Rechtsanwalt Dr. Ernst Kohlbacher im Interview zum Thema: Kaufvertrag Was muss ich bei einem Wohnungskaufvertrag alles beachten?

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Der Kaufvertrag einer Immobilie ist stets mit einer großen finanziellen Summe verbunden und stellt in den meisten Fällen eine Investition für das Leben dar. Vertragsrechtsexperte und Rechtsanwalt Dr. Kohlbacher erklärt im folgendenInterview, auf was Sie bei Vertragsabschluss einer Eigentumswohnung alles achten sollten, wie Sie zu Ihrem neuenEigentum kommen und mit welchen Kosten zu rechnen sind.

anwaltfinden.at: Herr Dr. Kohlbacher, schön, dass Sie Zeit für das Interview finden konnten! Möchten Sie sich unseren Usern kurz vorstellen?

Mein Name ist Dr. Ernst Kohlbacher, ich bin seit 1996 als Jurist und seit 2001 als selbstständiger Rechtsanwalt in Salzburg tätig. Meine Tätigkeitsschwerpunkte liegen im Zivilrecht und in diesem Bereich vor allem im Vertragsrecht und Immobilienvertragsrecht. Selbstverständlich vertrete ich meine Klienten, vorwiegend aus dem privaten Bereich – aus Österreich wie auch aus Deutschland – vor den Gerichten auch im Prozessrecht sowie im gesamten Zivilrechtsbereich.

anwaltfinden.at: Sie sind unter anderem Rechtsanwalt für Immobilienrecht wie auch für Vertragsrecht, welches mit vielen anderen Rechtsbereichen stets im Zusammenhang steht. Was fasziniert Sie an dieser Thematik?

Mir geht es vor allem darum, dass im Vertragsrecht eine Vielzahl von Problemstellungen zu bewältigen sind. Es ist immer spannend; es greifen hier verschiedene Rechtsbereiche ineinander und es geht ja nicht immer nur um Kaufverträge, sondern auch um eine Vielzahl anderer Verträge, wie etwa Dienstbarkeitsverträge, Eheverträge, Handelsvertreterverträge oder einen Bauträgervertrag; es gibt da eine Fülle an Vertragsmöglichkeiten, die es abzudecken gilt.

anwaltfinden.at: Herr Dr. Kohlbacher, Sie sind seit neunzehn Jahren Anwalt. In Bezug auf welche Aspekte haben Sie in den letzten Jahren die Erfahrung gemacht, dass diese besonders bei einer Vertragserrichtung oftmals unberücksichtigt bleiben?

Es kommt natürlich immer auf das Vertragsgebiet an. Das wichtigste meines Erachtens und nach meiner Erfahrung, ist immer die Genauigkeit und das setzt natürlich voraus, dass man auch mit den Mandanten kommuniziert und die Problemstellung und den Sachverhalt genau hinterfragt. Man muss stets mit dem Mandanten sprechen und dann kann die juristische Tätigkeit erst beginnen. Bei den Immobilienkaufverträgen ist die häufigste und wichtigste Frage dieHaftungsfrage, da geht’s meistens um Baumängel oder auch um Rechtsmängel, oft wird auch die Bewilligungsfrage vergessen.

Beim Wohnungseigentum ist im Vorfeld wichtig zu hinterfragen, ob das betroffene Objekt einen rückgestauten Renovierungsbedarf hat, wie viel im Instandhaltungsfond liegt; nur so kann ich abschätzen, ob kurz nach Erwerb, der Käufer der Wohnung mit einem hohen Instandhaltungsbetrag belastet wird. Man muss hier bei der Hausverwaltung Rücksprache halten und man sollte diese Punkte im Vorfeld klären, denn nach Vertragsabschluss ist es oftmals zu spät. Diese Punkte kann eigentlich nur der Vertragsexperte oder Rechtsanwalt abschätzen und damit den Mandanten schützen.

anwaltfinden.at: Damit wären wir schon bei der nächsten Frage: Wieso sollte man besonders im Vertragsrecht auf die fachkompetente Meinung eines Anwaltes zurückgreifen?

Man kann als juristischer Leihe die Tragweite eines Vertrages nicht wirklich und ausreichend abschätzen. Insbesonderebeim Immobilienkaufvertrag geht es um eine große Summe, oft um einen Betrag, den man nur einmal im Leben zurVerfügung hat und dabei wäre es ungeschickt, wenn man hier nicht auf einen Experten zurückgreift.

anwaltfinden.at: Was verstehe ich überhaupt unter einem Kaufvertrag?

