hat der Mieter für Thermen, Leitungen und sanitäre Anlagen? Als Mieter muss man nicht die Reparatur oder kostspielige Wartungen finanzieren, sondern lediglich dafür sorgen, dass die Einrichtung und das gemietete Mobiliar (z.B. der Geschirrspüler oder der Herd in einer Einbauküche) gepflegt und ordnungsgemäß gereinigt werden.
Der Mieter muss beispielsweise Heizkörper entlüften, ein Siphon reinigen, Geräte entkalken, Fugen erneuern und die Funktion und Dichtheit von wasserführenden Geräten (z.B. Waschmaschinen, Spülmaschinen) sowie die Funktion der Gastherme prüfen.
Ist der Mieter seinen Wartungsverpflichtungen nicht nachgekommen, wodurch Wohnungsschäden auftraten, kann der Vermieter dem Mieter die Reparatur in Rechnung stellen. Wer Gasgeräte nicht warten lässt, riskiert auch eine Geldstrafe von bis zu 7.300 €.
Welche Pflichten hat der Vermieter?
Was muss der Vermieter reparieren? Nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter muss seine Pflichten erfüllen. Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung in einen ordnungsgemäßen und fehlerfreien Zustand an den Mieter zu übergeben. Diesen Zustand muss er auch während der Mietzeit erhalten.
Zu den Erhaltungspflichten des Vermieters für allgemeine Teile des Hauses zählen beispielsweise:
- Diverse Leitungen
- Außentüren
- Stiegenhaus
- Mauern
- Fassade
- Dach
- Gemeinschaftsanlagen (Aufzug, Waschküche, Zentralheizung, Garten)
Sollte ein großer Schaden aufgetreten sein, der nicht vom Mieter selbstverschuldet ist, muss der Vermieter dafür aufkommen. Dies kann bei einem Rohrbruch, beschädigten Leitungen oder bei Schimmelbildung der Fall sein.
Wann der Vermieter für Schimmelbildung oder einen Wasserschaden in der Mietwohnung in Österreich aufkommen muss, erläutern wir in den entsprechenden Abschnitten dieses Artikels.
Ist das Haus jedoch abgebrannt oder wurde es überschwemmt, muss der Vermieter es nicht wiederherstellen.
Zu den Erhaltungspflichten des Vermieters zählen folgende Aspekte:
- Wohnungsübergabe in einem ortsüblichen, gebrauchsfähigen und fehlerfreien Zustand
- Erhaltung des Zustands der Wohnung
- Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses und bei größeren Schäden auch die Erhaltung des Mietgegenstandes
- Erhaltung und Reparaturen von anderen Gegenständen, die vermietet wurden (Heiztherme, Wasserboiler)
- Reparaturen zur Behebung allgemeiner Schäden des Hauses sowie Entfernung gesundheitsschädigender Ursachen
Wann muss der Mieter den Wohnungsschaden beseitigen und wann der Vermieter?
Hat der Mieter Wohnungsschäden selbst verursacht, muss er dafür aufkommen. Insbesondere dann, wenn die Schäden aus Fahrlässigkeit oder sogar Mutwilligkeit entstanden sind, müssen die Schäden behoben werden. Wichtig ist dabei, dass der Mieter nicht alle Reparaturen selbst durchführen kann und darf.
Größere Reparaturen, die einen Mieter schadenersatzpflichtig machen, müssen von einem Fachmann übernommen werden. Nur so können Folgeschäden, die auf eine fehlerhafte Reparatur zurückführen, vermieden werden.
Wohnungsschäden, die auf eine gewöhnliche Abnutzung der Mietwohnung in Österreich hinweisen, müssen vom Vermieter behoben werden. Dies gilt aber nur, wenn der Mieter die Wohnung normal genutzt hat. Der Vermieter muss demnach beschädigte Fensterfassungen, abgenutzte Fußböden oder abgenutzte sanitäre Einrichtungen reparieren.
Der Vermieter muss sowohl für selbst verschuldete Schäden aufkommen als auch für unverschuldete. Hierzu zählt beispielsweise ein von Unbekannten beschädigtes Garagentor.
Für welche Wohnungsschäden haftet der Mieter?
Jegliche Wohnungsschäden, die über die gewöhnliche Abnutzung einer Mietwohnung in Österreich hinausreichen, müssen vom Mieter übernommen werden. Trifft den Mieter am Schaden keine Schuld, übernimmt der Vermieter die Kosten für die Behebung (z.B. bei einem Rohrbruch).
Ein Wohnungsschaden, der durch einen nachteiligen Gebrauch oder aufgrund von Mutwilligkeit zustande kam, muss der Mieter beheben und finanziell dafür aufkommen. Hierzu zählt beispielsweise ein Wasserschaden am Parkett, der durch ein versehentlich überlaufendes Aquarium entstanden ist.
Auch eine fehlerhafte Putzweise der Böden mit falschen Reinigungsmitteln kann zu einem Wohnungsschaden führen, für den der Mieter aufkommen muss.
