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Wann kann der Vermieter dem Mieter kündigen? – Die wichtigsten Tipps!

Mann liest Kündigung der Miete

Wann kann ich einen Mieter grundlos kündigen? Mieter können jederzeit grundlos kündigen, aber für Vermieter ist dies schwieriger. Was sind Kündigungsgründe für den Vermieter? Der Vermieter kann den Mieter nur aus wichtigen gesetzlichen Gründen kündigen. In bestimmten Fällen darf man den Mieter kündigen, z.B. bei Eigenbedarf oder wenn der Mieter nicht zahlt.

Der folgende Artikel erläutert Ihnen, wann der Vermieter dem Mieter kündigen kann, wie die Kündigung eines befristeten oder unbefristeten Mietvertrags erfolgt, wann eine gerichtliche Kündigung des Mietvertrags bzw. fristlose Kündigung möglich ist und wie der Vermieter in Österreich wegen Eigenbedarf dem Mieter kündigen kann.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Mieter kündigen – Wie ist die Rechtslage?

In Österreich regelt hauptsächlich das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB) die Regeln der Mietverträge. Je nach Mietvertrag kommen aber noch zwei weitere Gesetze hinzu, welche die Regelungen in den Mietverträgen beeinflussen und Mietern und Vermietern Rechte und Pflichten einräumen. 

Hierbei handelt es sich zum einen um das Mietrechtsgesetz (MRG) und zum anderen das Wohnungsgemeinnützigkeitsrecht (WGG). Für den Vermieter ist auch die Zivilprozessordnung (ZPO) relevant, denn in diesen Gesetzestexten werden die Aufkündigungen und die Kündigungsfristen für den Mietvertrag geregelt, sofern im Mietvertrag keine Klausel zu den Fristen vorhanden ist.

Das Mietrechtsgesetz (MRG) schützt die Interessen des Mieters. Der Mieter genießt dadurch einen gewissen Kündigungsschutz, sodass es für den Vermieter nicht einfach ist, den Mieter zu kündigen. Nur unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter den Mieter wegen wichtiger rechtlicher Gründe kündigen und unter Umständen gegebenenfalls sogar fristlos.

Wann darf dem Mieter ordentlich gekündigt werden?

Wann darf der Vermieter kündigen? Bei der Klärung welche rechtliche Lage für den Einzelfall gilt, muss zunächst unterschieden werden, ob es sich um einen Mietvertrag handelt der voll, teilweise oder nicht dem MRG unterliegt und ob dieser befristet oder unbefristet ist. Ferner entscheiden die Gründe, warum der Vermieter dem Mieter kündigen möchte, ob eine ordentliche oder fristlose Kündigung notwendig ist.

Je nachdem welche Grundlage (MRG oder nicht MRG, befristet oder unbefristet) gegeben ist, kann der Vermieter allgemein gesagt nur aus den folgenden Gründen dem Mieter kündigen:

  • Mietrückstände: Der Mieter zahlt trotz Mahnung die Miete nicht
  • Die Wohnung wird nachweislich nicht genutzt
  • Die Wohnung wurde vollständig an Dritte weitergegeben
  • Die Immobilie wird grob vernachlässigt
  • Es werden strafbare Handlungen in der Wohnung bzw. der Immobilie vollzogen
  • Der Vermieter möchte dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen
  • Es liegen andere Kündigungsgründe vor, die im Mietvertrag vereinbart wurden.

Insbesondere bei den frei vereinbarten Kündigungsgründen ist Vorsicht geboten, denn nicht immer sind diese rechtmäßig. Lassen Sie den Mietvertrag von einem Rechtsanwalt für Mietrecht & Wohnrecht prüfen (siehe auch Mietvertrag prüfen). Mieter können sich auch an die Mietervereinigung wenden und Vermieter an die Wirtschaftskammer.

Mieter kündigen außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG

Da ein Großteil der Mietverträge, dem MRG unterliegen und diese mehr Einschränkungen haben, befassen wir uns zunächst mit Kündigungen bei Wohnungen, die nicht dem Anwendungsbereich des MRG unterliegen. Hier wird ebenfalls zwischen der Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags und dem Kündigen eines befristeten Mietvertrags unterschieden.

  1. Unbefristete Mietverträge, die nicht dem MRG unterliegen, können vom Vermieter ohne wichtigen Grund gekündigt werden. Der Vermieter muss sich lediglich an die Kündigungsfristen halten. Wurden diese nicht im Mietvertrag vereinbart, dann gelten die Regelungen der Zivilprozessordnung (ZPO).
  1. Befristete Mietverträge, die dem MRG nicht unterliegen, enden mit dem festgelegten Datum. Der Vermieter kann dem Mieter nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Ein qualifizierter Mietrückstand oder der erheblich unsachgemäße Gebrauch der Wohnung wären beispielsweise Gründe für eine Kündigung des Mieters.

