Immobilien zu Lebzeiten übertragen und rechtlich absichern
Ein Haus an die Kinder übertragen, eine Eigentumswohnung verschenken oder die Familienliegenschaft schon zu Lebzeiten weitergeben: Mit einer Schenkung möchten viele Menschen frühzeitig klare Verhältnisse schaffen. Dabei geht es häufig auch darum, die eigene Wohnsituation abzusichern und spätere Auseinandersetzungen um die Verlassenschaft zu vermeiden.
Für eine wirksame Liegenschaftsschenkung genügt jedoch nicht in jedem Fall ein unterschriebener Vertrag. Entscheidend sind die richtige Vertragsform, eine gegebenenfalls bereits erfolgte wirkliche Übergabe und die anschließende Eintragung im Grundbuch.
Wann braucht der Schenkungsvertrag einen Notariatsakt?
Nach § 1 Abs. 1 lit. d Notariatsaktsgesetz bedürfen Schenkungsverträge ohne wirkliche Übergabe eines Notariatsakts. Diese Formvorschrift soll den Geschenkgeber vor unüberlegten Schenkungsversprechen schützen. Eine bloße notarielle oder gerichtliche Beglaubigung der Unterschriften ersetzt den erforderlichen Notariatsakt nicht.
Ist die Liegenschaft hingegen bereits wirklich übergeben worden, kann der Schenkungsvertrag grundsätzlich ohne Notariatsakt abgeschlossen werden. Die besonderen Urkundenerfordernisse für die Eintragung im Grundbuch bleiben dennoch zu beachten.
Was bedeutet wirkliche Übergabe bei einer Liegenschaft?
Ein Grundstück lässt sich nicht wie ein beweglicher Gegenstand einfach überreichen. Nach der Rechtsprechung muss die Übergabe dennoch nach außen erkennbar zeigen, dass der Geschenkgeber die Liegenschaft tatsächlich in den Besitz des Geschenknehmers übertragen will. Ein bloßes Versprechen reicht dafür nicht aus.
Je nach Beschaffenheit und Nutzung der Immobilie können etwa die Übergabe von Schlüsseln oder von Unterlagen zur Verwaltung und Bewirtschaftung gemeinsam mit weiteren Umständen eine wirkliche Übergabe erkennen lassen. Entscheidend ist stets, ob tatsächlich Besitz übertragen wird. Eine gemeinsame Besichtigung oder Begehung des Grundstücks genügt daher nicht automatisch.
Der Oberste Gerichtshof betont, dass die Liegenschaft tatsächlich aus der Gewahrsame des Geschenkgebers übergeben werden muss. Bleibt die tatsächliche Verfügung über das Objekt unverändert beim Geschenkgeber, kann eine lediglich symbolische Übergabe unzureichend sein. Diese Abgrenzung behandelt etwa die Entscheidung 5 Ob 167/15t.
Eigentümer wird der Geschenknehmer erst durch die Grundbuchseintragung
Die wirkliche Übergabe und der Eigentumserwerb sind voneinander zu unterscheiden. Eine außerbücherliche Übergabe kann den Notariatsakt entbehrlich machen. Eigentum an der geschenkten Liegenschaft erwirbt der Geschenknehmer aufgrund des Vertrags aber grundsätzlich erst mit der Einverleibung im Grundbuch.
Der Schenkungsvertrag muss dafür grundbuchsfähig gestaltet sein. Dazu gehören insbesondere die genaue Bezeichnung der Liegenschaft, die erforderliche Aufsandungserklärung und die notwendigen Beglaubigungen. Auch bestehende Pfandrechte, sonstige Belastungen und allenfalls erforderliche Genehmigungen sind vorab zu prüfen.
Haus schenken und weiterhin darin wohnen
Wer seine Immobilie verschenkt, möchte häufig weiterhin darin wohnen oder Mieteinnahmen beziehen. Ein vorbehaltenes Wohnungsgebrauchsrecht kann die persönliche Wohnnutzung sichern. Ein Fruchtgenussrecht ermöglicht im vereinbarten Umfang eine weitergehende Nutzung, insbesondere auch die Vermietung und den Bezug der Erträge.
Im Vertrag sollte klar geregelt werden, welche Räume und Flächen genutzt werden dürfen, wer Betriebs- und Erhaltungskosten trägt und wie lange das Recht besteht. Für die dingliche Absicherung sind die Eintragung im Grundbuch und der Rang gegenüber anderen Rechten wesentlich.
Ein vorbehaltenes Wohnrecht oder Fruchtgenussrecht schließt eine wirkliche Übergabe nicht automatisch aus. Es macht aber eine genaue Prüfung der tatsächlichen Besitzverhältnisse erforderlich. Soll der Geschenkgeber die Liegenschaft weiterhin allein nutzen und findet keine wirkliche Besitzübertragung statt, kann ein Notariatsakt notwendig sein.
Die Übergabe im Schenkungsvertrag richtig festhalten
Soll die Schenkung ohne Notariatsakt verbüchert werden, muss sich aus der Vertragsurkunde ausreichend ergeben, dass die wirkliche Übergabe bereits erfolgt ist. Die bloße Ankündigung einer späteren Übergabe genügt dafür nicht.
Nach der Entscheidung 5 Ob 155/16d müssen konkrete Übergabehandlungen im Grundbuchsverfahren nicht stets im Einzelnen beschrieben werden. Ein Hinweis auf die bereits erfolgte Übergabe kann ausreichen, wenn der gesamte Urkundeninhalt keine Zweifel an der tatsächlichen Besitzübertragung aufkommen lässt. Eine solche Bestätigung ersetzt jedoch keine in Wirklichkeit unterbliebene Übergabe.
Schenkung zu Lebzeiten und spätere Pflichtteilsansprüche
Auch aus erbrechtlicher Sicht sollte die Übertragung sorgfältig vorbereitet werden. Eine wirksam verschenkte Liegenschaft gehört zwar grundsätzlich nicht mehr zum späteren Nachlass des Geschenkgebers. Ihr Wert kann aber nach den gesetzlichen Regeln bei der Berechnung von Pflichtteilsansprüchen zu berücksichtigen sein.
Bei Schenkungen an Kinder sollten daher mögliche Ansprüche anderer Pflichtteilsberechtigter und ergänzende Vereinbarungen geprüft werden. Eine Schenkung beseitigt Pflichtteilsansprüche nicht automatisch.
Welche Kosten entstehen bei einer Liegenschaftsschenkung?
In Österreich fällt derzeit keine allgemeine Schenkungssteuer an. Die unentgeltliche Übertragung einer Liegenschaft unterliegt jedoch grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Hinzu kommen insbesondere Grundbuchsgebühren sowie Kosten für Vertragserrichtung, Beglaubigungen und gegebenenfalls einen Notariatsakt.
Die Kosten hängen von Liegenschaftswert, Grundstücksart, Verwandtschaftsverhältnis und möglichen Begünstigungen ab und sollten vor Vertragsabschluss berechnet werden.
Anwaltliche Beratung zu Schenkungsverträgen in Wien
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Rechtsanwalt Mag. Torsten Witt
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