Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen

Wertsicherungsklauseln spielen in langfristigen Mietverträgen eine zentrale Rolle. Sie sollen sicherstellen, dass das Mietentgelt dem Wert des Geldes entspricht und nicht durch Inflation ausgehöhlt wird. Gerade in Zeiten hoher Teuerung ist ihre rechtliche Zulässigkeit für Mieter wie Vermieter von großer Bedeutung.

Der Oberste Gerichtshof hat dazu zuletzt zwei wesentliche Entscheidungen getroffen:

• Mit Entscheidung vom 21. März 2023 (2 Ob 36/23t) wurde eine Wertsicherungsklausel für unzulässig erklärt. Beanstandet wurde insbesondere, dass im Vertrag unklar blieb, welcher Ersatzindex gelten soll, falls der Verbraucherpreisindex wegfällt. Zudem sei nach kundenfeindlichster Auslegung eine Anpassung des Mietzinses bereits innerhalb der ersten zwei Monate möglich gewesen – beides verstoße nach Ansicht des Gerichts gegen das Konsumentenschutzgesetz.
• Ganz aktuell, mit Entscheidung vom 30. Juli 2025 (10 Ob 15/25s), stellte der OGH in einem Individualverfahren klar, dass § 6 Abs 2 Z 4 KSchG – also die sogenannte „Zwei-Monats-Sperre“ – auf langfristige Mietverträge nicht anwendbar ist. Bei Mietverhältnissen handelt es sich um Dauerschuldverhältnisse, bei denen Wertsicherungen üblich und erwartbar sind. Ein Überraschungsmoment liege daher nicht vor. Dennoch könnten Wertsicherungsklauseln auch weiterhin unwirksam sein – allerdings nur dann, wenn sie unklar formuliert sind oder gegen andere gesetzliche Vorgaben verstoßen.

Fazit:

Mieter können zweifelhafte Klauseln weiterhin anfechten, Vermieter sollten ihre Verträge aber genau prüfen und neue Vereinbarungen rechtssicher formulieren. Kleine Formulierungsfehler können erhebliche finanzielle Folgen haben – sowohl bei Rückforderungen als auch bei der Durchsetzbarkeit von Indexanpassungen.