Bei einem Kaufvertrag verpflichtet sich der Verkäufer zur Übereignung und Übergabe einer Sache und der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises. Bei einem Kaufvertrag vereinbaren die Parteien Ware gegen Preis, in diesem Fall eben Immobilie gegen Preis. Der Kaufvertrag selbst ist nur ein Verpflichtungsgeschäft, also der Rechtsgrund für die Übereignung. Um das Eigentumsrecht zu erlangen, bedarf es dann auch noch eines Übertragungsaktes, das ist die Übergabe, bei Immobilien ist es die Eintragung im Grundbuch.

anwaltfinden.at: Gibt es einen Unterschied zwischen Kauf von einem Bauträger und einem Privaten?

Ja, da gibt es einen großen Unterschied. Der Bauträgervertrag ist ein Vertrag über den Erwerb des Eigentums oder eines Nutzungsrechtes an erst zu errichtenden oder durchgreifend zu erneuerten Gebäuden. Dafür gibt es ein spezielles Gesetz: das Bauträgervertragsgesetz. 

Wesentlicher Bestandteil ist die Verpflichtung des Bauträgers gegen den Verlust der von ihm aufgrund des Bauträgervertrages geleisteten Zahlungen abzusichern, wenn die Fertigstellung des Objektes – aus welchen Gründen auch immer – unterbleiben sollte. Dafür sind im Gesetz entsprechendeSicherungsmodelle vorgesehen, u.a. auch eine Zahlung nach Ratenplan gemäß Baufortschritt.

Der Kauf von einem Privaten betrifft eine bereits fertiggestellte Immobilie oder eben eine gebrauchte Immobilie. Dafür gibt es keine speziellen Vorschriften, sondern da gelten die Grundsätze des allgemeinen Vertragsrechts und des ABGB.

anwaltfinden.at: Wohnungskauf in einer Lebensgemeinschaft – auf was ist hier zu achten?

Der häufigste Fall wird wohl der sein, dass eine Eigentumswohnung erworben wird und hier gibt es spezielle Regelungen. Entscheidend ist, dass die Wohnung nur von maximal 2 (natürlichen) Personen erworben werden kann und dass jeder dieser sogenannten Eigentumspartner seinen Anteil nur mit Zustimmung des anderen veräußern darf. 

Man kann hier beispielsweise den Ausschluss einer Klage über die Aufhebung der Eigentümergemeinschaft vertraglich vereinbaren; dies ist allerdings befristet auf drei Jahre und man muss berücksichtigen, dass im Todesfall dieser halbe Anteil an der Eigentumswohnung dem anderen grundsätzlich anwächst. Diese Situation könnte man auch vertraglich mit einem notariellen Vertrag ausschließen.

anwaltfinden.at: Was muss ein Wohnungskaufvertrag alles enthalten? Welche Mindestangaben sind erforderlich?

Es muss eigentlich nur der Vertragsgegenstand, der Preis und die Übergabe festgelegt werden; zusätzlich muss der Vertrag eine sogenannte Aufsandungserklärung enthalten, damit das Eigentumsrecht auch im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Haftung beispielsweise ist nicht geregelt, die Mindestangaben sind also in den aller meisten Fällen zuwenig.

anwaltfinden.at: Welche Kosten entstehen neben dem Kaufpreis?

Bei einer Wohnung fällt die Grunderwerbssteuer an, das sind 3,5 Prozent vom Kaufpreis und die Eintragungsgebühren im Grundbuch, die sind 1,1 Prozent vom Kaufpreis. Diese Gebühren hat der Käufer zu bezahlen. Beim Verkäufer ist zu berücksichtigen, dass eine Immobilienertragssteuer anfallen kann, sofern kein Befreiungstatbestand, wie eine Hauptwohnsitzbefreiung vorliegt. 

Hier muss man wieder unterschieden, ob es ein Altvermögen oder ein Neuvermögen ist. Wenn es ein Altvermögen ist, dann ist die Steuerbelastung pauschal 4,2 Prozent vom Kaufpreis. Wenn es sich um ein Neuvermögen handelt, d.h. wenn es nach dem 31.03.2002 angeschafft wurde, dann ist die Steuerbelastung

30 Prozent vom Kaufpreis. Da gibt es entsprechende Ausnahmeregelungen und Berechnungsmodelle. Das muss man sich immer im Einzelfall genau ansehen.

anwaltfinden.at: Wie schließe ich nun den Kaufpreis ab und wie komme ich zu meiner Grundbuchseintragung?

