Erfahren Sie im folgenden Interview, worauf beim Abschluss des Bauträgervertrages zu achten ist, was man im Falle einer Insolvenz des Bauträgers beachten sollte und wie Sie sich gegen Baumängel wehren können. Diese und noch weitere interessante Fragen zum Thema Bauträgervertrag beantwortet Ihnen Mag. Doris Wolf, Ihre Ansprechperson im Bauträgervertragsrecht!
Sehr gerne: Mein Name ist Doris Wolf, ich habe in Linz Rechtswissenschaften studiert und bin seit mittlerweile knapp drei Jahren eingetragene Rechtsanwältin in Linz. In den letzten Jahren habe ich mich vor allem in den Bereichen Familien- und Erbrecht, aber auch im Vertragsrecht, besonders im Immobilienbereich, spezialisiert.
Jeder Vertrag bringt meist eine Vielzahl an Rechten und Pflichten mit sich, welche den Vertragsparteien oftmals gar nicht bewusst sind. Es ist mir deshalb ein Anliegen, umfassende Aufklärung hinsichtlich möglichen Folgen zu bieten. Weiters lege ich Wert darauf, komplexe Themen verständlich zu erklären, um meine Mandanten bestmöglich zu informieren. Mein oberstes Gebot ist, stets das Optimum für meine Klienten zu erreichen.
geradlinig – gewissenhaft – effizient
Gerade Bauträgerverträge schließt man nicht jeden Tag und es handelt sich hier um vielschichtige, umfangreiche Vertragswerke. Da der Erwerb einer Immobilie wohldurchdacht sein sollte und zumeist einen hohen finanziellen Aufwand bedeutet, empfiehlt es sich, bei derart komplexen Verträgen abklären zu lassen, ob man bestmöglich abgesichert ist bzw. wo allfällige Risiken liegen.
Der Bauträgervertrag stellt einen Vertrag über den Erwerb an einem erst zu errichtenden oder gänzlich zu erneuerndem Gebäude, Wohnung oder Geschäftsraum dar.
Zahlt der Käufer schon vor der Fertigstellung des Kaufobjektes den Kaufpreis ganz oder zumindest mehr als € 150,–/m² pro Nutzfläche im Voraus, ist der Verkäufer verpflichtet, die Interessen des Käufers nach den Bestimmungen des Bauträgervertragsgesetzes (BTVG) absichern. Kern des BTVG ist insbesondere der Schutz des Käufers gegen den Verlust des Kaufpreises im Insolvenzfall.
Das BTVG sieht einen verpflichtenden Mindestinhalt des Bauträgervertrages vor. Der Bauträgervertrag muss jedenfalls folgende Punkte enthalten:
Weist der Vertrag diesen Inhalt nicht enthalten, besteht ein gesetzlich eingeräumtes Rücktrittsrecht des Käufers!
Sofern der zwingende Inhalt im Vertrag enthalten ist, unterliegt der Rest naturgemäß – im Rahmen der gesetzlichen Grenzen – der freien Vereinbarung der Vertragsparteien. Denkbar sind Regelungen betreffend allfälliger Verzugsfolgen oder das gesetzliche Ausmaß übersteigende Gewährleistungsverpflichtungen des Bauträgers.
Bei Bauträgerverträgen ist es üblich, dass die Vertragserrichtungskosten zwischen 1 – 2 % des Kaufpreises des jeweiligen Objektes betragen. Sofern durch den Treuhänder zusätzlich die finanzielle Abwicklung mit der finanzierenden Bank erfolgt, erhöht sich dieser Prozentsatz oftmals geringfügig.
Pauschal lässt sich das schwer sagen! Häufig finden sich jedoch Klauseln, wonach Abweichungen der Bauausführung gegenüber den Plänen oder der Bau- und Ausstattungsbeschreibung im kaufgegenständlichen Objekt vom Käufer für zulässig erkannt werden bzw. behält sich der Bauträger oftmals auch das Recht vor, Baupläne und die Ausgestaltung der Wohnhausanlage abzuändern.
Derartige Bestimmungen sind immer unter dem Gesichtspunkt des § 6 Abs 2 Z 3 KSchG zu beurteilen. Nach dieser Bestimmung sind Vertragsklauseln für den Verbraucher jedenfalls dann nicht verbindlich, wenn der Unternehmer eine von ihm zu erbringende Leistung einseitig ändern oder von ihr abweichen kann, es sei denn, die Änderung bzw. Abweichung ist dem Verbraucher zumutbar, etwa weil sie geringfügig und sachlich gerechtfertigt ist. Hier ist natürlich stets auf den Einzelfall abzustellen.
Generell ist festzuhalten, dass aufgrund der strengen gesetzlichen Reglungen des KSchG eine Vielzahl an verwendeten Klauseln für Verbraucher ohnehin gesetzeswidrig und demnach ungültig ist.
