Sie haben gerade ein Haus oder eine Wohnung gekauft – und stellen nach der Übergabe fest, dass das Dach undicht ist, die Heizung nicht richtig funktioniert oder der Keller feucht ist. Solche Mängel können nicht nur ärgerlich, sondern auch teuer sein.
Doch welche Rechte haben Sie als Käufer in Österreich, wenn die Immobilie nicht den vertraglich vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften entspricht? Wann liegt ein Gewährleistungsfall vor und welche Fristen müssen Sie beachten?
Dieser Rechtstipp gibt einen Überblick über die wichtigsten Regeln zur Gewährleistung beim Immobilienkauf, die möglichen Ansprüche und die wichtigsten Schritte, wenn nach dem Kauf Mängel auftreten.
Der rechtliche Hintergrund: Gewährleistung beim Immobilienkauf
Auch beim Kauf einer Immobilie gelten grundsätzlich die gesetzlichen Gewährleistungsbestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Nach § 922 ABGB hat der Verkäufer dafür einzustehen, dass die Immobilie bei der Übergabe dem Vertrag entspricht und die vereinbarten oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften aufweist.
Ein Mangel liegt insbesondere dann vor, wenn die Immobilie nicht die vertraglich vereinbarten Eigenschaften besitzt oder nicht jene Eigenschaften aufweist, die nach der Art der Sache bzw. nach der Vereinbarung üblicherweise erwartet werden können.
Dazu können beispielsweise gehören:
- Baumängel, etwa Risse im Mauerwerk, Feuchtigkeit oder undichte Fenster,
- technische Mängel, etwa eine nicht ordnungsgemäß funktionierende Heizung,
- Mängel des Daches, etwa Undichtheiten oder erhebliche Schäden,
- Abweichungen von vereinbarten Eigenschaften, etwa eine geringere Wohnfläche als vertraglich zugesichert,
- Rechtsmängel, etwa bestimmte nicht offengelegte Belastungen oder fehlende rechtliche Voraussetzungen für die vereinbarte Nutzung.
Entscheidend ist grundsätzlich, dass der Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war. Wann ein Mangel rechtlich als vorhanden anzusehen ist, kann im Einzelfall allerdings eine technische oder sachverständige Frage sein.
Was gilt, wenn der Mangel erst später sichtbar wird?
Nicht jeder Mangel wird unmittelbar bei der Übergabe erkennbar. § 924 ABGB sieht deshalb eine gesetzliche Vermutung vor: Kommt ein Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe hervor, wird grundsätzlich vermutet, dass er bereits bei der Übergabe vorhanden war. Diese Vermutung gilt allerdings nicht, wenn sie mit der Art der Sache oder des Mangels unvereinbar ist.
Bei einem später auftretenden Mangel muss daher im Einzelfall geprüft werden, ob dessen Ursache bereits bei der Übergabe vorhanden war.
Welche Rechte haben Käufer bei einem Mangel?
§ 932 ABGB sieht grundsätzlich mehrere Gewährleistungsbehelfe vor:
1. Verbesserung
Zunächst kann der Käufer grundsätzlich die Verbesserung der mangelhaften Sache verlangen. Bei einer Immobilie bedeutet dies typischerweise die fachgerechte Behebung des Mangels, etwa die Reparatur eines undichten Daches oder einer defekten Heizungsanlage.
Die Verbesserung hat innerhalb einer angemessenen Frist und mit möglichst geringen Unannehmlichkeiten für den Käufer zu erfolgen. Die dafür erforderlichen Kosten trägt grundsätzlich der Verkäufer.
2. Preisminderung
Unter bestimmten Voraussetzungen kommt anstelle der Verbesserung eine Preisminderung in Betracht. Das ist insbesondere dann der Fall, wenn die Verbesserung oder ein Austausch unmöglich oder mit einem unverhältnismäßig hohen Aufwand verbunden ist oder der Verkäufer die Verbesserung verweigert bzw. nicht innerhalb angemessener Frist vornimmt.
Die Höhe der Preisminderung richtet sich nicht automatisch nach den Kosten der Reparatur oder einem bestimmten Prozentsatz des Kaufpreises. Maßgeblich ist grundsätzlich das Verhältnis zwischen dem Wert der mangelhaften und dem Wert der mangelfreien Sache.
Beispiel: Stellt sich nach dem Kauf heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche erheblich geringer ist als vertraglich vereinbart, kann grundsätzlich eine Preisminderung in Betracht kommen. Die konkrete Höhe ist jedoch anhand der konkreten Umstände und des Wertverhältnisses zu beurteilen.
