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Der Maklervertrag – Was gibt es zu beachten?

Makler zeigt junger Mutter eine Wohnung

Ein Maklervertrag ist ein privatrechtlicher Vertrag, in dem der Immobilieneigentümer einem Makler einen Vermittlungsauftrag erteilt. Dabei ist der Maklervertrag im österreichischen Maklergesetz geregelt und er verlangt fixe Vertragsbestandteile, um einen gültigen Vertrag erstellen zu können. 

In diesem Beitrag wollen wir alles Wichtige zum Maklervertrag zusammenstellen, das man hierzu wissen sollte. Hierbei wollen wir auch häufige Fragen zum Maklervertrag beantworten, wie z. B. Wann kommt ein Maklervertrag zustande? Wie kann ich einen Maklervertrag kündigen? 

Ist man an einen Makler gebunden? Was ist ein qualifizierter Makleralleinauftrag? Welche Unterlagen muss ein Makler vorlegen?

Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze:

Was versteht man genau unter einem Maklervertrag in Österreich?

Der im Maklergesetz geregelte Maklervertrag legt die Bedingungen fest, zu denen ein Makler seinem Auftraggeber Geschäfte mit Dritten vermittelt. Dabei ist in Österreich keine Schriftform vorgeschrieben, jedoch werden diese Verträge aus Beweisgründen zumeist schriftlich abgeschlossen. 

Für den Fall, dass im Maklervertrag keine bestimmte Vertragsdauer vereinbart wurde, kann dieser von den Vertragsparteien ohne die Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden.

Besondere Regelungsmöglichkeiten im Maklervertrag in Österreich

In Österreich ist es verboten, dass ein Makler eine Doppeltätigkeit sowohl für Verkäufer als auch für Käufer annimmt. Dabei kann dies nur in Ausnahmefällen mit einer ausdrücklichen Genehmigung eines Auftraggebers außer Kraft gesetzt werden. 

Außerdem ist ein Auftraggeber in Österreich – im Gegensatz zu Deutschland z. B. – bei der Einschaltung mehrerer Makler nur einmal verpflichtet, eine vereinbarte Provision zu leisten. Hierbei ist immer derjenige Makler provisionsberechtigt, durch dessen Verdienst eine Vermittlung maßgeblich zustande kam. Ferner kann ein Maklervertrag auch als Alleinvermittlungsvertrag vereinbart werden.

Verschiedene Formen des Maklervertrages

Maklerverträge können für verschiedene Vermittlungsleistungen abgeschlossen werden. Dabei ist der Immobilienmaklervertrag besonders bekannt, gefolgt Handelsmaklervertrag und dem Versicherungsmaklervertrag. Zusätzlich sind im Gesetz auch der Personalkreditvermittlungsvertrag und der Krämermaklervertrag definiert.

Notwendige Inhalte eines Maklervertrages in Österreich

Der Maklervertrag ist als privatrechtlicher Vertrag ein Vermittlungsauftrag, der den Vorgaben aus dem Maklergesetz in Österreich entsprechen muss. Dabei sind bestimmte Vertragsinhalte vorgeschrieben, damit diese Vereinbarung auch Gültigkeit erhält.

 

Hierbei sind folgende Vertragsbestandteile notwendig:

Dabei empfiehlt es sich grundsätzlich, besonders die Pflichten des Maklers im Detail festzulegen im Maklervertrag, um spätere Unstimmigkeiten bei der Vertragserfüllung zu vermeiden und auch bei einer Schlechtleistung des Maklers problemlos den Vertrag kündigen zu können.

Häufige Fehler, die beim Maklervertrag gemacht werden

Ein vollständiger Maklervertrag kann späteren Streitigkeiten zwischen Makler und Auftraggeber vorbeugen. Deshalb sollte man bestimmte Fehler bei der Ausarbeitung eines Maklervertrages vermeiden, die häufig zu Auseinandersetzungen bezüglich einer Vertragserfüllung führen.