Wann darf man nach MRG dem Mieter kündigen?

In Österreich unterliegen die meisten Mietverträge dem MRG, sodass Mieter ein gewisses Maß an Kündigungsschutz haben. Ebenso wie bei Mietverträgen, die nicht dem MRG unterliegen, wird auch bei Verträgen nach MRG zwischen der Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags und dem Kündigen eines befristeten Mietvertrags unterschieden.

Kündigung des unbefristeten Mietvertrags im Anwendungsbereich des MRG

Das MRG schützt im Grunde genommen die Mieter und Mietverträge, die dem Mietrechtsgesetz unterliegen, können nicht so einfach vom Vermieter gekündigt werden und müssen gewisse Voraussetzungen erfüllen. Die Gründe, warum Sie als Vermieter dem Mieter kündigen können, sind in § 30 MRG geregelt. 

 

Bei Vorliegen der folgenden Gründe, darf der Vermieter die Kündigung des unbefristeten Mietvertrags erwirken:  

Hinweis!

Möchten Sie als Vermieter dem Mieter kündigen, müssen Sie gemäß MRG, einen Antrag beim zuständigen Bezirksgericht stellen. Die notwendigen Formulare gibt es auf der Webseite des Bundeskanzleramts.

Befristeten Mietvertrag kündigen im Anwendungsbereich des MRG

Für befristete Mietverträge, die dem MRG voll oder teilweise unterliegen, endet der Mietvertrag mit dem im Vertrag angegebenen Datum. Allerdings muss der Zeitraum sowohl bei Erstabschluss als auch bei der Verlängerung mindestens 3 Jahre betragen. Obwohl der Mieter vor Ablauf der Frist den Mietvertrag kündigen kann, ist es für den Vermieter schwieriger. 

Der Vermieter kann dem Mieter nur aus zwei Gründen den befristeten Mietvertrag kündigen:

  • Bei erheblich nachteiligem Gebrauch des Mietobjekts
  • Bei qualifiziertem Mietrückstand

Fristlose Kündigung - Wann darf dem Mieter fristlos gekündigt werden?

Unter gewissen Voraussetzungen kann der Vermieter dem Mieter auch fristlos kündigen. Eine fristlose Kündigung ist für Mietverträge, die dem MRG voll oder teilweise unterliegen, aber nur dann möglich, wenn der Mieter trotz Mahnung einen Mietrückstand verursacht hat oder das Mietobjekt erheblich unsachgemäß gebraucht wird. 

Wichtig ist dabei, dass es sich um qualifizierte Mietschulden handelt. Wann und wie Sie eine fristlose Kündigung einreichen oder was Sie tun können, wenn ein Mieter nicht zahlt, erläutern wir Ihnen in unseren Leitartikeln.

Welche Fristen sind bei der Kündigung des Mieters einzuhalten?

Neben den Kündigungsgründen muss der Vermieter auch die Kündigungsfristen beachten und sich an diese halten.

  • Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag, der nicht dem MRG unterliegt, dann muss eine Frist von einem Monat beachtet werden.
  • Bei einem befristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis mit der im Vertrag vereinbarten Frist, wobei eine vorzeitige Kündigung nach MRG erst nach 3 Jahren möglich ist; es gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten.
  • Des Weiteren gibt es frei vereinbarte Kündigungsfristen, die zwischen den Vertragspartnern vereinbart wurden.

Die Kündigungsfrist beginnt ab Zustellung des Kündigungsschreibens zu laufen. Es wird empfohlen den Mietvertrag per Einschreiben zu kündigen, um Konflikte zu vermeiden und Beweise zu haben. 

Verträge ohne Klauseln zu Mietfristen und Regelungen der Zivilprozessordnung (ZPO)

Nicht alle Mietverträge verfügen über Klauseln zu Mietfristen, sodass die Regelungen der Zivilprozessordnung (ZPO) gelten. 

