Der Wohnungseigentumsvertrag – Alles, was Sie dazu wissen sollten
- Redaktion Anwaltfinden.at
Der Wohnungseigentumsvertrag regelt die Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander. Dabei räumt in einem Wohnungseigentumsvertrag jeder Miteigentümer jedem anderen ein Recht auf ausschließliche Nutzung einer bestimmten Wohnung, einer sonstigen selbstständigen Räumlichkeit, wie etwa einer Garage, einem Kfz Abstellplatz oder auch einem Geschäftsraum ein.
Deshalb wollen wir in diesem Beitrag alles Wissenswerte zum Wohnungseigentumsvertrag zusammenstellen und dabei auch häufige Fragen beantworten, wie z. B. Was steht im Wohnungseigentumsvertrag? Wem gehört ein Haus mit Eigentumswohnungen? Was bedeutet Wohnungseigentum begründet? Ist Eigentumswohnung Grundbesitz?
Inhaltsverzeichnis
- Der Wohnungseigentumsvertrag wird geschlossen, um Rechtsbeziehungen zwischen Wohnungseigentümern zu regeln
- Dabei kann ein Wohnungseigentumsvertrag sowohl für neu errichtete Wohneinheiten als auch für bereits bestehende Wohneinheiten geschlossen werden
- Um eine Wohnungseigentumsvertrag erstellen zu können müssen Nutzwerte für die allgemeinen Teile der Liegenschaft ermittelt werden
- Erst wenn ein Wohnungseigentumsvertrag geschlossen wurde, kann bei einer Neuimmobilie eine Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch erfolgen
- Bei einer Bestandsimmobilie sollte man immer einen vorhandenen Wohnungseigentumsvertrag vor Abschluss des Kaufvertrages prüfen
- Ein Anwalt für Vertragsrecht kann ein wichtiger Partner bei der Konzeption des Wohnungseigentumsvertrages und der Eintragung des Eigentümers im Grundbuch sein
Was versteht man unter einem Wohnungseigentumsvertrag?
Als Wohnungseigentümer ist man Miteigentümer einer Liegenschaft. Hierbei ist dies mit dem Recht des Wohnungseigentümers verbunden, eine bestimmte Wohnung auf dieser Liegenschaft ausschließlich zu nutzen. Deshalb braucht man hierfür sowohl einen Kauf- als auch einen Wohnungseigentumsvertrag.
Wie wird Wohnungseigentum begründet?
Als Wohnungseigentum versteht man das im Grundbuch eingetragene Recht eines Miteigentümers eines Gebäudes, eine darin befindliche Wohneinheit, ein Geschäftslokal oder auch eine Garage ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen.
Hierbei gibt es spezielle Bestimmungen, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt sind. Dabei kommt Wohnungseigentum meist bei der Neuerrichtung eines Wohnhauses zustande. Jedoch kann es auch an bereits bestehenden Wohnungen oder Häusern begründet werden. Hierbei ist jedoch ein spezielles Verfahren notwendig. Ferner kann ein Wohnungseigentum nur für eine natürliche oder juristische Person oder eine Eigentümerpartnerschaft von zwei Personen begründet werden.
Um Wohneigentum begründen zu können, muss zunächst von der Baubehörde oder durch ein Sachverständigengutachten die Anzahl der Eigentumswohnungen festgelegt werden. Dabei geschieht dies entweder aufgrund der vorhandenen Wohnungen oder aufgrund von baubewilligten Plänen. Hierbei wird dies auf Antrag eines Miteigentümers oder eines Käufers einer Eigentumswohnung durchgeführt.
Nutzwertgutachten bzw. Parifizierung
Nach der Antragstellung wird ein Nutzwertgutachten erstellt, das man auch als Parifizierung bezeichnet. Dabei legt ein ziviles Technikunternehmen fest, wie viele Liegenschaftsanteile jeweils mit den einzelnen Wohnungen verbunden sind. Hierbei wird der Nutzwert der Wohnung auf Basis der Nutzfläche ermittelt.
Außerdem werden für Wert erhöhende oder wertmindernde Umstände Zuschläge und Abschläge berechnet. Hierbei können sich diese z. B. aus der Größe, dem Ausstattungszustand, der Lage der Wohnung oder anderem ergeben.
Dabei kann dann nach Feststellung des Nutzwertes ein Wohnungseigentumsvertrag abgeschlossen werden. Hierbei räumen sich die Wohnungseigentümer dann gegenseitig das Nutzungs- und Verfügungsrecht an ihren Wohnungen ein.