Dabei gehen Makler grundsätzlich mit ihrer Arbeit sehr stark in Vorleistung. Deshalb sollten sie sich durch einen Maklervertrag so gut wie möglich absichern. Hierbei schützen sie sich z. B. durch eine Maklervertrag Laufzeit vor einer plötzlichen Kündigung oder sie können durch eine Aufwandsentschädigung ihre Vorleistung absichern. 

Deshalb sollte man schon beim Maklervertrag erstellen auf viele Details achten und auch einen Anwalt für Vertragsrecht einbinden, um einen vollständigen und rechtssicheren Vertrag zu verfassen.

Die fehlende Schriftform des Maklervertrages

Für den Fall, dass man einen Maklervertrag nur mündlich vereinbart hat, können sich später Beweisprobleme ergeben, wenn es zu Streitigkeiten über die Vertragserfüllung und die Provisionsansprüche kommt. 

Deshalb ist die Maklervertrag Schriftform auf jeden Fall zu empfehlen. Hierbei sollten auch Maklerverträge, die zunächst evtl. stillschweigend durch eine Anbahnung über das Internet zustande kommen, immer detailliert in ihren Vertragsinhalten schriftlich dokumentiert werden. Dabei wird sichergestellt, dass Abreden auch zu einem späteren Zeitpunkt noch nachvollzogen werden können und dadurch Konflikte vermieden werden können.

Die fehlende Widerrufsbelehrung

Ein Maklervertrag kann grundsätzlich widerrufen werden, wenn dieser per Telefon, Email oder auch Internet zustande gekommen ist und der Kunde ein Konsument ist. Hierbei gilt das Maklervertrag 14 Tage Widerrufsrecht, auf das ein Makler seine Kunden durch eine Widerrufserklärung hinweisen muss. Für den Fall, dass ein Makler keine Widerrufserklärung bekannt gibt, beginnt diese Widerrufsfrist erst gar nicht zu laufen. 

Hierbei verlängert sich diese Widerrufsfrist dann auf ein Jahr und 14 Tage und kann auch dann noch widerrufen werden, wenn z. B. eine Immobilie längst vermittelt wurde. Dabei müssen Makler dann im Zweifelsfall evtl. sogar ihre Provision zurückzahlen.

Keine Angaben zur Vertragsdauer

Im Maklergesetz ist geregelt, dass ein Maklervertrag, der auf bestimmte Zeit geschlossen wurde, auch mit Ablauf der Zeit endet, die dafür vorgesehen ist. Dabei kann er dann vorzeitig nur aufgelöst werden, wenn dafür ein wichtiger Grund vorliegt. 

Allerdings gelten für einen Maklervertrag, der keine Vertragsdauer festgelegt hat, andere Regeln. Hierbei kann jeder Vertragspartner den Vertrag ohne die Einhaltung einer Frist kündigen. Deshalb ist es immer sinnvoll, eine Vertragsdauer festzulegen.

Der Alleinvermittlungsauftrag ohne Frist für die Vertragslaufzeit

Hat man einen Alleinvermittlungsauftrag vereinbart, ist man von Gesetzes wegen sogar dazu verpflichtet, eine Vertragslaufzeit zu vereinbaren. Dabei muss diese „angemessen“ sein und dies wird nach dem Konsumentenschutzgesetz definiert. Hierbei beträgt z. B. eine Höchstdauer für Mietimmobilien 3 Monate und für Kaufimmobilien 6 Monate. 

Für den Fall, dass eine längere Laufzeit des Maklervertrages vorgegeben wird, kann der Kunde den Vertrag anfechten und sich auf die nicht Gesetztes mäßige Laufzeit berufen. Jedoch darf auch nach dem Gesetz eine längere Laufzeit vereinbart werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die eine erschwerte oder nur verzögerte Vermittlung angenommen werden kann.

