011 rating

Veränderung und Rückstellung des Mietgegenstandes - was ist zu beachten? – Interview mit Rechtsanwalt Mag. Paul Heimann-Leitner, Experte im Mietrecht

Als Mieter/-in ist man verpflichtet, die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses geräumt an den/die Vermieter/-in zurückzustellen. Was genau unter der Rückstellung des Mietgegenstandes zu verstehen ist, für welche Schäden man als Mieter/-in haftet und welche Veränderungen man am Mietobjekt vornehmen darf, beantwortet Ihnen Mag. Paul Heimann-Leitner, Rechtsanwalt und Experte im Mietrecht.      

anwaltfinden.at: Herr Mag. Heimann-Leitner könnten Sie sich unseren Lesern kurz vorstellen?

Gerne, ich bin seit 2018 selbstständiger Rechtsanwalt. Ich bin insbesondere in den Bereichen Immobilien-, Wohn- und Mietrecht, aber auch im Erbrecht, tätig. Gerne unterstütze ich meine Mandanten/-innen aber auch in anderen Rechtsgebieten, weil ich der Meinung bin, dass nur ein Generalist ein guter Spezialist sein kann.

Ich halte mich für meine Mandanten/-innen immer auf dem Laufenden, sodass ich für meine Mandanten/-innen die aktuellsten Entscheidungen der Gerichtshöfe berücksichtigen kann.

 

anwaltfinden.at: Sie sind unter anderem als Rechtsanwalt im Mietrecht tätig, wo liegen Ihrer Erfahrung nach die häufigsten Streitpunkte zwischen Mieter/-innen und Vermieter/-innen?

Meiner Erfahrung nach treten die Probleme erst dann auf, wenn das Mietverhältnis beendet ist. Es sei denn, es gibt bereits vorher Zahlungsrückstände. In solchen Fällen kommt es mitunter zu Mietzins- und Räumungsklagen. Aber in der Regel gibt es dann Streitigkeiten, wenn das Mietverhältnis zu Ende ist, weil der/die Mieter/-in dann nicht mehr in einem Abhängigkeitsverhältnis steht. Nach dem Auszug wird vor allem über allfällige Schäden, die der/die Mieter/-in im Mietobjekt verursacht haben soll und über die Rückgabe der Kaution gestritten.  

 

anwaltfinden.at: Was versteht man unter der Rückstellung des Mietgegenstandes und wie hat diese zu erfolgen?

Unter Rückstellung versteht man, dass der Mietgegenstand am Ende des Mietverhältnisses von dem/der Mieter/-in an den/die Vermieter/-in geräumt zurückzugeben ist. Die eigenen Fahrnisse sind somit aus dem Mietgegenstand zu entfernen. Eigene Fahrnisse sind alle Sachen, die der/die Mieter/-in in den Mietgegenstand eingebracht hat oder die er/sie von dem/der Vormieter/-in oder Vermieter/-in gekauft hat.

Wenn der Mietgegenstand zurückgestellt wird bzw. wenn das Mietverhältnis beendet ist, muss man außerdem sämtliche Schlüssel, die man bei der Übernahme des Mietgegenstandes ausgehändigt bekommen hat, an den/die Vermieter/-in zurückgeben. Es reicht jedoch nicht, dass man den Mietgegenstand verlässt und die Schlüssel drinnen lässt, sondern man muss diese wirklich dem/der Vermieter/-in aushändigen.     

 

anwaltfinden.at: Welche Veränderungen des Mietobjekts sind grundsätzlich zulässig und wie sollten Mieter/-innen vorgehen, wenn sie Veränderungen am Mietobjekt vornehmen möchten?  

Hierbei ist zwischen sogenannten wesentlichen und sogenannten unwesentlichen Veränderungen zu unterscheiden.

Eine unwesentliche Veränderung ist eine solche Änderung, die leicht rückgängig gemacht werden kann. Grundsätzlich liegt eine solche laut Judikatur dann vor, wenn etwa ein neuer Boden über den alten Boden verlegt wird oder wenn das Mietobjekt neu ausgemalt wird. Es handelt sich in diesen Fällen um unwesentliche Veränderungen, die keiner Genehmigung des/der Vermieters/-in bedürfen.

Daneben gibt es sogenannte wesentliche Veränderungen bei denen das Mietrechtsgesetz regelt, unter welchen Umständen diese zulässig sind. Das heißt, dass im Mietrechtsgesetz  Änderungen aufgezählt, die der/die Vermieter/-in nicht verweigern kann.

Im Mietrechtsgesetz ist auch ein bestimmtes Prozedere festgelegt, das bei der Genehmigung von Änderungen einzuhalten ist. So muss man beabsichtigte Veränderungen dem/der Vermieter/-in auf jeden Fall schriftlich anzeigen. Sollte der/die Vermieter/-in binnen zwei Monate nicht auf diese Anfrage antworten, gilt die Zustimmung als grundsätzlich erteilt. Die Zustimmung kann aber natürlich auch verweigert werden. Im §9 des Mietrechtsgesetzes werden jedoch bestimmte Umstände aufgezählt, wonach der/die Vermieter/-in die Zustimmung nicht verweigern kann bzw. wonach der/die Mieter/-in die Zustimmung von der Schlichtungsstelle oder vom Gericht ersetzen lassen kann.

Laut dem Mietrechtsgesetz kann der/die Vermieter/-in kann seine/ihre Zustimmung und eine erforderliche Antragstellung bei der Baubehörde nicht verweigern wenn,

        1. die Veränderung dem jeweiligen Stand der Technik entspricht,
        2. die Veränderung der Übung des Verkehrs entspricht und einem wichtigen Interesse des/der Hauptmieters/-in dient,
        3. die einwandfreie Ausführung der Veränderung gewährleistet ist,
        4. der/die Hauptmieter/-in die Kosten trägt,
        5. durch die Veränderung keine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen des/der Vermieters/-in oder eines/einer anderen Mieters/-in zu besorgen ist,
        6. durch die Veränderung keine Schädigung des Hauses, im besonderen keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses, erfolgt,
        7. die Veränderung keine Gefahr für die Sicherheit von Personen und Sachen bewirkt.