Der Mieter muss dem Vermieter die Wohnung beim Auszug so übergeben, wie er sie vorgefunden hat. Grob verursachte Schäden sind bis dahin zu beheben, andernfalls kann der Vermieter die Kaution einbehalten.
Für welche Wohnungsschäden muss der Mieter nicht aufkommen?
In Österreich muss man für die gewöhnliche Abnutzung der Mietwohnung als Mieter nicht für Ausbesserungen aufkommen. Hat der Mieter lediglich ein paar Löcher gebohrt, um Dekorationen oder Regale anzubringen, müssen diese bei Auszug nicht verschlossen werden. Befinden sich jedoch verhältnismäßig viele größere Löcher in der Wand, kann der Vermieter verlangen, dass diese verspachtelt werden.
Für die folgenden Schäden muss der Mieter nicht aufkommen:
- Verblichene Wände oder Böden
- Kleine Kratzer im Fußboden
- Kleine Flecken im Teppich
- Verzogene, verkratzte oder vergilbte Fensterrahmen oder Türrahmen
- Schäden am allgemeinen Teil des Hauses (Stiegenhaus, Aufzug, Parkplatz)
Wurden die Schäden im allgemeinen Bereich des Hauses jedoch vom Mieter verursacht, muss er für sie aufkommen. Auch das Ausmalen der Wohnung bei Auszug gehört nicht zu den Pflichten des Mieters. Selbst dann nicht, wenn es im Mietvertrag angeordnet wird. Sie haben Fragen zum Mietrecht dann finden Sie hier Ihren passenden Anwalt für Mietrecht.
Welche Wohnungsschäden übernimmt der Vermieter?
Was muss der Vermieter reparieren? Der Vermieter ist für die Instandsetzung und Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses (Dach, Fassade, Gemeinschaftsbereiche, Stiegenhaus, Leitungen) zuständig. Entsteht ein Schaden (z.B. Wasserrohrbruch) oder liegt eine erhebliche Gesundheitsgefährdung (z.B. durch Schimmelbefall, undichte Gasleitungen) vor, muss der Vermieter den Schaden beheben oder den Schimmel beseitigen.
Auch für die Erhaltung der Gemeinschaftsanlage (Aufzug, Sauna, Garten) ist der Vermieter zuständig, wobei er auch neuere Verwaltungsvorschriften (z.B. Kanalanschluss) und Energiesparmaßnahmen (z.B. Wärmeisolierungen) erfüllen muss.
Wasserschaden in der Mietwohnung in Österreich – wer zahlt?
Je nachdem, ob es sich um einen verschuldeten oder einen unverschuldeten Wasserschaden in der Mietwohnung in Österreich handelt, muss der Vermieter oder Mieter die Kosten übernehmen. Trifft den Mieter keine Schuld am Wasserschaden, da es sich um alte Rohre handelte oder einen technischen Defekt, denn er nicht herbeigeführt hat, muss der Vermieter die Kosten des Wasserschadens selbst tragen.
Bei Rohrbrüchen trägt meist der Vermieter die Kosten des Wasserschadens in der Mietwohnung in Österreich. Hat der Vermieter hingegen die Badewanne oder das Aquarium überlaufen lassen, die Rohre durch fahrlässiges Handeln verstopft oder selbst die Wasserleitungen repariert und dadurch einen Wasserschaden verursacht, haftet er für den Wasserschaden in der Mietwohnung in Österreich.
Eine private Haftpflichtversicherung ist daher von Vorteil und nicht nur für Mieter empfehlenswert.
Wann muss der Mieter und wann der Vermieter für den Schimmelbefall aufkommen?
Hat das Haus schlechte Dämmstellen und feuchte Wände, die durch eine fehlerhafte Bauweise entstanden sind, ist der Vermieter für die Beseitigung des Schimmels zuständig. In einigen Fällen kann Schimmelpilz nach einem Wasserschaden in der Mietwohnung in Österreich entstehen, sodass der Vermieter auch in diesem Fall für die Schimmelbeseitigung zuständig ist. Vorausgesetzt der Mieter ist nicht selbst für den Wasserschaden verantwortlich.
Geht die Schimmelbildung jedoch nicht auf ein falsches Lüftungs- und Heizverhalten des Mieters zurück, kann der Mieter eine Mietminderung bis zu 100 % verlangen.
Kann der Vermieter nachweisen, dass der Schimmel durch falsches Lüften und Heizen durch den Mieter selbst entstanden ist, muss der Mieter die Kosten der Schimmelbeseitigung übernehmen.
Häufig wird das falsche Lüftungs- und Heizverhalten der Mieter seitens des Vermieters als Ursache des Schimmels angesehen, um nicht für den Schaden aufkommen zu müssen. In den meisten Fällen greift Schimmel aber die Bausubstanz an und geht auf fehlerhafte Dämmungen zurück.
Wer muss für die Reparatur einer defekten Therme aufkommen?
