Kann ich Mietwohnungen vererben? Befinde ich mich im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes? Welche Rechte habe ich als Vermieter, wenn mein Mieter verstirbt? Diese und weitere Fragen beantwortet Dr. Wolfgang Schöberl im Gespräch zum Thema Erben einer Mietwohnung – worauf müssen Erbe und Vermieter achten?
Ich bin als Rechtsanwalt mit dem Spezialgebiet Erbrecht tätig. Mein Interesse für dieses Rechtsgebiet ist entstanden, als ich nach dem Studium meine Tätigkeit als Rechtsanwaltsanwärter bei einem Kollegen begonnen habe, der selbst auf Erbrecht spezialisiert war. Dadurch konnte ich schon von Beginn an viele Erfahrungen im Erbrecht sammeln. Auch als ich bereits eingetragener Rechtsanwalt war, war ich mit diesem Kollegen noch einige Jahre in ständiger Kooperation. Im Jahr 2013 habe ich seine Kanzlei übernommen.
Einerseits ist es juristisch sehr vielschichtig und komplex. Andererseits hat man gerade im Erbrecht sehr viel mit Menschen und Familiengeschichten zu tun. Man ist häufig mit Personen konfrontiert, die gerade einen persönlichen Verlust erlitten haben, weshalb man entsprechend sensibel vorgehen muss. Deshalb gehört für mich zur Betreuung im Erbrecht auch ein besonderes Gespür für die schwierigen Situationen meiner Klienten.
Ich würde jedem im Vorfeld raten, sich um die eigene Vermögensnachfolge Gedanken zu machen und ein Testament aufzusetzen. Sollte man bereits in einem Streitfall sein, empfehle ich es sehr, sich möglichst früh professionelle juristische Unterstützung zu suchen, weil meiner Erfahrung nach nur dann Streitigkeiten effizient gelöst werden können.
Nach dem Ableben des Mieters einer Mietwohnung geht der Mietvertrag nicht automatisch unter, sondern die Erben oder die nächsten Angehörigen treten in den Mietvertrag ein. Wichtig ist zu differenzieren, ob man sich im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes befindet, was bei Altbauwohnungen meistens der Fall ist. Sollte dies eintreffen, treten die Angehörigen, die mit dem Mieter im selben Haushalt leben, in den Mietvertrag ein und der Vermieter kann den Mietvertrag nicht aufkündigen. Befindet man sich außerhalb des Mietrechtsgesetzes, wie bei einem Einfamilienhaus, treten die Erben ein. Sollte der Mietvertrag nicht befristet sein, kann der Vermieter diesen Mietvertrag aufkündigen.
Der Mietzins ist das Entgelt, das man für die Benützung der Wohnung bezahlt, wobei beim Mietzins umgangssprachlich auch häufig die Betriebskosten beinhaltet sind. Wenn man eine Mietwohnung erbt, ist es wichtig zu wissen, ob der Mietzins gleich bleibt oder ob er angehoben werden kann. Das würde darauf ankommen, ob man sich im oder außerhalb des Vollanwendungsbereiches des Mietrechtsgesetzes befindet.
Der Vermieter kann im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes den Mietzins nicht erhöhen. Nur bei sehr alten Mietverträgen kann es zu einer geringfügigen Erhöhung kommen – wenn man beispielsweise mit der Großmutter, die schon sehr lange Mieterin ist, im selben Haushalt einer Altbauwohnung gelebt hat und diese verstirbt. Sonst bleibt der Mietzins gleich. Befindet man sich außerhalb des Mietrechtsgesetzes hätte der Vermieter ohnehin die Möglichkeit den Mietvertrag aufzukündigen, dadurch würde sich die Frage einer Erhöhung gar nicht stellen.
Mietwohnungen können testamentarisch vererbt werden. Allerdings gibt es auch hier wieder die Einschränkung durch den Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, sodass die Angehörigen, die im selben Haushalt gewohnt haben, in den Mietvertrag eintreten. Hat man eine Altbauwohnung, kann man das Mietrecht nicht an eine Person vererben, die dort gar nicht wohnt. Der Pflichtteil ist grundsätzlich eine Geldforderung gegen die Verlassenschaft und somit fallen die Mietrechte nicht darunter.
Wichtig wäre, dass man sich die Konditionen des Mietvertrages sehr genau anschaut, beispielsweise bezüglich Befristungen. Sollte man in der Situation stehen, dass man eine Altbauwohnung übernimmt, die im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes steht, ist es vor Allem wichtig, dass man die Miete pünktlich und regelmäßig zahlt. Solche alten Mietverträge sind bei Vermietern häufig sehr unbeliebt, da man theoretisch mehr Miete lukrieren könnte, wenn man die Wohnung neu vermieten würde. Daher sollte man in solchen Fällen als Mieter darauf achten, dass man alle Bestimmungen des Mietvertrages erfüllt, die Miete pünktlich zahlt und dem Vermieter keinen berechtigten Grund gibt das Mietverhältnis zu beenden.
Die Kaution wird an den Erben zurückgestellt, da die Kaution eine Forderung des Mieters nach Rückgabe des Mietgegenstandes ist. Ist der Mieter verstorben, tritt der Erbe an seine Rechtsposition ein und hat somit einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Die zurückgezahlte Kaution muss unter den Erben aufgeteilt werden.
Was man zunächst beachten sollte, ist, dass man möglichst rasch abklärt, ob es berechtigte Verwandte gibt, mit denen der Mietvertrag fortgesetzt werden kann. Oft gibt es auch die Situation, dass durch den Tod des Mieters die Bezahlung des Mietzinses ausfällt. Sollte sonst auch niemand in der Wohnung wohnen, dann sollte das Mietverhältnis so schnell wie möglich aufgelöst werden. In diesem Fall kann es prozessual ein bisschen kompliziert werden, da die Verlassenschaft der Adressat für die Aufkündigung des Mietverhältnisses ist und, falls diese nicht durch den Erben vertreten ist, wäre und manchmal auch ein Verlassenschaftskurator miteinbezogen werden muss. Die Bestellung des Kurators muss der Vermieter beantragen, daher sollte er die nötigen Schritte möglichst rasch setzen, um zu vermeiden, dass die Wohnung zu lange leer steht und er dadurch um den Mietzins umfällt.
Eine Unterstützung für Erben wäre, dass man rechtlich klärt, ob sich eine Wohnung im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes befindet, ob es Eintrittsrechte für nahe Angehörige gibt oder ob der Mietzins erhöht werden darf.
Als Unterstützung für Vermieter versetzt man sich in die andere Position. Beispielsweise ist man als Vermieter oft damit konfrontiert, dass Eintrittsrechte konstruiert werden. So werden häufig Enkelkinder in der Altbauwohnung der Großeltern gemeldet, ohne dass sie tatsächlich dort leben, in der Hoffnung, dass man nach dem Ableben der Großmutter den Mietvertrag übernehmen kann. In solchen Fällen kann man als Rechtsanwalt den Vermieter unterstützen, indem man eine Aufkündigung einbringt und rechtlich unterstützt.
Ob Sie nun ein Testament aufsetzen möchten oder sich für einen Erbrechtsstreit Unterstützung holen wollen – Dr. Wolfgang Schöberl berät Sie gerne. In seiner Kanzlei in 1010 Wien empfängt er Sie zu einem Erstgespräch, um die Rahmenbedingungen und ersten Fragen zu klären. Mehr Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Dr. Wolfgang Schöberl auf anwaltfinden.at.