Auf einen Alleinvermittlungsauftrag verzichten

Für den Fall, dass man mehrere Makler beauftragt und somit auf einen Alleinvertretungsauftrag verzichtet, kann dies ebenfalls problematisch werden. Dabei schuldet der Auftraggeber dann auch nur einmal und eine Provision kann auch nicht unter mehreren Maklern aufgeteilt werden. Hierbei steht die Provision dann demjenigen Makler zu, dessen Verdienst an der Vermittlung eindeutig überwogen hat.

Das Nicht-anzeigen einer Doppeltätigkeit

Eine provisionspflichtige Tätigkeit sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufe, z. B. bei einer Immobilie, ist als Doppeltätigkeit nicht ohne eine konkrete Vereinbarung möglich. 

Dabei benötigt ein Makler eine eindeutige Genehmigung des Auftraggebers und er muss die Doppeltätigkeit auch beiden Auftraggebern mitteilen. Für den Fall, dass dies unterbleibt, muss er im Zweifelsfall mit einem Provisionsverlust, mit Schadenersatzforderungen oder auch mit dem Maklervertrag auflösen aus wichtigem Grund rechnen. 

Allerdings ist er von dieser Anzeigepflicht befreit, wenn der Makler damit rechnen kann, dass die Doppeltätigkeit bereits beiden Auftraggebern bekannt ist. Jedoch ist es immer ratsam, bereits im Maklervertrag schon auf die Doppeltätigkeit hinzuweisen, um spätere Schwierigkeiten zu vermeiden.

Das Nicht-vereinbaren einer Aufwandsentschädigung

Für den Fall, dass ein Kunde kurz vor einem Vertragsabschluss einen Rückzieher macht oder evtl. der Ehepartner dann einen Vertragsabschluss tätigt, kann dies für einen Makler sehr ärgerlich sein. Dabei bleibt für den Makler ein Vermittlungserfolg aus und er hat in der Regel auch keinen Provisionsanspruch. 

Deshalb sollte er in einem Maklervertrag eine Aufwandsentschädigung vereinbaren. Hierbei wird diese dann fällig, wenn der Makler ohne ein eigenes Verschulden leer ausgehen würde. Dabei handelt um eine Konventionalstrafe, die in ihrer Höhe bis zur vereinbarten Provision betragen kann und für die der Makler auch keine gesonderten Nachweise für seinen Aufwand erbringen muss.

Besonderheiten beim Maklervertrag Immobilien

Gerade ein Maklervertrag Immobilien sollte beiden Vertragsparteien ausreichende Sicherheit und vollständige, klare Rahmenbedingungen bieten. Deshalb sollte man für diese spezielle Maklertätigkeit auch einige zusätzliche Kenntnisse über die rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten haben, die im Folgenden näher ausgeführt werden sollen.

Der Maklervertrag beim Immobilienverkauf oder Kauf

Wird ein Maklervertrag für einen Immobilienverkauf oder auch Kauf abgeschlossen, so sind Obergrenzen für mögliche Provisionen zu beachten. Dabei können diese bis zu 4 % des Verkaufspreises betragen, in Abhängigkeit vom Immobilienwert. 

Allerdings sind natürlich niedrigere Provisionssätze jederzeit möglich und können durchaus vor Abschluss eines Maklervertrages für Verkäufer mit dem Makler verhandelt werden. Jedoch werden auf die ausgehandelte Provision immer noch 20% Umsatzsteuer fällig.

Der Maklervertrag bei der Immobilienvermietung

Vermieter von Eigentumswohnungen beauftragen häufig keinen Makler, um die Provisionszahlung einzusparen. Jedoch übernimmt ein Makler neben seiner Vermittlung auch eine Beratung für Vermieter oder auch Mieter. 

Dabei kennt er den aktuellen Mietspiegel sehr gut und kann für seinen Kunden das Optimale aus dem Markt herausholen. Ferner ist auch mit der Vermittlung die Tätigkeit eines Maklers noch nicht abgeschlossen, denn er hilft auch bei der Abwicklung des Mietvertrages.