3. Vertragsauflösung (Wandlung)
Unter den gesetzlichen Voraussetzungen kann auch die Auflösung des Kaufvertrages verlangt werden.
Eine Vertragsauflösung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn Verbesserung oder Austausch unmöglich oder unverhältnismäßig sind, der Verkäufer die Verbesserung verweigert oder nicht innerhalb angemessener Frist vornimmt oder die Verbesserung für den Käufer mit erheblichen Unannehmlichkeiten verbunden wäre. Bei der Vertragsauflösung darf der Mangel allerdings nicht bloß geringfügig sein.
Ob ein Mangel so schwerwiegend ist, dass eine Vertragsauflösung gerechtfertigt ist, hängt immer von den Umständen des konkreten Falles ab.
Beispiel: Wird nach dem Kauf festgestellt, dass ein erheblicher und nicht ohne Weiteres behebbarer Mangel vorliegt, der die vereinbarte oder gewöhnlich vorausgesetzte Nutzung der Immobilie wesentlich beeinträchtigt, kann unter Umständen eine Vertragsauflösung in Betracht kommen.
Wann ist ein Mangel wesentlich?
Ob ein Mangel als wesentlich einzustufen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Entscheidend sind insbesondere die vereinbarte Beschaffenheit und Nutzung der Immobilie sowie das Ausmaß der Beeinträchtigung.
Eine erhebliche Beeinträchtigung kann beispielsweise bei schwerwiegenden statischen Problemen, erheblichen Feuchtigkeitsschäden oder gravierenden Abweichungen von einer ausdrücklich vereinbarten Beschaffenheit vorliegen.
Auch fehlende behördliche Bewilligungen (zB fehlende Baubewilligung oder Fertigstellungsanzeige) können rechtlich relevant sein. Ob daraus tatsächlich ein Gewährleistungsanspruch und gegebenenfalls sogar ein Anspruch auf Vertragsauflösung folgt, hängt jedoch von den konkreten Vereinbarungen und den Umständen des jeweiligen Falles ab.
Nicht jeder Mangel berechtigt daher zur Vertragsauflösung. Bei geringfügigen Mängeln kommen grundsätzlich andere Gewährleistungsbehelfe, insbesondere Verbesserung oder Preisminderung, in Betracht.
Was sollten Sie tun, wenn Sie nach dem Kauf einen Mangel feststellen?
Wenn Sie nach dem Kauf einen Mangel feststellen, sollten Sie möglichst rasch handeln.
1. Mangel dokumentieren
Dokumentieren Sie den Mangel möglichst genau. Fertigen Sie Fotos und gegebenenfalls Videos an und bewahren Sie Rechnungen, Befunde und sonstige Unterlagen auf.
Bei baulichen Mängeln kann es sinnvoll sein, einen Bausachverständigen mit der Begutachtung zu beauftragen. Gerade bei Streitigkeiten über die Ursache eines Mangels kann ein Sachverständigengutachten entscheidend sein.
2. Verkäufer schriftlich informieren
Informieren Sie den Verkäufer möglichst schriftlich über den festgestellten Mangel.
Beschreiben Sie möglichst konkret, welcher Mangel vorliegt, wann er festgestellt wurde und welche Auswirkungen er hat. Je nach Situation sollte zugleich die Behebung des Mangels innerhalb einer angemessenen Frist verlangt werden.
Eine mögliche Formulierung lautet:
„Sehr geehrter Herr / Sehr geehrte Frau [Name],
bei der von Ihnen verkauften Immobilie in [Adresse] wurde am [Datum] folgender Mangel festgestellt: [genaue Beschreibung des Mangels].
Ich ersuche Sie, den Mangel innerhalb angemessener Frist fachgerecht zu beheben und mir mitzuteilen, wie und bis wann die Verbesserung erfolgen wird.
Ich behalte mir sämtliche gesetzlichen Ansprüche ausdrücklich vor.“
Welche konkrete Frist angemessen ist, hängt von der Art und Dringlichkeit des Mangels ab. Bei einem dringenden Schaden kann eine wesentlich kürzere Frist erforderlich sein.
3. Nicht vorschnell selbst auf eigene Kosten sanieren
Bevor Sie umfangreiche Reparaturen auf eigene Kosten durchführen lassen, sollte die rechtliche Situation geprüft werden. Insbesondere sollte dem Verkäufer grundsätzlich die Möglichkeit gegeben werden, seinen gesetzlichen Verpflichtungen nachzukommen.
