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Mieten oder kaufen – Welche Vor- und Nachteile gibt es zu beachten?

Mann überlegt wegen kaufen oder mieten

Was ist besser mieten oder kaufen in Österreich? Aufgrund niedriger Zinsen fragen sich viele Menschen, ob sie eine Wohnung mieten oder kaufen sollen. Die Frage, ob das Mieten oder Kaufen einer Immobilie sinnvoller ist, kann nicht pauschal beantwortet werden. 

Ob die Miete oder der Kauf einer Wohnung rentabler ist, hängt auch von der individuellen Lebensplanung und den finanziellen Möglichkeiten des Einzelnen ab. Doch nicht immer ist mieten unbedingt die schlechtere Option, denn insbesondere in Österreichs Großstädten kann mieten vorteilhafter sein. Wann lohnt es sich eine Wohnung zu kaufen? Kann man Mietwohnungen kaufen?

Der folgende Artikel zeigt Ihnen, die Vor- und Nachteile beim Mieten oder Kaufen in Österreich und erläutert auf Basis des Kauf-Miet-Indikator 2018, warum es nicht immer rentabler ist, eine Immobilie zu kaufen statt mieten.

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Mieten oder kaufen – Allgemeine Überlegungen

Die meisten Österreicher haben einen großen Lebenstraum: Ein eigenes Haus oder eine eigene Wohnung. Nicht immer ist kaufen statt mieten die sinnvollste Lösung. 

Aufgrund von niedrigen Zinsen fragen sich viele Menschen, ob sie eine Immobilie mieten oder kaufen sollen. Lohnt es sich nicht einen Kredit aufzunehmen und die Wohnung lieber zu kaufen statt mieten? 

Die Vorteile scheinen dabei auf der Hand zu liegen, denn ist die Immobilie abbezahlt, ist man Eigentümer einer sicheren Anlage. Ist der Immobilienpreis lukrativ und der Standort gut, kann es durchaus lohnenswert sein, die Immobilie zu kaufen statt mieten.

Allerdings ist die Rechnung nicht immer so einfach, denn man sollte sich beim Kauf oder der Miete der Wohnung auch Gedanken darüber machen, ob sich die Tilgung des Kredits lohnt und ob man noch flexibel genug ist. 

Aus diesem Grunde können auch alternative Anlagemodelle interessant sein.

 

Bei der Entscheidung, ob man eine Immobilie kaufen oder mieten soll, spielen viele Faktoren eine Rolle: 

  • Finanzielle Rücklagen, 
  • Einkommen, 
  • Lebensplanung sowie 
  • Miet- und Kaufpreisniveau des Standorts. 

Im Folgenden möchten wir Ihnen die Vor- und Nachteile beim Mieten und Kaufen in Österreich darlegen.

Wie ist die aktuelle Lage des Immobilienmarkts in Österreich?

Da sich in Österreich ein hohes Preisniveau auf dem Immobilienmarkt etabliert hat, rentiert sich der Kauf von Eigentum in keiner Landeshauptstadt mehr. Am meisten lohnt sich der Immobilienkauf nach Kauf-Miet-Indikator 2018 in Klagenfurt.

Salzburg gilt als die teuerste Stadt Österreichs und weist einen Kauf-Miet-Indikator von 32,1 Jahren auf. Demnach könnte man eine Wohnung für 32 Jahre in Salzburg mieten, bevor sich der Kauf lohnt. Aufgrund der österreichischen Immobilienmarktlage zeigt sich, dass sich in urbanen Gebieten ein Kauf erst gegenüber einer mehr als 30-jährigen Mietzeit rentiert. 

In Anbetracht dieses Zeitraums kann nur zum Kauf geraten werden, wenn Sicherheiten aufgebaut werden möchten. Rein rechnerisch lohnt sich die Investition laut Kauf-Miet-Indikator 2018 nicht immer.

Der Kauf-Miet-Indikator 2018

Mithilfe des Kauf-Miet-Indikators (Price-to-Rent Ratio) berechnet man, wie viele Jahre man eine Wohnung mieten muss, um den durchschnittlichen Kaufpreis von Eigentum in dieser Region zu erreichen. Je niedriger der Kauf-Miet-Indikator ist, desto eher lohnt sich der Kauf von Eigentum und desto höher ist die erzielbare Rendite. 

Als Richtwert gilt, dass bei einem Kauf-Miet-Indikator bis zu 20 Jahren ist kaufen statt mieten empfehlenswerter, bei einem Wert von über 20 ist aus ökonomischer Perspektive mieten statt kaufen sinnvoller.