Dabei kann ein Makler in Österreich seine Provision wahlweise von beiden Parteien einfordern, jedoch wird diese meist vom Mieter übernommen. Hierbei ist für eine Vermarktung von Mietobjekten eine Provision von max. zwei Bruttomonatsmieten erlaubt auf die zusätzlich 20% Umsatzsteuer berechnet werden. 

Hingegen darf der Makler von einem Vermieter eine Provision in Höhe von drei Bruttomonatsmieten für befristete und unbefristete Verträge einfordern. Dabei muss die vereinbarte Provision im Maklervertrag für Vermietung ausgewiesen werden.

Die Kündigung des Maklervertrages innerhalb der Maklervertrag Laufzeit

Für den Eigentümer einer Immobilie empfiehlt es sich in der Regel, einen Maklervertrag ohne Laufzeit abzuschließen, da er diesen jederzeit ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen kann. Für den Fall, dass eine Maklervertrag Laufzeit vereinbart wurde, ist es schon schwieriger, den Vertrag innerhalb der Laufzeit zu kündigen. 

Hierbei kann dies bei einem befristeten Alleinvermittlungsauftrag dazu führen, dass bei einer vorzeitigen und unbegründeten Kündigung die vereinbarte Maklerprovision fällig wird. Deshalb ist es sinnvoll, bei einem befristeten Vermittlungsauftrag immer eine Ausstiegsklausel zu vereinbaren, für den Fall, dass das Immobilienobjekt auf anderem Wege zwischenzeitlich vermittelt werden kann. 

Ferner kann eine wirksame Kündigung während der Laufzeit ohne Entschädigung nur dann ausgesprochen werden, wenn eine grobe Pflichtverletzung des Maklers vorliegt. Dabei wäre diese z. B. gegeben, wenn der Makler keine Aktivitäten zur Vermarktung ergreift, keine Besichtigungen durchführt oder nicht abgesprochene Preissenkungen vornimmt.

Problematik der Maklerleistung zur Erfüllung eines Maklervertrages

Um einen Anspruch auf eine vereinbarte Provision geltend machen zu können, muss ein Makler eine verdienstliche Leistung erbracht haben. Dabei liegt diese immer dann vor, wenn die Leistung des Maklers den Anforderungen eines Maklervertrages entspricht, bei dem der Makler für den Auftraggeber Vertragspartner findet oder diese zum Vertragsabschluss bewegt. 

Hierbei recht in Österreich eine Namhaftmachung aus. Dabei kann die Übersendung einer Namensliste nur dann ausreichend sein, wenn es sich bei den potentiellen Vertragspartnern tatsächlich ausschließlich um konkret interessierte potentielle Vertragspartner handelt. 

Hierbei ist es nach einer Entscheidung des OGH jedoch ausreichend, wenn Interessenten bekannt gegeben werden, mit denen ein gewünschter Vertragsabschluss mit einer gut begründeten Erfolgsaussicht versucht werden kann.

Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht beim Maklervertrag helfen?

Will man einen Maklervertrag erstellen lassen oder einen Maklervertrag prüfen lassen, sollte man die Hilfe eines erfahrenen Rechtsanwaltes für Vertragsrecht in Anspruch nehmen. Hierbei kann dieser den individuellen Maklervertrag auf die individuellen Bedürfnisse des Auftraggebers anpassen und auf wichtige Fallstricke hinweisen. 

Ferner kann ein Jurist für Vertragsrecht natürlich auch dazu beraten, ob und wie man einen Maklervertrag kündigen kann oder ob eine Provisionszahlung auch tatsächlich fällig wird. 

Außerdem informiert ein Anwalt für Vertragsrecht natürlich zum Maklervertrag 14 Tage Widerrufsrecht, zur Maklervertrag Laufzeit oder auch zum Maklervertrag Datenschutz.

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