 

Fehlt es an solchen Regelungen, dann gelten ohne Beachtung von Sonn- und Feiertagen folgende Kündigungstermine und Fristen:

  • Mietverträge für Wohnungen müssen jeweils zum letzten Tag des Monats spätestens einen Monat vor dem Kündigungstermin beim Mieter eingegangen sein, sofern der Mietzins monatlich oder in geringeren Abständen gezahlt wird.
  • Mietverträge für Wohnungen müssen jeweils zum letzten Tag des Monats spätestens drei Monat vor dem Kündigungstermin beim Mieter eingegangen sein, sofern der Mietzins in längeren Abständen als einem Monat gezahlt wird.
  • Mietverträge für Geschäftsräumlichkeiten oder anderer Art müssen zum 31. März, 30. Juni, 30. September oder 31. Dezember spätestens 3 Monate vor dem Kündigungstermin gekündigt werden.
Beispiele:
  • Herr Schmitt hat eine Wohnung vermietet und möchte dem Mieter, der den Mietzins monatlich zahlt, zum 31. Juli kündigen. Der Mieter muss die Kündigung spätestens einen Monat vorher zum Monatsende am 30. Juni erhalten. Zahlt der Mieter den Mietzins pro Quartal, muss die Kündigung 3 Monate vorher spätestens am 30. April eingehen.
  • Herr Schmitt hat Geschäftsräume vermietet und möchte dem Mieter zum 30. September kündigen. Der Mieter muss die Kündigung spätestens 3 Monate vorher am 30. Juni erhalten.

Mahnung vor der Kündigung

Es ist stets ratsam, den Mieter anzumahnen, bevor eine Kündigung gesendet wird. Insbesondere bei Mietrückständen müssen Sie den Mieter zunächst anmahnen bevor Sie weitere Schritte (Mahnklage, fristlose Kündigung, Räumungsklage) einleiten können. Welche Schritte Sie einleiten können, erfahren Sie in unserem Leitartikel „Mieter zahlt nicht“.

Ebenso sollten Sie als Vermieter den Mieter auch bei anderen Konflikten anmahnen bevor Sie handeln.

Wie muss ich als Vermieter dem Mieter kündigen?

Unterliegt der Mietvertrag nicht dem MRG, dann ist ein formloses Schreiben mit Angabe der wichtigsten Informationen vollkommen ausreichend. Erwähnt werden sollten auf jeden Fall alle Angaben der Vertragspartner und der Wohnung, Kündigungsfristen, Enddatum des Mietverhältnisses, Rückzahlungsfristen der Kaution und bestenfalls ein Termin für die Wohnungsübergabe.

Unterliegt der Mietvertrag jedoch voll oder teilweise dem MRG, dann muss ein Formular für eine gerichtliche Kündigung ausgefüllt werden. Auf der Seite des Bundeskanzleramts oder beim Bezirksgericht kann man als Vermieter die entsprechenden Formulare herunterladen. Auch beim Bundesministerium für Digitalisierung und Wirtschaftsstandort erhalten Sie Formulare für die Kündigung von Miet- und Pachtverträgen.

Was unternehme ich als Vermieter, wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht?

Sollte der Mieter 2 Wochen nach Ende des Mietverhältnisses nicht aus der Wohnung ausgezogen sein, kann eine Räumungsklage beim Bezirksgericht beantragt und die Wohnung durch einen Exekutionstitel geräumt werden. 

Liegt eine gerichtliche Kündigung vor, hat der Vermieter einen vollstreckbaren Titel, mit welchem der Mieter delogiert werden kann. Für die Delogierung wird ein Termin vom Gericht festgelegt, an welchem ein Gerichtsvollzieher den Mieter aus der Wohnung führt. 

Bevor Sie jedoch rechtliche Schritte einleiten und eine Räumungsklage oder Delogierung veranlassen, sollten Sie den Mieter nochmals in einer Mahnung auf die Konsequenzen und Kosten, die mit einer Räumungsklage und Delogierung einhergehen, hinweisen.

Wie wird ein Mieter von Geschäftsräumen gekündigt?

Nicht nur Mietern von Wohnungen, sondern auch Mietern von Geschäftsräumen möchten einige Vermieter kündigen. Im Grunde genommen sind die Fristen und Gründe sehr ähnlich. Sind Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen worden, dann gelten diese, andernfalls die gesetzlichen Regelungen. 

 

Die gesetzlichen Kündigungsfristen sehen folgende Bestimmungen vor:

  • Unterliegen die Gewerberäume dem MRG, dann gelten die im Mietrechtsgesetz festgelegten Kündigungsbeschränkungen.
  • Unbefristete Gewerbemietverträge, die dem ABGB unterliegen, haben eine Kündigungsfrist von 3 Monaten jeweils zum Ende des Quartals (31.3, 30.6, 31.9, 31.12).
  • Befristete Gewerbemietverträge enden ebenfalls wie Mietverträge für Wohnungen mit dem vertraglich bestimmten Vertragsende. Beim befristeten Mietvertrag ist die Kündigung nur dann vorzeitig möglich, wenn eine Klausel vorhanden ist.

Mieter kündigen wegen Hausverkauf?