Laut Kauf-Miet-Indikator 2018 liegt Salzburg mit 32,1 Jahren an der Spitzenposition und wird von Graz mit 29,6 Jahren und Wien mit 29,2 Jahren gefolgt, sodass sich ein Kauf nur selten lohnt. Demgegenüber liegen die Werte des Kauf-Miet-Indikators für Klagenfurt mit 20,8 Jahren und Eisenstadt 21,8 sehr niedrig, wodurch ein Kauf von Eigentum durchaus rentabel sein kann.

Jedoch ist der Kauf-Miet-Indikator nicht der einzige Faktor nach welchem man sich richten sollte, denn Kredit-, Instandhaltungs- und Betriebskosten werden nicht berücksichtigt. Außerdem spielt der Trend der Werteentwicklung eine zentrale Rolle bei der Entscheidung, ob man eine Immobilie mieten oder kaufen sollte. 

In Bregenz wäre demnach der Break-even erst nach 25 Jahren; die Preisentwicklung deutet allerdings auf eine lukrative Investition hin und macht einen Kauf als Anlage interessant.  

Vor- und Nachteile beim Mieten und Kaufen

Welche Vor- und Nachteile hat das Mieten und Kaufen? Immobilien gelten als langfristiges Investment und optimale Geldanlage mit einem praktischen Nutzwert, denn anders als Gold, Aktien oder Anleihen sind Immobilien bewohnbar. 

Wer Eigentum besitzt, muss keine Miete zahlen. Wurde die Immobilie letztendlich abbezahlt, dient sie als gute Altersvorsorge. Liegt die Immobilie in einer guten Lage und einer gefragten Stadt, kann man auch künftig mit einer Wertsteigerung rechnen. 

Anders als Mieter einer Wohnung sind Eigentümer jedoch weniger flexibel, sodass ein Orts- und Arbeitgeberwechsel komplizierter ist. Auch als Geldanlage ist eine Immobilie schwieriger zu veräußern als Aktien oder Gold. Der Verkauf einer Immobilie dauert meist Monate.

Bei einer älteren Immobilie müssen die Eigentümer mit Instandhaltungs- und Renovierungskosten rechnen.    

Vor- und Nachteile beim Mieten statt Kaufen einer Immobilie

Mieten statt kaufen kann Vor- und Nachteile haben, wobei verschiedene Faktoren entscheiden wie sinnvoll der Kauf oder die Miete eines Objekt ist. Im folgenden Abschnitt erläutern wir Ihnen jeweils die Vor- und Nachteile beim Mieten und Kaufen.

Welche Vorteile hat das Mieten einer Immobilie?

  • Flexibilität: Mieter sind flexibler als Eigentümer und können leichter einen Arbeitgeber- oder Ortswechsel vornehmen, indem sie den Mietvertrag kündigen. Durch einen neuen Job, Familienzuwachs oder einen neuen Partner kann sich die Lebenssituation schnell ändern. Mit einem Mietobjekt ist die Lebensplanung unter Umständen unkomplizierter.
  • Keine Erhaltungskosten: Der Mieter muss nicht für Instandhaltungs- und Renovierungskosten aufkommen. Besonders ältere Eigentumswohnungen oder -häuser können zu einer finanziellen Belastung werden. Für Sanierungsmaßnahmen muss der Vermieter aufkommen, sofern es sich nicht um Wohnungsschäden handelt, die vom Mieter verursacht wurden.
  • Lebensumfeld: Wer sich mit unangenehmen Nachbarn rumärgert, kann als Mieter kündigen.
  • Geringere finanzielle Belastung: Mieter müssen kein Darlehen aufnehmen oder mehrere Tausend Euro für die Tilgung zahlen. In einigen Fällen kann die Miete jedoch höher als die Tilgung ausfallen.
  • Kein Eigenkapital notwendig: Der Mieter muss kein Eigenkapital aufbringen oder sich um die Tilgung der Schulden Gedanken machen.

Welche Nachteile hat das Mieten einer Immobilie?