Der Kaufvertrag muss notariell oder gerichtlich beglaubigt unterfertigt werden. Dann kommt es binnen der vereinbarten Frist zunächst zur Zahlung des Kaufpreises auf ein eigens eingerichtetes Treuhandkonto. Der Vertragserrichter hat dafür Sorge zu tragen, dass alle Voraussetzungen für eine lastenfreie Übertragung des Eigentumsan den Käufer gegeben sind; das beispielsweise Löschungserklärungen vorliegen und eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung und der Randordnungsbeschluss vorliegen, eventuell muss auch der Eintritt einer aufschiebenden Bedingung abgewartet werden oder auch – wenn ein Pfandrecht zugunsten eines finanzierenden Kreditinstitutes einverleibt werden soll – muss die grundbuchsfähige Pfandurkunden vorliegen. 

Wenn all diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss ein entsprechender – streng formaler – Antrag auf Verbücherung des Eigentumsrechtes bei Gerichteingereicht werden. Die Verbücherung selbst dauert durchschnittlich je nach Gericht und aktuellem Anfall zwischen 2 Wochen und 8 Wochen.

anwaltfinden.at: Abwicklung zur Treuhandschaft: Gibt es hierzu Tipps, die Sie unseren Usern raten würden?

Die Treuhandschaft ist ein wichtigstes Instrument und alle Immobilienkaufverträge, die durch einen Anwalt abgewickeltwerden, werden treuhändig abgewickelt. Hierzu kann ich nur sagen, man soll auf keinen Fall nachträglich einer Abänderung der Treuhandschaft im Zuge der weiteren Abwicklung zustimmen. 

Ansonsten werden die Treuhandschaften in den aller meisten Fällen sehr gewissenhaft von den Anwälten ausgeführt. Wir werden dazu auch im Zuge einer Treuhand-Revision auf Einhaltung aller Bestimmungen geprüft.

anwaltfinden.at: Können nun bei Vertragserstellung der Eigentumswohnung Fehler auftreten, die man vielleicht vermeiden könnte?

Natürlich können Fehler auftreten. Es können beispielsweise Lasten übersehen werden, wobei es meist nicht jene Lastensind, die im Grundbuch eingetragen sind, sondern außerbücherliche Belastungen, die nicht berücksichtigt werden. Beim Wohnungseigentum geht es auch häufig um bauliche Veränderungen, die nach dem Wohnungseigentumsrecht nicht genehmigt wurden. 

Das kann dazu führen, dass man einen eigens errichteten Balkon oder eine Loggia, wieder abreißen muss, wenn man nicht nachträglich diese Genehmigung bekommen kann. Auch hier zählt wieder Genauigkeit und Kommunikation mit dem Anwalt.

anwaltfinden.at: Wie können nun Sie, als Anwalt für Immobilien- bzw. Vertragsrecht, beim Erstellen oder Ändern von Wohnungskaufverträgen helfen?

Ein Fachmann kann aufzeigen, wo die Probleme und Fallen liegen. Ich kann dafür Sorge tragen, dass der Erwerb ohne „Bauchweh“ sicher abgewickelt wird. Meist ist es so, dass die Käufer euphorisch sind und die Immobilien unbedingt haben wollen, ohne dass man auf die Risiken achtet. 

Es geht darum das Risiko zu minimieren, auf diese Haftungsfragen hinzuweisen und das sollte man eben im Vorfeld machen können. Ich muss zukünftige Probleme erkennen können, den Mandanten darauf hinweisen und vertraglich dafür Sorge tragen, dass es nicht eintreten kann und die Haftung dafür ausgeschlossen wird – das ist die Aufgabe meiner Tätigkeit als Anwalt.

anwaltfinden.at: Eine letzte Frage – Wie würden Sie sich und Ihre Tätigkeit als Rechtsanwalt mit drei Merkmalen beschreiben?

Freundlich, kompetent & lösungsorientiert. Im primären Fokus steht die Lösung und nicht der Konflikt!

Herzlichen Dank für das Gespräch!

Dr. Ernst Kohlbacher – Ihr Experte im Immobilienrecht

Die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Ernst Kohlbacher in 5020 Salzburg steht Ihnen bei Anliegen im Vertragsrecht, insbesondere in immobilienrechtlichen Verträgen, verlässlich zur Seite. Nehmen Sie Kontakt auf, um Ihr individuelles Anliegen zu prüfen und weitere rechtliche Schritte zu besprechen. Mehr Informationen sowie Kontaktdaten finden Sieauf dem Profil von Dr. Ernst Kohlbacher auf anwaltfinden.at!