Die meisten Vermieter möchten eine Immobilie ohne Mieter verkaufen, da sie dadurch einen besseren Preis erzielen können. Jedoch zählt der Haus- oder Wohnungsverkauf nicht zu den Kündigungsgründen nach § 30 (2) der MRG. Bei einem Immobilienverkauf darf dem Mieter nicht gekündigt werden, sofern kein qualifizierter Mietrückstand oder ein unsachgemäßer Gebrauch der Immobilie vorliegt oder andere gerechtfertigten Gründe vorliegen.

Hinweis!

Der neue Immobilieneigentümer unterliegt einer Sperrfrist und darf 10 Jahre lang keinen Eigenbedarf anmelden und kann dem Mieter demnach nicht kündigen.

Mieter wegen Eigenbedarf kündigen?

Möchte ein Vermieter dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, dann sind zwei Regelungen zu beachten. Dabei unterscheidet man zwischen unterschiedlichen Arten von Verwandtschaft. Der Vermieter darf die Wohnung für sich selbst oder Deszendenten (absteigende Linie: Kinder, Enkel) in Anspruch nehmen. 

Um dem Mieter wegen Eigenbedarf zu kündigen, muss eine Begründung angeben werden. Dies könnte beispielsweise die drohende Obdachlosigkeit oder ein Gesundheitszustand sein. Allerdings darf der Eigenbedarf erst nach 10 Jahren nach Kauf der Immobilie geltend gemacht werden.

Darüber hinaus kann man dem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen, wenn man als Vermieter dringend für sich selbst oder für Verwandte in gerader Linie die Wohnung benötigt. In diesem Fall muss der Vermieter dem Mieter Ersatz beschaffen. Von Verwandten in gerader Linie spricht man bei Deszendenten und Aszendenten (Eltern, Großeltern).

Der Kündigungsgrund wegen Eigenbedarf wird vom Gericht geprüft. Da das Gericht den Eigenbedarf anzweifeln kann, ist die Konsultation eines Anwalts für Mietrecht empfehlenswert.

Der Mieter akzeptiert die Kündigung nicht – was nun?

Grundsätzlich hat der Mieter das Recht, gegen eine Kündigung Widerspruch einzulegen. Allerdings sind diese bei freien Mietverträgen meist nicht wirksam, da der Vermieter keine Kündigungsgründe nennen muss. Legt der Mieter Widerspruch ein, handelt es sich meist um eine Klage gegen die Kündigungsfristen.

Bei einem Widerspruch gegen eine gerichtliche Kündigung im Rahmen des Anwendungsbereichs des MRG sieht allerdings komplizierter aus, da das Gericht nochmals eine Prüfung durchführt. Allerdings muss der Mieter innerhalb von 14 Tagen Widerspruch einlegen. Für Vermieter ist es daher notwendig, die Kündigungsgründe genaustens hinsichtlich ihrer Rechtmäßigkeit zu prüfen.

Ist es möglich einem Mieter zu kündigen bei einem Untermietvertrag?

Werden wichtige Interessen des Untervermieters verletzt, dann liegt laut MRG ein Kündigungsgrund vor. Ferner sind alle Gegebenheiten relevant, die für den Untervermieter aus dem Standpunkt seiner Familieninteressen oder Geschäftsbedürfnissen wichtig sind.

Darüber hinaus kann ein Vermieter einem Mieter kündigen, wenn er die vollständige Wohnung untervermietet. Ohne das Einverständnis des Vermieters, darf der Mieter nur Teile (Zimmer, Parkplatz) seiner Wohnung untervermieten, nicht aber die gesamte Wohnung. Möchte der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten, benötigt er das Einverständnis des Vermieters.

Lesen hierzu auch unsere Artikel: „Darf man eine Wohnung untervermieten?“ Untermieter und Untermietervertrag.

Wie bestehen Investitionsansprüche und was geschieht mit der Kaution?

Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf bestehende Investitionen, wenn sie den Wohnungszustand erheblich verbesserten. Dabei ist es wichtig, dass die Modernisierung auch in Zukunft nutzbar und von Vorteil ist. Welche Maßnahmen als Verbesserung gelten, definiert § 10 des MRG.

In Österreich muss der Vermieter die Kaution unmittelbar nach dem Auszug des Mieters zurückzahlen. Hierfür dürfen lediglich 2 bis 4 Wochen ins Land streichen. Unter gewissen Umständen haben Sie als Vermieter das Recht, die Kaution einzubehalten. Doch hierbei ist Vorsicht angesagt, denn nicht immer kann der Vermieter Gebrauch von seinem Recht machen. Wann Sie die Kaution einbehalten können, haben wir auch in unserem Artikel „Mieter zahlt nicht“ erläutert.

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