  • Hausordnung: Mieter müssen sich an die Hausordnung halten und mit anderen Mietern arrangieren.
  • Mietzahlungen sind keine Geldanlage: Anders als bei der monatlichen Tilgung des Kredits für Eigentum stellt die Zahlung des Mietzinses keine Geldanlage dar.
  • Steigende Mietpreise: Die Mietpreise können insbesondere in Ballungszentren jährlich durch Mieterhöhungen steigen. In Wien, Salzburg und Tirol liegen die Mieten nur knapp unter den monatlichen Tilgungsraten für den Eigenheimkredit.
  • Prognosen schwierig: Wie sich die Mietsituation in Zukunft gestaltet, ist schwer vorhersehbar.
  • Einschränkungen in der Gestaltungsmöglichkeit: Die Mietwohnung ist nicht das Eigentum des Mieters und kann daher nicht nach Belieben umgebaut und gestaltet werden. Für den Wohnungsumbau bedarf es der Genehmigung des Vermieters.

Vor- und Nachteile beim Kaufen statt Mieten einer Immobilie

Möchte man Sicherheiten schaffen und an einem Ort sesshaft werden, kann sich der Kauf eines Eigenheims unter Umständen lohnen. Insbesondere diejenigen, die mindestens 20% Eigenkapital haben und in Zukunft keine tiefgreifenden Veränderungen der Lebens- und Arbeitsverhältnisse erwarten, sollten über die Vor- und Nachteile beim Kaufen statt Mieten einer Immobilie nachdenken.

In Anbetracht der Preissituation steigen sowohl die Mieten als auch die Immobilienkaufpreise stetig an. Neben zahlreichen Vorteilen beim Kaufen statt Mieten einer Wohnung oder eines Hauses gibt es mitunter auch einige Nachteile, die berücksichtigt werden sollten.

Welche Vorteile hat das Kaufen einer Immobilie?

  • Geld- und Wertanlage: Wer eine Immobilie kauft, hat im Gegensatz zu Aktien und Gold eine nutzbare und praktische Geldanlage mit voraussichtlicher Wertsteigerung. Handelt es sich um eine gut erhaltene Immobilie an einem beliebten Standort, kann sie gewinnbringend veräußert werden.
  • Freie Gestaltungsmöglichkeiten: Bei einer eigenen Immobilie kann der Eigentümer seinen Gestaltungsideen freien Lauf lassen und muss lediglich baurechtliche Genehmigungen beachten.
  • Sicherheit: Eine Immobilie bietet Sicherheit und anders als der Mieter muss der Eigentümer keine Kündigung befürchten.
  • Mietfrei leben: Nachdem die Immobilie abbezahlt ist, sinken die Kosten und es müssen lediglich die Betriebskosten gedeckt werden.
  • Altersvorsorge: Ein Eigenheim ist eine ideale Altersvorsorge, da die Rente nicht für die Miete aufgebracht werden muss. Es müssen nur noch Betriebs- und Erhaltungskosten gedeckt werden. Außerdem kann das Haus oder die Eigentumswohnung verkauft werden.

Welche Nachteile hat das Kaufen einer Immobilie?

  • Investitionskosten: Der Kauf einer Immobilie ist mit hohen Investitionskosten und in der Regel mit einer längeren Finanzierung verbunden. Bestenfalls verfügt man über mindestens 20 % Eigenkapital. Die Tilgung des Kredits kann mit Schwierigkeiten verbunden sein, insbesondere dann, wenn der Eigentümer seine Arbeitsstelle verliert.
  • Steuern und Gebühren: Zum Kaufpreis kommen noch Grunderwerbssteuern in Höhe von 3,5 %, eine gerichtliche Eintragungsgebühr von 1,1 % sowie Notar- und Anwaltskosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision von 3,6 % hinzu. Die prozentualen Gebühren werden vom Kaufpreis berechnet und variieren durch dessen Höhe. Bei der Finanzierung über eine Bank kommen weitere Kreditgewährungsgebühren und Zinsen hinzu.
  • Instandhaltung: Der Eigentümer muss die Instandhaltungskosten einkalkulieren. Die Kosten für Reparaturen können sehr hoch sein und bei fehlenden Rücklagen eine finanzielle Belastung darstellen.
  • Ärger als Vermieter: Betrachtet man die Immobilie als reine Wertanlage kann es zu Streit mit dem Mieter kommen. Die organisatorische und administrative Verantwortung eines Vermieters kann anstrengend sein.
  • Eingeschränkte Flexibilität: Durch die örtliche Bindung ist es für Eigentümer von Immobilien schwieriger einen neuen Job anzunehmen oder einen Ortswechsel vorzunehmen. Wer ein Eigenheim kauft, ist langfristig an dieses gebunden.
  • Verkauf der Immobilie ist schwierig: Mieter können schneller einen Ortswechsel vornehmen, da sie jederzeit innerhalb der Frist kündigen können. Der Verkauf einer Immobilie stellt sich allerdings als schwieriger und kostspieliger dar und kann einige Zeit in Anspruch nehmen, sofern man nicht unter dem Wert verkaufen möchte.