Eintragung als Eigentümer
Einen Wohnungseigentumsvertrag kann man jedoch erst abschließen, wenn man bereits Eigentümer einer Wohnung ist. Dabei wird man erst Eigentümer einer Wohnung mit der Eintragung in das Grundbuch, was zumeist recht lange dauern kann.
Deshalb gibt es für Personen, die den Kaufvertrag bereits unterschrieben haben, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen sind, spezielle Schutzbestimmungen. Hingegen ist beim Kauf einer bereits bestehenden Eigentumswohnung von einem anderen Eigentümer nur ein Kaufvertrag notwendig.
Dabei wird dieser üblicherweise von einem Rechtsanwalt oder von einem Notar errichtet. Ferner empfiehlt sich immer auch eine Treuhandlösung. Hierbei wird der Kaufpreis solange treuhändisch hinterlegt, bis die lastenfreie Eintragung ins Grundbuch gesichert ist.
Vor dem Kauf einer Eigentumswohnung sollte man sich immer einen aktuellen Grundbuchauszug beschaffen, um zu überprüfen, ob dort noch Lasten eingetragen sind. Außerdem muss bei einer geförderten Wohnung ggf. noch eine Zustimmung der Wohnungsbauförderungsstelle eingeholt werden. Ferner ist es auch sehr wichtig, festzustellen, ob es Miteigentümer gibt, die mehr als die Hälfte der Liegenschaft besitzen. Dabei können diese über die meisten Angelegenheiten der Verwaltung praktisch allein entscheiden, obwohl Sie diese mitbezahlen müssen.
Das Verfahren rund um den Wohnungseigentumsvertrag
Bevor ein Wohnungseigentumsvertrag geschlossen werden kann, müssen allerdings einige Voraussetzungen für das Wohnungseigentumsstatut erfüllt werden.
Dabei erfordert die Begründung von Wohnungseigentum an einer Liegenschaft folgendes Verfahren:
- Einholen von Bescheinigungen oder Gutachten
- Bescheinigung der Baubehörde oder Gutachten eines Sachverständigen über die Anzahl der selbstständigen und wohnungseigentumsfähigen Objekte
- Nutzwertgutachten(Parifizierung)
- Erstellung des Wohnungseigentumsvertrags
- Eintragung des Wohnungseigentumsstatuts ins Grundbuch (Verbücherung)
Erleichterungen für Wohnungseigentümer
Seit Anfang Mai 2012 gibt in diesem Prozess jedoch eine Erleichterung für die zukünftigen Wohnungseigentümer. Für den Fall, dass sie bereits vor Erreichen des Wohnungseigentumsstatuts das Miteigentum an einem Anteil der Liegenschaft in das Grundbuch oder eine Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum an einem Anteil im Grundbuch eingetragen haben.
Dabei können unter Zustimmung aller Miteigentümer, für Wohnungseigentumsbewerber die notwendigen Veränderungen der bestehenden Miteigentumsanteile durch Berichtigung im Grundbuch erfolgen.
Hierbei ist jedoch vorausgesetzt:
- Das Nutzwertgutachten (Parifizierung)
- Bestand einer selbstständig abgeschlossenen Wohnung ö.ä.
Hierbei können Gegenstand eines Wohneigentums z. B. Wohnungen, Garagen, Geschäftsräume oder auch sonstige selbstständige Räumlichkeiten sein.
Bestimmungen zum Zubehör- Wohnungseigentum
Das mit dem Wohneigentum verbundene „Zubehör“ können, z. B. Keller oder Dachböden sein, Hausgärten oder Lagerplätze. Dabei wurde mit der Wohnrechtsnovelle von 2015 festgestellt, dass durch die Eintragung eines „Hauptobjektes“ (z. B. Wohnung), im Grundbuch, alle Zubehörobjekte miterfasst sind. Dabei bedarf es also keiner selbstständigen Eintragung von Zubehörobjekten im Grundbuch.
Hierbei ist jedoch Voraussetzung, dass aus den Urkunden, die der Eintragung zugrunde liegen hervorgeht, dass das Zubehörobjekt (z.B. Dachboden) dem jeweiligen Hauptobjekt (z.B. Wohnung) zugeordnet ist. Hierbei kann es sich bei dieser Urkunde z. B. um den Wohnungseigentumsvertrag oder das Nutzwertgutachten handeln. Dabei gilt diese Regelung auch für Eintragungen, die vor 2015 vorgenommen wurden.
Zubehörobjekte bei der Übertragung von Wohnungseigentum
Die oben genannten Bestimmungen gelten nicht nur für die erstmalige Begründung von Wohnungseigentum, sondern auch für die Übertragung von Zubehörobjekten. Außerdem ist die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer bei der Übertragung eines Zubehörobjekts von einem Wohnungseigentümer auf einen anderen Wohnungseigentümer nicht mehr erforderlich. Ferner gilt dies auch für die wechselseitige Übertragung von Zubehörobjekten zwischen zwei Wohnungseigentümern.
