Miteigentümer blockiert: Liegenschaft ohne Zustimmung teilen?
- Rechtsexperte: Dr. Andreas Fussenegger
- Immobilienrecht
Um diese Themen geht es beim Video-Podcast:
In diesem Video-Podcast erklärt Rechtsanwalt Dr. Andreas Fussenegger, welche Möglichkeiten bestehen, wenn ein Miteigentümer eine gemeinsame Liegenschaft blockiert. Er zeigt auf, wann eine Realteilung oder eine gerichtliche Zivilteilung durch Versteigerung möglich ist und welche rechtlichen Voraussetzungen dabei gelten. Zudem erfahren Sie, welche Risiken eine Teilungsklage mit sich bringt, wann eine außergerichtliche Einigung sinnvoller sein kann und welche Rolle Sachverständigengutachten spielen. Ein praxisnaher Überblick für alle, die sich mit Miteigentum, Liegenschaftsteilung und Eigentümerstreitigkeiten auseinandersetzen.
Miteigentümer blockiert Liegenschaft: Ihre rechtlichen Möglichkeiten
Häufig kommt es vor, dass mehrere Personen gemeinsam Eigentümer einer Immobilie oder eines Grundstücks werden – ein klassisches Beispiel hierfür sind Erbschaften. Wurden im Vorfeld keine genauen Regelungen getroffen, entsteht in der Regel ein sogenanntes „schlichtes Miteigentum“.
Im Gegensatz zum Wohnungseigentum, bei dem jedem Eigentümer eine konkrete Wohnung zugeordnet ist und klare gesetzliche Mehrheitsentscheidungen gelten, erfordert das schlichte Miteigentum bei wichtigen Entscheidungen oft Einstimmigkeit. Sollen etwa bauliche Veränderungen vorgenommen oder die Liegenschaft verkauft werden, müssen alle Eigentümer an einem Strang ziehen. Das birgt ein hohes Konfliktpotenzial.
Was tun, wenn keine Einigung in Sicht ist?
Wenn ein Miteigentümer blockiert und Gespräche ins Leere führen, sollten Sie zunächst die Rechtslage prüfen lassen, am besten durch einen Rechtsanwalt. Zwar hat jeder Miteigentümer theoretisch das Recht, seinen Anteil (z. B. ein Drittel) alleine zu verkaufen. In der Praxis ist das jedoch selten lukrativ: Ein einzelner Drittelanteil erzielt auf dem Markt meist einen deutlich geringeren Preis als ein Drittel des Gesamtwertes der Liegenschaft.
Wird ein Verkauf der gesamten Liegenschaft angestrebt und ein Miteigentümer weigert sich, kann dieser Verkauf gerichtlich durchgesetzt werden.
Die Teilungsklage: Realteilung vs. Zivilteilung
Können sich die Miteigentümer nicht einigen, kann ein einzelner Eigentümer eine Teilungsklage bei Gericht einbringen. Dabei unterscheidet das Gesetz zwei Varianten:
- Realteilung (körperliche Teilung): Diese Form hat juristisch Vorrang. Sie kommt zur Anwendung, wenn sich ein Grundstück problemlos aufteilen lässt. Ein unbebautes Grundstück von 3.000 Quadratmetern könnte beispielsweise in drei gleichwertige Parzellen zu je 1.000 Quadratmetern geteilt werden. Handelt es sich jedoch um ein kleines Grundstück von 700 Quadratmetern mit einem Einfamilienhaus, ist eine solche physische Teilung in der Regel unmöglich.
- Zivilteilung (gerichtliche Versteigerung): Wenn die Realteilung nicht machbar ist, kommt die Zivilteilung zum Zug. Das Miteigentum wird hierbei durch eine gerichtliche Versteigerung aufgelöst. Wichtig zu wissen: Anders als bei einer exekutiven Zwangsversteigerung (bei der Immobilien oft weit unter Wert verkauft werden) ist die Grundlage der Zivilteilung der Verkehrswert der Liegenschaft. Dadurch kann durchaus ein marktgerechter Preis erzielt werden.
Wann das Gericht eine Teilung ablehnen kann
Eine Teilungsklage ist kein Selbstläufer. Das Gericht prüft genau, ob bestimmte Ausschlussgründe vorliegen. Eine Teilung darf nicht erfolgen:
- Zur Unzeit: Wenn beispielsweise gerade eine massive Immobilienkrise herrscht und der Verkaufspreis viel zu niedrig ausfallen würde, kann das Gericht entscheiden, dass man noch einige Jahre zuwarten sollte.
- Zum Nachteil der übrigen Miteigentümer: Ein massiver Nachteil besteht zum Beispiel dann, wenn ein Miteigentümer oder eine 80-jährige Angehörige noch ein Wohnrecht besitzt und in der Immobilie lebt. In solchen Härtefällen ist eine gerichtliche Zivilteilung oft sehr schwer durchzusetzen.
Kostenrisiko und außergerichtliche Lösungen
Gerichtliche Entscheidungen sind nie zu 100 % vorhersehbar. Verliert man die Teilungsklage – weil das Gericht etwa eine „Unzeit“ feststellt – bleibt nicht nur das Miteigentum bestehen, sondern man muss in der Regel auch die angefallenen Verfahrenskosten tragen. Wird das Verfahren jedoch gewonnen, muss die unterlegene Seite (also die blockierenden Miteigentümer) die gesamten Prozesskosten übernehmen.
Aufgrund des Kostenrisikos und der psychischen Belastung ist eine außergerichtliche Lösung meist der bessere Weg. Ein Sachverständigengutachten liefert eine objektive Einschätzung zum Wert der Immobilie. Oft lässt sich auf dieser Basis eine Einigung erzielen – beispielsweise indem ein Miteigentümer die Liegenschaft übernimmt und die anderen (eventuell leicht unter dem Verkehrswert) auszahlt.
Ein rechtliches Erstgespräch lohnt sich
Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, ist ein Erstgespräch mit einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt ratsam. Hierbei kann eingeschätzt werden, ob eine Klage sinnvoll ist oder ob eine außergerichtliche Einigung erzielt werden kann. Falls Sie über eine Rechtsschutzversicherung verfügen, übernimmt diese oftmals einen Großteil oder sogar die gesamten Kosten für ein solches Erstgespräch. Heutzutage bieten viele Anwälte solche Beratungen auch unkompliziert online an.
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