Bei dringenden Maßnahmen zur Vermeidung weiterer Schäden kann allerdings ein sofortiges Handeln erforderlich sein. In diesem Fall sollten Zustand, Ursache und notwendige Maßnahmen möglichst gut dokumentiert werden.
4. Rechtliche Ansprüche prüfen
Reagiert der Verkäufer nicht, verweigert er die Verbesserung oder bestreitet er das Vorliegen eines Mangels, sollte geprüft werden, welcher Gewährleistungsbehelf im konkreten Fall durchsetzbar ist.
Je nach Situation können insbesondere
- Verbesserung,
- Preisminderung,
- Vertragsauflösung oder
- bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen auch Schadenersatz
in Betracht kommen.
Welche Fristen gelten bei Immobilien?
Bei unbeweglichen Sachen beträgt die gesetzliche Gewährleistungsfrist grundsätzlich drei Jahre. Der Verkäufer haftet für Mängel, die bei der Übergabe vorhanden waren und innerhalb von drei Jahren nach der Übergabe hervorkommen. Bei Rechtsmängeln gelten besondere Regelungen.
Daneben ist die Verjährungsfrist zu beachten: Die Gewährleistungsrechte sowie Ansprüche auf Preisminderung oder Vertragsauflösung verjähren grundsätzlich drei Monate nach Ablauf der Gewährleistungsfrist. Bei Rechtsmängeln gelten wiederum besondere Fristen.
Beispiel: Wird eine Immobilie am 1. Jänner 2023 übergeben, können Mängel grundsätzlich bis zum 1. Jänner 2026 hervorkommen, um noch unter die gesetzliche Gewährleistung zu fallen. Die Gewährleistungsrechte verjähren grundsätzlich drei Monate später.
Wichtig ist daher, nicht bis zum Ende der Fristen zuzuwarten. Eine bloße Mitteilung an den Verkäufer ersetzt insbesondere nicht automatisch die rechtzeitige gerichtliche Geltendmachung. Die gesetzlichen Regelungen zur Verjährung und zur einredeweisen Geltendmachung sind im Einzelfall genau zu prüfen.
Kann die Gewährleistung beim Immobilienkauf ausgeschlossen werden?
Gerade bei gebrauchten Immobilien finden sich in Kaufverträgen häufig Gewährleistungsausschlüsse.
Ob ein solcher Ausschluss wirksam ist, hängt wesentlich davon ab, was im Kaufvertrag vereinbart wurde, ob es sich um einen Verbrauchervertrag handelt und welche Art von Mangel vorliegt.
Bei einem Vertrag zwischen zwei Privatpersonen kann die Gewährleistung grundsätzlich vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.
Ein Gewährleistungsausschluss gilt allerdings nicht uneingeschränkt. So sieht § 928 ABGB insbesondere vor, dass bei offenkundigen Mängeln grundsätzlich keine Gewährleistung besteht, dies jedoch etwa bei arglistigem Verschweigen des Mangels anders sein kann.
Deshalb sollte bei einem Gewährleistungsausschluss immer geprüft werden, wie dieser konkret formuliert ist und ob der betreffende Mangel davon tatsächlich erfasst wird.
Was gilt bei einem Verbrauchergeschäft?
Hier ist eine wichtige Unterscheidung erforderlich:
Beim Immobilienkauf zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher können besondere konsumentenschutzrechtliche Bestimmungen zur Anwendung kommen.
Das Verbrauchergewährleistungsgesetz (VGG) ist allerdings beim klassischen Kauf einer Immobilie nicht die einschlägige Rechtsgrundlage. Das VGG gilt für Verbraucherverträge über Waren – also bewegliche körperliche Sachen – sowie über digitale Leistungen. Eine Immobilie fällt nicht darunter.
Für Immobilienkäufe kann insbesondere das Konsumentenschutzgesetz (KSchG) relevant sein. Nach § 9 KSchG können Gewährleistungsrechte eines Verbrauchers vor Kenntnis des Mangels grundsätzlich nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden.
Ob tatsächlich ein Verbrauchergeschäft vorliegt, muss jedoch im Einzelfall geprüft werden. Entscheidend ist insbesondere, ob der Verkäufer als Unternehmer und der Käufer als Verbraucher handelt.
Häufige Fragen zur Gewährleistung beim Immobilienkauf
Ich habe den Mangel erst nach dem Kauf entdeckt. Kann ich trotzdem Ansprüche geltend machen?
Ja. Entscheidend ist grundsätzlich nicht, wann Sie den Mangel tatsächlich entdeckt haben, sondern ob der Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war.