Kaufen statt mieten - Wann lohnt sich eine Wohnung zu kaufen?

Nicht immer lohnt es sich zu kaufen statt mieten, denn die Rechnung ist nicht allzu einfach. Um den Break-even zu berechnen, muss man die Kaufsumme durch den Mietpreis rechnen. Wer beispielsweise einen Kredit in Höhe von 300.000 Euro über 30 Jahre aufnimmt, zahlt rund 150.000 Euro an Zinsen. 

Als Richtwert gilt, dass man ungefähr ein Drittel auf die Miete draufschlagen muss, um auf die entsprechende Kreditrate für dieselbe Wohnung zu kommen. Hinzukommen Kosten für Steuern und Gebühren sowie Notar- und Anwaltskosten, die nicht unerheblich sind, sondern zu Buche schlagen können. Ob sich der Kauf der Immobilie lohnt, muss genau nachgerechnet werden.

Wer hingegen mindestens 20 % Eigenkapital und eine sichere Einkommensquelle hat sowie günstige Kreditkonditionen bei einer Bank erhält, sollte über den Kauf einer lukrativen Immobilie nachdenken. Beim Kauf sollte auch der Zustand und der Standort der Immobilie berücksichtigt werden, um bei einem möglichen Verkauf durch Wertsteigerung Gewinn zu erzielen. 

Welche Faktoren sollte man bei der Kaufentscheidung berücksichtigen?

Bei der Kaufentscheidung und der Frage, ob mieten oder kaufen besser ist, spielen folgende Faktoren eine Rolle:

Warum ist die Restschuld am Ende der Zinslaufzeit wichtig?

Ob sich der Kauf der Immobilie letztendlich rentiert, ist auch abhängig davon, wie hoch die Restschuld am Ende der Zinslaufzeit ist. Um zu verdeutlichen, wieso die Restschuld am Ende der Zinsbindung niedrig gehalten werden sollte, werden wir im folgenden Beispiel die Miete und den Kaufpreis umrechnen.

Beispiel

Herr Müller zahlt rund 900 € Miete und denkt nun über den Kauf einer Immobilie in Höhe von 200.000 € nach und möchte ein Darlehen über 150.000 € aufnehmen und 1,5 % Zinsen zahlen und eine Anfangstilgung von 1% wählen. Nach Ablauf einer 10-jährigen Zinsbindung hat er immer noch rund 133.827,46 € Schulden. Innerhalb dieser Zeit zahlt er eine monatliche Rate von rund 312,50 €, was weniger als seine Miete ist. Ist der Zins nach 10 Jahren deutlich höher, muss Herr Müller auch mit einer höheren Rate für die Anschlussfinanzierung rechnen.

Vereinbart er von Anfang an eine höhere Tilgung von 6 %, dann beträgt die monatliche Rate 937,50 € und die Restschulden betragen nur noch 52.964,75 €. Bei einer Tilgung von 9,2 % verbleiben bei einer Rate von 1337,50 € nur 1212,62 € als Restschulden.   

Kostenvergleich für das Kaufen statt Mieten einer Immobilie

Um die Frage zu klären, ob kaufen oder mieten besser ist, muss man die Kosten auch mit den Mietkosten vergleichen. Nehmen wir nochmal unser obiges Beispiel dann hätte Herr Müller bei einer Laufzeit von 10 Jahren 108.000 € an Miete gezahlt. 

Dabei muss auch eine Mieterhöhung von jährlich rund 2 % berücksichtigt werden. Somit würde Herr Müller in 10 Jahren 118.316,69 € an Miete zahlen, wobei der Mietzins im letzten Jahr bei 1.075,57 € liegen würde. 

Für die Darlehensraten wären rund 113.000 € angefallen. Bei einer Anfangstilgung von 5,5 % und einer Rate von 875 € wären lediglich 105.000 Euro für das Darlehen aufzubringen. Selbst bei einer größeren Differenz steht der Käufer besser da, weil er nach 10 Jahren schon fast 100.000 € seiner Schulden abbezahlt hat. 

Dies stellt wiederum einen Vermögenszuwachs dar, welchen der Mieter innerhalb der 10 Jahre nicht bilden konnte. Durch eine Wertsteigerung der Immobilie erzielt der Käufer sogar einen deutlich größeren Vermögenszuwachs.   