Oberster Zweck des BTVG ist es, den Erwerber vor den Risiken einer Insolvenz des Bauträgers zu schützen. Demgemäß sieht das BTVG mehrere Sicherungsmodelle vor, wobei das am weitesten verbreitete Modell die sogenannte „grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit einem Ratenplan“ darstellt. Hierbei wird der Kaufpreis nach Baufortschritt in Raten an den Bauträger ausbezahlt, wobei der Baufortschritt von einem hierzu befugten Sachverständigen festzustellen ist.
Die erste Rate ist bei Baubeginn und grundbücherlicher Sicherung (zumeist Anmerkung der Zusage von Wohnungseigentum im Grundbuch) fällig, die restlichen Raten folgen den gesetzlich definierten Ratenplänen. Dadurch ist gewährleistet, dass tatsächlich auch nur jene Kaufpreisteilbeträge ausbezahlt werden, die auf bereits „verbaute“ Teile des Kaufobjektes entfallen.
Sollte also schlimmstenfalls der Bauträger während der Abwicklung des Projektes insolvent werden, hat der Käufer an diesen zumindest noch nicht mehr geleistet, als er als Gegenleistung erhalten hat und kann das Bauobjekt mit dem noch nicht bezahlten Kaufpreisteil fertigstellen.
Möglich ist weiters eine schuldrechtliche Sicherstellung: Hier erfolgt die Zahlung des Kaufpreises zwar gleich zur Gänze bei Vertragsabschluss, jedoch wird der Kaufpreis mittels Bankgarantie oder Versicherung bis zur Übergabe des Kaufgegenstandes sichergestellt. Im Falle der Vertragsauflösung kann der Erwerber dann die Bankgarantie ziehen und erhält den Kaufpreis von der Bank rückerstattet. Allerdings wird dieses Modell nur selten angewandt, da die Bankgarantie mit zusätzlichen Kosten für den Bauträger verbunden ist. Es reduzieren sich jedoch die Finanzierungskosten für das Projekt, da der Erwerber in Vorleistung treten muss.
Zudem gibt es das Modell der pfandrechtlichen Sicherstellung: Auch hier erfolgt die Zahlung des Kaufpreises gleich zur Gänze bei Vertragsabschluss, jedoch erfolgt die Sicherung mittels Pfandrechts. Dieses Modell wird in der Praxis jedoch kaum herangezogen.
Sofern es zu – vom Bauträger verschuldeten – Verzögerungen bei Beginn oder Fortschritt der Bauausführung, Fertigstellung oder Übergabe der Gesamtanlage bzw. sonstigen vertraglich vereinbarten Leistung kommt, bestehen mitunter Schadenersatzansprüche.
In diesem Fall hat der Bauträger den tatsächlich entstandenen Schaden zu ersetzen, der darin bestehen könnte, dass Sie die Wohnung vermietet hätten oder aber Mietkosten für Ihre Ersatzwohnung anfallen, die Sie in der Zwischenzeit beziehen mussten.
Wenn Baumängel innerhalb der gesetzlichen Gewährleistungsfrist – welche bei unbeweglichen Sachen drei Jahre beträgt – auftreten, hat der Bauträger unabhängig davon, ob ihn ein Verschulden an dem Mangel trifft, dafür einzustehen. Die besagten Mängel müssen bereits bei Übergabe oder zumindest angelegt vorhanden gewesen sein, wobei innerhalb der ersten 6 Monate die gesetzlich normierte Vermutung greift, dass dies der Fall ist. Anschließend trifft den Erwerber die diesbezügliche Beweispflicht. Diesfalls besteht sodann ein Anspruch auf Verbesserung gegenüber dem Bauträger.
Treten die Mängel jedoch erst nach Ablauf der gesetzlichen Gewährleistungsfrist hervor, besteht allenfalls noch die Möglichkeit zur Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen. Diesfalls bedarf es jedoch eines Verschuldens des Bauträgers oder ihm zurechenbarer Gehilfen an der Entstehung des Schadens. Im Auge zu behalten ist hier stets die mögliche Verjährung des Anspruchs, da derartige Forderungen grundsätzlich nach Ablauf von drei Jahren ab Kenntnis von Schaden und Schädiger verjähren.
Da unsere Kanzlei über jahrelange Erfahrung in diesem Bereich verfügt und wir bereits viele namhafte Bauträger bei der Verwirklichung ihrer Projekte unterstützten, konnte ich mir in all den Jahren umfangreiche Sachkenntnis aneignen. Ich kenne die Tücken der Vertragsgestaltung bzw. Abwicklung und weiß daher, welche Fehler jedenfalls zu vermeiden sind.
Herzlichen Dank für das Gespräch!
Haben Sie Fragen oder ein konkretes Anliegen im Bauträgervertragsrecht? Mag. Doris Wolf berät und vertritt Sie gerne bei Angelegenheiten rund um das Vertragsrecht. Kontaktieren Sie die Rechtsanwaltskanzlei für ein persönliches Erstberatungsgespräch, in dem Sie Rechtsanwältin Mag. Doris Wolf über realistische Erfolgschancen und mögliche Risiken kompetent aufklärt. Mehr Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Mag. Doris Wolf auf anwaltfinden.at.