Die Kosten für die Reparatur und Instandhaltung einer Therme sind vom Vermieter zu tragen. Die jährlichen Wartungsarbeiten werden hingegen dem Mieter zulasten gelegt. Hierzu zählen auch kleinere Reparaturen an der Therme.
Bei der Wartung wird die Funktionstüchtigkeit der Therme geprüft. Die Kosten für die Thermenwartung betragen 100 Euro und in der Regel erfolgt die Wartung einmal pro Jahr, jedoch sehen manche Anbieter nur eine zweijährige Wartung vor. Bewahren Sie unbedingt alle Belege auf, um ihre Wartungsverpflichtung gegenüber dem Vermieter nachweisen zu können.
Wurde die Therme an den Mieter mitvermietet, muss der Vermieter die Reparatur in der Regel auf eigene Kosten übernehmen. Eine Ausnahme stellen gemietete Ein- und Zweifamilienhäuser dar.
Die Erhaltungspflicht des Vermieters gilt nur in Wohnungen, die voll unter das Mietrechtsgesetz (MRG) oder das Wohngemeinnützigkeitsrecht (WGG) fallen.
Geschirrspüler kaputt – wer zahlt in Österreich?
Wie bei den meisten Wohnungsschäden gilt auch beim kaputten Geschirrspüler in Österreich, dass der Vermieter nur dann für den Schaden aufkommt, wenn der Mieter nicht selbst dafür verantwortlich ist. Auf die Frage „Geschirrspüler kaputt – wer zahlt in Österreich“ kann daher keine pauschale Antwort gegeben werden. Der Vermieter ist nur dann verpflichtet, im inneren des Mietobjekts den Schaden zu beheben, wenn ein ernster Gebäudesubstanzschaden oder eine Gesundheitsgefährdung vorliegt.
Ansonsten ist er nicht verpflichtet für mitgemietete Geräte (mit Ausnahme der Therme) Ersatz zu beschaffen. Für Mietverhältnisse, die nicht dem MRG unterliegen, können auch andere vertragliche Vereinbarungen getroffen worden sein. In der Regel zahlt der Vermieter jedoch einen neuen Geschirrspüler, wenn dieser durch Verschleiß defekt ist. Hat der Mieter hingegen einen neuen Geschirrspüler falsch bedient, muss der den Schaden selbst beheben.
Wann ist eine Mietzinsminderung aufgrund von Wohnungsschäden möglich?
Liegt ein Schaden vor, der zur Gebrauchsbeeinträchtigung führt, hat der Mieter ein Recht auf Mietzinsminderung. Allerdings ist es keinesfalls ratsam, den Mietzins einfach einzubehalten, denn dies kann zu einem Gerichtsverfahren führen.
Teilen Sie dem Vermieter schriftlich per Einschreiben mit, dass Sie von Ihrem Recht der Mietzinsminderung Gebrauch machen und den Mietzins nur unter Vorbehalt zahlen. Somit entstehen Ihnen keine rechtlichen Konsequenzen (z.B. fristlose Kündigung) und Sie haben den Vermieter auf Ihre Ansprüche hingewiesen.
Sollte sich letztendlich herausstellen, dass Sie keinen Anspruch auf Mietminderung hatten, wurde der Mietzins ordnungsgemäß weitergezahlt.
Bei Schimmelbefall hat der Mieter zwar einen Anspruch auf Mietminderung, allerdings muss dem Vermieter auch ausreichend Zeit eingeräumt werden, den Mangel zu begutachten und zu beheben. Die Mietminderung gilt aber ab dem Zeitpunkt der Beeinträchtigung.
Wie kann man sich vor Schadenersatzanforderungen bei Wohnungsschäden schützen?
Wer einen Mietvertrag unterschreibt, sollte unbedingt auch ein Wohnungsübergabeprotokoll vorliegen haben. Dieses bestätigt bestenfalls mit Bildern den tatsächlichen Zustand der Wohnung mit allen Schäden und Mängel. Wichtig ist dabei, dass das Protokoll die Unterschrift beider Vertragsparteien trägt.
Möchte man sich vor hohen Kosten für die Reparatur von Wohnungsschäden schützen, sollte man unbedingt eine Versicherung für Mietsachschäden abschließen, welche in einer privaten Haftpflichtversicherung enthalten sind.
Als Mietsachschäden gelten alle Schäden, die an einer Mietwohnung oder auch an kurzfristig angemieteten Objekten wie Ferienhäusern oder Ferienwohnungen entstanden sind. Es werden aber nur Schäden übernommen, die an Objekten entstanden, die fest mit den Räumen verbunden sind (Badewanne, verlegter Teppichboden, Einbauschränke).
Nicht inbegriffen sind das Inventar, Glasschäden oder Elektrogeräte. Die Versicherung übernimmt den Schaden nur, wenn er versehentlich durch ein Missgeschick entstanden ist, nicht aber, wenn er mutwillig oder vorsätzlich herbeigeführt wurde.