Info:

Es ist zu beachten, dass die reale Schuld durch die Inflation sinkt, selbst wenn das Darlehen nicht getilgt wird. Zwischen den Jahren 2007 und 2017 betrug die Inflation rund 21 %, d.h. ein Darlehen in Höhe von 150.000 € hätte im Jahr 2017 nur noch eine reale Kaufkraft von rund 124.000 €.

Wertsteigerung der Immobilie im Blick behalten

Selbst wenn die Zinsen äußerst niedrig sind, muss der Käufer prüfen, ob der Wert der Immobilie stabil bleibt oder bestenfalls eine Aussicht auf Wertsteigerung besteht. Muss die Immobilie aus bestimmten Gründen (Ortswechsel, Scheidung) verkauft werden, dann sollte der Käufer einen höheren Wert erzielen können, um die Kosten für den Verkauf zu decken. 

 

Ob mit einer Wertsteigerung gerechnet werden kann, ist abhängig von einigen Faktoren:

  • Der Standort der Immobilie: Wie ist die Infrastruktur am Standort? Gibt es Arbeitsmöglichkeiten und eine florierende Wirtschaft? Befinden sich Schulen und andere öffentliche Einrichtungen im näheren Umfeld? Steigen die Einwohnerzahlen?
  • Die Lage der Immobilie: Befindet sich die Immobilie in einem ruhigen Gebiet oder gibt es Lärmquellen (Züge, Autobahn etc.)? Wie ist die Anbindung an umliegende Städte und innerhalb der Ortschaft (Autobahn, öffentliche Verkehrsmittel)?

Wie sieht es mit Alternativen für eine Geldanlage aus?

Nicht immer rentiert sich der Kauf einer Immobilie, wenn mit hohen Kosten für Instandhaltungen oder Auslagen für Gebühren und Steuern zu rechnen ist. Die Kaufnebenkosten können erheblich zu Buche schlagen, sodass es in manchen Fällen sinnvoll ist, mit der Investition noch einige Jahre zu warten und das Geld zunächst anderweitig anzulegen. Somit kann der Eigenkapitalanteil erhöht werden und das Eigenheim schneller zu besseren Konditionen abbezahlt werden.

Mietkauf – Lohnt sich der Kauf einer Genossenschaftswohnung?

Kann man Mietwohnung kaufen? Der Mietkauf versteht sich nicht als Kauf einer Mietwohnung auf Raten, sondern bezeichnet letztendlich nur die Kaufmöglichkeit des Mietverhältnisses zu einem späteren Zeitpunkt. 

Der bis zum Kauf der Immobilie gezahlte Mietzins wird nicht von der Kaufsumme abgezogen. Der Mieter hat lediglich die Möglichkeit das Objekt zunächst zu mieten und später zu entscheiden, ob er das Mietobjekt kaufen möchte. Dies gibt ihm jedoch Spielraum genügend Eigenkapital anzusparen und zu prüfen, ob ihm die Wohnung auf längere Sicht zusagt. 

Mieten oder kaufen – eine Geschmacksfrage?

Die Frage, ob es besser ist eine Immobilie zu kaufen oder mieten, ist auch eine Geschmacksfrage, denn jeder Mensch ist anders und hat andere Präferenzen im Leben. Sicherlich spielen finanzielle Aspekte eine Rolle bei der Entscheidung, doch auf der anderen Seite möchten einige Menschen auch flexibel bleiben. 

Eine Kreditverpflichtung auf längere Zeit einzugehen, ist nicht jedermanns Sache. Hierbei spielt die individuelle Lebensplanung eine wichtige Rolle.

Demgegenüber schätzen andere Menschen Sicherheit und das Gefühl, im eigenen Haus zu wohnen. Ein Leben lang an einem Ort zu wohnen, stellt für sie aufgrund der Lebensplanung (Arbeitsplatz, Kinder etc.) kein Problem dar. 

Daher können Menschen, die sich finanziell sicher positioniert haben, ein geregeltes und sicheres Einkommen haben und einen Kredit langfristig abbezahlten können sowie langfristig an einem Ort leben möchten und bereit sind, unerwartete Ausgaben (z.B. Reparaturen) zu tragen, getrost ein Eigenheim kaufen. Vorausgesetzt der Kaufpreis, Standort und Zustand der Immobilie sowie die Kreditkonditionen stimmen. 

Menschen, die hingegen häufig den Wohnort wechseln, eine ungewisse Einkommenslage haben, einen Kredit nicht langfristig bedienen können, wenig Eigenkapital haben und monatlich wenig Geld für weitere Auslagen (z.B. Sanierungen) haben, sollten Immobilien mieten.

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