Kommt der Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe hervor, wird grundsätzlich vermutet, dass er bereits bei der Übergabe vorhanden war. Diese Vermutung gilt allerdings nicht, wenn sie mit der Art der Sache oder des Mangels unvereinbar ist.
Der Verkäufer behauptet, ich hätte den Mangel kennen müssen. Was gilt?
Bei offenkundigen Mängeln kann die Gewährleistung grundsätzlich ausgeschlossen sein. § 928 ABGB sieht allerdings Ausnahmen vor, insbesondere bei arglistigem Verschweigen oder einer ausdrücklichen Zusage der Mangelfreiheit.
Ob ein Mangel tatsächlich als offenkundig anzusehen war und welche Auswirkungen dies auf Ihre Ansprüche hat, hängt von den konkreten Umständen ab.
Kann ich den Kaufvertrag rückgängig machen, wenn der Verkäufer den Mangel nicht behebt?
Das kann unter bestimmten Voraussetzungen möglich sein. Eine Vertragsauflösung kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Voraussetzungen des § 932 Abs 4 ABGB erfüllt sind und kein bloß geringfügiger Mangel vorliegt.
Eine Vertragsauflösung ist daher nicht automatisch bei jedem Mangel möglich. Entscheidend sind insbesondere die Schwere des Mangels und die Möglichkeit bzw. Zumutbarkeit einer Verbesserung.
Der Verkäufer weigert sich, den Mangel zu beheben. Was kann ich tun?
Wenn der Verkäufer die Verbesserung verweigert oder nicht innerhalb angemessener Frist vornimmt, können – abhängig vom konkreten Fall – weitere Gewährleistungsbehelfe wie Preisminderung oder Vertragsauflösung in Betracht kommen.
Auch eine gerichtliche Durchsetzung der Ansprüche kann erforderlich sein.
Habe ich bei einem gebrauchten Haus ebenfalls Gewährleistungsansprüche?
Grundsätzlich ja. Auch beim Kauf einer gebrauchten Immobilie bestehen gesetzliche Gewährleistungsrechte.
Allerdings können Gewährleistungsrechte – insbesondere bei einem Verkauf zwischen Privatpersonen – vertraglich ausgeschlossen oder eingeschränkt werden. Daher sollte der konkrete Kaufvertrag immer geprüft werden.
Was gilt, wenn der Verkäufer den Mangel absichtlich verschwiegen hat?
Das kann für die rechtliche Beurteilung wesentlich sein. Ein Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer insbesondere nicht ohne Weiteres vor Ansprüchen wegen arglistig verschwiegener Mängel. Darüber hinaus kann bei einem vom Verkäufer verschuldeten Mangel auch ein Schadenersatzanspruch in Betracht kommen. § 933a ABGB sieht Schadenersatz bei verschuldeten Mängeln grundsätzlich vor.
Fazit
Mängel nach dem Kauf einer Immobilie können erhebliche Kosten verursachen. Käufer sind solchen Problemen jedoch nicht schutzlos ausgeliefert.
Grundsätzlich kommen – abhängig von den Umständen – Verbesserung, Preisminderung oder Vertragsauflösung als Gewährleistungsbehelfe in Betracht. Zusätzlich können unter bestimmten Voraussetzungen Schadenersatzansprüche bestehen.
Besonders wichtig sind dabei:
- die vertraglichen Vereinbarungen und ein allfälliger Gewährleistungsausschluss,
- die Frage, ob der Mangel bereits bei der Übergabe vorhanden war,
- die gesetzlichen Vermutungs- und Fristenregelungen,
- die genaue Dokumentation des Mangels und
- die rechtzeitige Geltendmachung der Ansprüche.
Gerade bei größeren Mängeln, etwa Feuchtigkeitsschäden, statischen Problemen, erheblichen Abweichungen von der vereinbarten Wohnfläche oder fehlenden Genehmigungen, sollte die rechtliche Situation möglichst frühzeitig geprüft werden.
Eine frühzeitige rechtliche Prüfung kann helfen, die richtigen Ansprüche geltend zu machen und zu vermeiden, dass Fristen oder wichtige Beweismittel verloren gehen.
Die Beiträge auf dieser Website dienen der allgemeinen Information und ersetzen keine individuelle Rechtsberatung. Da sich gesetzliche Bestimmungen und die Rechtsprechung ändern können, sind die Beiträge nicht als abschließende oder verbindliche Beurteilung eines konkreten Sachverhalts zu verstehen.