Seit das Wohnungseigentumsgesetz 2002 in Kraft getreten ist, muss bei einer Neubegründung von Wohnungseigentum an allen Objekten einer Liegenschaft, die Wohnungseigentum tauglich sind, gleichzeitig das Wohnungseigentum gegründet werden.
Eintragung des Wohnungseigentums – Verfahrensablauf
Zuständig für die Eintragung eines Wohnungseigentumsstatuts ist immer das Bezirksgericht, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die entsprechende Liegenschaft befindet. Dabei ist dann der Antrag auf die Eintragung des Wohnungseigentumsstatuts ins Grundbuch beim zuständigen Grundbuchgericht zu stellen.
Ferner sind hierfür folgende Unterlagen erforderlich:
- der Kaufvertrag mit einer beglaubigten Unterschrift von Käufer und Verkäufer
- eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes
- ein Staatsbürgernachweis des Käufers
- bei Ausländern, die nicht im Rahmen internationaler Verträge Inländern gleichgestellt sind, ist zusätzlich eine Bewilligung der Grundverkehrskommission notwendig
Kosten der Eintragung
Für die Eintragung des Wohnungseigentumsstatuts fallen Kosten für die Beantragung und für die Eintragung an. Dabei beträgt die Eingaben Gebühr für den Antrag 44 €, für den Fall, dass diese nicht elektronisch erfolgt 62 €. Zusätzlich sind für die Eintragung zum Erwerb des Eigentums 1,1 Prozent des Kaufpreises fällig. Für den Fall, dass das Objekt durch eine Hypothek belastet ist, werden nochmals 1,2 Prozent des Pfandrechtes fällig.
Vertragsinhalte eines Wohnungseigentumsvertrages
Der Wohnungseigentumsvertrag sollte zumindest die folgenden Punkte enthalten:
- Die Namen der Vertragspartner, hierbei alle Miteigentümer bzw. auch Wohnungseigentumsbewerber
- Die präzise Bezeichnung der Liegenschaft
- Eine Bezeichnung der Wohnungseigentumsobjekte sowie ihr Zubehör und entsprechende Nutzwerte
- Die Erklärung, dass alle Miteigentümer bzw. Wohnungseigentumsbewerber einander wechselseitig das Wohnungseigentum einräumen
- Vereinbarte Nutzungsvereinbarungen für allgemeine Teile der Liegenschaft
- Einen abweichenden Aufteilungsschlüssel, falls die Aufteilung der Aufwendungen für eine Liegenschaft nach einem anderen Schlüssel als dem des Nutzwertgutachtens erfolgt
- Eine Vereinbarung darüber, welchen Betrag pro Nutzwerteinheit die Wohnungseigentümer in die Rücklage, bzw. zur Vorsorge für Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten am Haus, einzahlen
Wenn eine bereits bestehende Eigentumswohnung erworben wird, muss man den ursprünglichen Wohnungseigentumsvertrag der vorhergehenden Wohnungseigentümer hinnehmen. Deshalb sollte man den bestehenden Wohnungseigentumsvertrag noch vor einem Kauf prüfen. Jedoch können die Vereinbarungen eines bestehendes Wohnungseigentumsvertrages von der Eigentümergemeinschaft abgeändert werden. Allerdings ist hierfür die Zustimmung aller Wohnungseigentümer notwendig.
Wie kann ein Anwalt für Vertragsrecht beim Wohnungseigentumsvertrag helfen?
Bei einem Wohnungseigentumsvertrag kann die Beratung durch einen Anwalt für Vertragsrecht durchaus sinnvoll sein. Dabei empfiehlt sie sich immer, wenn z. B. klare Regelungen für Wohnungsmiteigentümer schriftlich festgehalten werden müssen oder Klärungsbedarf bzgl. der Zubehörobjekte besteht.
Dabei kann ein Anwalt für Vertragsrecht einerseits informieren und beraten zu den rechtlichen Rahmenbedingungen des Wohnungseigentumsvertrages sowie auch Empfehlungen für die Gestaltung im individuellen Einzelfall geben.
Hierbei geht es besonders auch darum, evtl. Verzögerungen bei der Eintragung zu vermeiden. Deshalb sollte man bereits im Vorfeld möglichst alle Einzelheiten genau regeln und die Bedingungen des Wohnungseigentumsvertrages genau formulieren. Lassen Sie sich hierzu beraten von einem spezialisierten Rechtsanwalt für Vertragsrecht.
