Bei geförderten Sanierungen gelten besondere Regeln für die Mietzinsbildung. Der Oberste Gerichtshof hat klargestellt, welche Angaben ein Vermieter machen muss, wenn er einen Deckungsmietzins einklagt.
Die Berechnung eines Mietzinses kann kompliziert sein, wenn eine Wohnung mit öffentlichen Fördermitteln saniert wurde. In solchen Fällen können neben dem Mietrechtsgesetz auch besondere Bestimmungen des WWFSG 1989 gelten. Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs zeigt, worauf es bei einer späteren Mietzins- und Räumungsklage ankommt: Der Vermieter muss die geforderte Miete für den jeweiligen Zeitraum nachvollziehbar berechnen und vor Gericht konkret darlegen.
Was ist ein Deckungsmietzins?
Bei geförderten Sanierungen können die zulässigen Mietzinse nach besonderen förderungsrechtlichen Regeln bestimmt werden. Maßgeblich waren im Anlassfall insbesondere §§ 64 Abs. 2 und 66 WWFSG 1989 sowie § 16 Abs. 12 MRG.
Der OGH hielt fest, dass solche förderungsrechtlichen Mietzinsregeln als Sonderbestimmungen neben dem allgemeinen Mietzinsrecht stehen. Daraus folgt aber nicht automatisch, dass ein Vermieter einen Deckungsmietzins verlangen kann. Entscheidend ist auch, was im Mietvertrag vereinbart wurde und ob sich die Höhe der konkret geforderten Beträge ausreichend nachvollziehen lässt.
Welche Angaben muss der Vermieter vor Gericht machen?
Nach der Entscheidung muss ein Vermieter, der einen bestimmten Mietzins einklagt, die Grundlagen seiner Forderung schlüssig darlegen. Bei einem variablen Deckungsmietzins muss nicht zwingend schon beim Vertragsabschluss jeder spätere Monatsbetrag exakt feststehen. Die Berechnungsregeln und maßgeblichen Parameter müssen aber ausreichend klar vereinbart sein.
Geht es später um konkrete Mietzinsrückstände, reicht ein bloßer Hinweis auf die Förderbestimmungen oder eine pauschale Gesamtrechnung nicht. Der Vermieter muss die Berechnung für die eingeklagten Zeiträume verständlich aufschlüsseln. Je nach Fall sind dabei etwa Finanzierungskosten, Tilgungen, Förderungen oder Annuitätenzuschüsse sowie eingesetztes Eigenkapital zu berücksichtigen.
Mietzins- und Räumungsklage scheiterte an der Berechnung
Im Verfahren hatte der Vermieter Mietzinsrückstände geltend gemacht und auf Räumung der Wohnung geklagt. Seine Berechnung ließ nach Ansicht des OGH nicht ausreichend erkennen, wie sich die geforderten Beträge zusammensetzten. Auch nachdem das Gericht eine genauere Darstellung verlangt hatte, blieb das Vorbringen unschlüssig.
Der OGH gab dem Rechtsmittel des Mieters Folge und stellte die erstinstanzliche Abweisung der Zahlungs- und Räumungsbegehren wieder her. Die Entscheidung bedeutet allerdings nicht, dass ein Deckungsmietzins generell unzulässig wäre. Sie zeigt vielmehr, dass eine Forderung im Prozess konkret und überprüfbar begründet werden muss.
Bedeutung für Mietrechtsfälle in Wien
Für Vermieter bedeutet die Entscheidung, dass sie ihre Unterlagen zur Förderungs- und Mietzinsberechnung vollständig aufbereiten sollten, bevor sie Mietzinsrückstände einklagen. Dazu gehören insbesondere die maßgeblichen Förderungsunterlagen, Finanzierungsdaten und Berechnungsschritte für die betroffenen Zeiträume.
Mieter können bei einer solchen Forderung prüfen lassen, ob die vertragliche Grundlage und die konkrete Berechnung zusammenpassen. Gerade bei älteren geförderten Sanierungen in Wien können Förderzusagen, Darlehensbedingungen und unterschiedliche Gesetzesfassungen eine Rolle spielen.
Im konkreten Fall bezog sich die Förderzusage auf das Jahr 2010 und damit auf eine frühere Rechtslage. Der OGH wies auf diesen zeitlichen Unterschied hin; die wesentlichen Anforderungen an eine nachvollziehbare Berechnung sind jedoch auch für die Beurteilung nach der geltenden Rechtslage relevant.
Entscheidung des OGH
Der Oberste Gerichtshof entschied am 27. Mai 2026 zu 1 Ob 11/26p.
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Rechtsanwalt Mag. Torsten Witt
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