Einleitung
Wohnungsleerstandsabgaben wurden eingeführt, um dem Wohnungsmangel entgegenzuwirken. Der Grundgedanke erscheint nachvollziehbar: Wer Wohnraum bewusst ungenutzt lässt, obwohl dringend Wohnungen benötigt werden, soll dafür eine Abgabe entrichten. Dadurch soll spekulativer Leerstand unattraktiv gemacht und Wohnraum dem Markt zugeführt werden.
Doch was gilt, wenn eine Wohnung gar nicht deshalb leer steht, weil der Eigentümer dies möchte, sondern weil sich trotz intensiver Bemühungen schlicht kein Mieter oder Käufer findet?
Mit dieser Frage hatte sich das Landesverwaltungsgericht Steiermark in einem aktuellen Erkenntnis auseinanderzusetzen. Die Entscheidung ist deshalb bemerkenswert, weil das Gericht nicht nur den konkreten Bescheid aufgehoben hat, sondern einen wesentlichen Grundsatz für die Auslegung der Wohnungsleerstandsabgabe entwickelt hat: Nicht jeder Leerstand ist auch jener Leerstand, den das Gesetz bekämpfen will.
Der zugrunde liegende Fall
Der Eigentümer einer Eigentumswohnung wurde von einer steirischen Gemeinde zur Entrichtung der Wohnungsleerstandsabgabe verpflichtet.
Die Gemeinde argumentierte, die gesetzlichen Voraussetzungen seien erfüllt, weil die Wohnung über einen längeren Zeitraum nicht bewohnt worden sei. Auf die Frage, weshalb die Wohnung leer stand, kam es nach Auffassung der Behörde nicht an.
Der Eigentümer konnte hingegen nachweisen, dass er die Wohnung keineswegs „gehortet“ hatte. Vielmehr hatte er ernsthafte und über längere Zeit andauernde Bemühungen unternommen, die Wohnung zu vermieten beziehungsweise zu veräußern. Der Leerstand beruhte daher nicht auf Spekulation, sondern auf den tatsächlichen Marktverhältnissen.
Das Landesverwaltungsgericht hob den Bescheid schließlich vollständig auf.
Wie konnte das Gericht zu diesem Ergebnis gelangen?
Die Besonderheit dieser Entscheidung liegt nicht darin, dass das Gericht den Sachverhalt anders beurteilt hätte als die Behörde.Die eigentliche Bedeutung liegt vielmehr in der juristischen Begründung.
Das Steiermärkische Zweitwohnsitz- und Wohnungsleerstandsabgabengesetz enthält mehrere ausdrücklich geregelte Ausnahmefälle, in denen trotz Leerstands keine Abgabe zu entrichten ist. Der vorliegende Fall findet sich dort jedoch gerade nicht. Trotzdem gelangte das Gericht zu dem Ergebnis, dass auch dieser Fall von der Abgabepflicht ausgenommen sein müsse.
Gesetze bestehen nicht bloß aus ihrem Wortlaut. Ebenso maßgeblich ist ihr Zweck. Juristen sprechen dabei von der teleologischen Auslegung. Das bedeutet, dass gefragt wird, welches Ziel der Gesetzgeber mit einer Bestimmung tatsächlich erreichen wollte.
Im gegenständlichen Verfahren stellte das Gericht fest, dass die Wohnungsleerstandsabgabe nicht jeden leerstehenden Wohnraum erfassen soll. Ihr Zweck besteht vielmehr darin, spekulativen Leerstand zu bekämpfen.
Wer hingegen alles Zumutbare unternimmt, um seine Wohnung zu vermieten oder zu verkaufen, verfolgt gerade keine spekulativen Interessen. Eine Besteuerung würde daher dem eigentlichen Gesetzeszweck widersprechen.
Eine Ausnahme, die gar nicht ausdrücklich im Gesetz steht
Gerade hierin liegt die eigentliche juristische Besonderheit des Erkenntnisses. Das Gericht hat keinen ausdrücklich normierten Ausnahmetatbestand angewendet. Es hat vielmehr aus dem Zweck des Gesetzes einen weiteren Ausnahmefall entwickelt.
Mit anderen Worten: Das Gericht hat erkannt, dass der Gesetzgeber zwar nicht jeden denkbaren Fall ausdrücklich geregelt hat, die vorhandenen gesetzlichen Ausnahmen aber erkennen lassen, dass nur jener Leerstand belastet werden soll, der dem Gesetzeszweck widerspricht.
Fehlt jede Spekulationsabsicht und kann der Eigentümer nachweisen, dass er ernsthafte Vermietungs- oder Verkaufsbemühungen gesetzt hat, wäre eine Besteuerung mit dem Zweck des Gesetzes nicht vereinbar.
Warum diese Entscheidung weit über den Einzelfall hinaus Bedeutung haben könnte
Nicht nur in der Steiermark existieren Wohnungsleerstandsabgaben. Auch andere Bundesländer kennen vergleichbare Regelungen. Die Frage, ob eine Wohnung tatsächlich spekulativ leer steht oder ob objektive Marktverhältnisse den Leerstand verursachen, stellt sich daher in vielen Verfahren.
Das Erkenntnis zeigt erstmals deutlich auf, dass Behörden nicht allein auf den Umstand des Leerstands abstellen dürfen. Vielmehr ist zu prüfen, weshalb eine Wohnung überhaupt leer steht.
Was bedeutet das für Wohnungseigentümer?
Die Entscheidung bedeutet keineswegs, dass Wohnungsleerstandsabgaben generell rechtswidrig wären. Sie zeigt aber, dass Eigentümer nicht schutzlos sind.
Wer nachweisen kann, dass er ernsthafte und nachvollziehbare Vermietungs- oder Verkaufsbemühungen unternommen hat, verfügt nun über eine überzeugende Argumentationslinie gegen eine Abgabenvorschreibung. Entscheidend wird daher künftig die Beweisführung sein. Inserate, Makleraufträge, Besichtigungstermine oder dokumentierte Verkaufsverhandlungen können im Einzelfall den Unterschied ausmachen.
Fazit
Das Erkenntnis des Landesverwaltungsgerichts Steiermark ist weit mehr als eine erfolgreiche Beschwerde eines einzelnen Wohnungseigentümers. Es zeigt beispielhaft, dass Gerichte Gesetze nicht bloß nach ihrem Wortlaut anwenden, sondern stets auch deren Ziel und Zweck berücksichtigen. Gesetze sollen nicht mechanisch angewendet werden, sondern so, wie sie vom Gesetzgeber tatsächlich gemeint sind.
Mit der Ableitung eines gesetzlich nicht ausdrücklich geregelten Ausnahmetatbestands hat das Landesverwaltungsgericht eine bemerkenswerte Auslegung vorgenommen. Ob diese Rechtsansicht künftig auch von anderen Gerichten oder letztlich vom Verwaltungsgerichtshof bestätigt wird, bleibt abzuwarten. Schon jetzt stellt das Erkenntnis jedoch einen wichtigen Beitrag zur Auslegung der Wohnungsleerstandsabgabe dar und dürfte in zukünftigen Verfahren eine erhebliche Rolle spielen.