Sobald diese Voraussetzungen, die ich gerade genannt habe, vorliegen, kann der/die Vermieter/-in seine/ihre Zustimmung nicht verweigern, allerdings kann er/sie vom Mieter / der Mieterin verlangen, dass die Veränderung beim Auszug bzw. beim Ende des Mietverhältnisses wieder rückgängig gemacht wird.

Ein wichtiges Interesse des/der Hauptmieters/-in bzw. entspricht die beabsichtigte Veränderung der Übung des Verkehrs, wenn

    • diese Änderungen eine Umgestaltung der Wasser-, Licht- oder Gasleitung, also die Beheizung oder sanitäre Anlagen, betreffen.
    • die Veränderung dazu dient, den Energieverbrauch zu senken.
    • ein Fernsprechanschluss eingeleitet wird oder
    • Antennen bzw. sonstige Einrichtungen für den Hörfunk- und Fernsehempfang oder für Multimediadienste angebracht werden, sofern keine geeignete Anschlussmöglichkeit vorhanden ist bzw. der Anschluss an einen solchen nicht zumutbar ist.

In diesen Fällen kann der/die Vermieter/-in übrigens auch nicht begehren, dass der Mietgegenstand rückgebaut wird.

 

anwaltfinden.at: Schäden bei der Rückstellung – wann und wofür haftet der/die Mieter/-in?

Grundsätzlich richtet sich das nach dem allgemeinen Schadenersatzrecht. Der/die Mieter/-in hat nur jene Schäden zu ersetzen, die er/sie schuldhaft verursacht hat. Prinzipiell ist entweder die Behebung geschuldet oder die Behebungskosten sind zu ersetzen.

Wichtig ist, dass Mieter/-innen nicht nur für ihr eigenes Verschulden haften, sondern auch für jenes ihrer Mitbewohner/-innen, ihrer Besucher/-innen oder aber auch ihrer Haustiere. Die Kosten sind dann ebenfalls von dem/der Mieter/-in zu tragen.  

Als Mieter/-in hafte ich grundsätzlich auch für Schäden, die von Professionisten, die der/die Mieter/-in beauftragt hat, verursacht wurden. Als Mieter/-in habe ich zwar einen Regressanspruch gegen diese Professionisten/-innen, jedoch stehe ich in einem Vertragsverhältnis zu dem/der Vermieter/-in, weshalb ich diesem gegenüber grundsätzlich auch für Schäden hafte, die von einem von mir beauftragten Professionisten verursacht wurden. Ob ich mir als Mieter/-in die Kosten von den Profis zurückholen kann, ist eine andere Sache.

 

anwaltfinden.at: In welchem Zustand muss eine Wohnung bei Mietende übergeben werden?

Im ABGB ist festgehalten, dass die Wohnung in dem Zustand zurückzustellen ist, in dem sie bei der Anmietung übernommen worden ist. Die gewöhnliche Abnutzung wird jedoch berücksichtigt. Das heißt, Spuren, Abdrücke oder dergleichen an der Wand gelten als normale gewöhnliche Abnutzung. Wenn aber in der Wohnung zum Beispiel geraucht wird und die Wände vergilben, dann wird man das als Mieter/-in vor der Rückstellung des Mietgegenstandes verbessern müssen.

 

anwaltfinden.at: Muss die Wohnung bei Mietende neu ausgemalt werden?

Die Wohnung muss bei Mietende grundsätzlich nicht neu ausgemalt werden.

Wie bereits erwähnt, kann der/die Vermieter/-in aber, wenn die Wände etwa durch Rauchen übermäßig abgenutzt wurden, das Ausmalen verlangen. Das Gleiche gilt auch, wenn die Wände von dem/der Mieter/-in in knalligen oder dunklen Farben ausgemalt wurden.

 

anwaltfinden.at: Mit welchen Folgen ist zu rechnen, wenn die Wohnung zum Rückstellungstermin nicht geräumt ist bzw. wenn sich die Rückstellung verzögert?

Zunächst einmal kann der/die Vermieter/-in die Übernahme der Wohnung verweigern. Der/die Vermieter/-in kann die Schlüssel jedoch auch übernehmen und die Entfernung der Fahrnisse bzw. der Sachen, die sich noch in der Wohnung befinden, auf Kosten des/der Mieters/-in vornehmen. 

Sollte es zu einer Verzögerung kommen, kann der/die Vermieter/-in ein angemessenes Benützungsentgelt fordern, das in der Regel so hoch wie die Miete oder auch höher ist.  

 

anwaltfinden.at: Welche Punkte dürfen bezüglich der Rückstellung des Mietgegenstandes im Mietvertrag geregelt werden bzw. welche Vereinbarungen sind unzulässig?

Grundsätzlich muss man sagen, dass derartige Bestimmungen, den/die Mieter/-in nicht gröblich benachteiligen dürfen. Es gibt diesbezüglich zahlreiche Entscheidungen vom Obersten Gerichtshof, die bekannteste ist etwa die Bestimmung, dass die Wohnung von dem/der Mieter/-in neu weiß ausgemalt werden muss. Das wurde jedenfalls als gröblich benachteiligend angesehen, weil die gewöhnliche Abnutzung quasi im Mietzins berücksichtigt wird und von dem/der Mieter/-in nicht zu ersetzen ist.  

Außerdem gibt es des Öfteren Fälle, in denen bestimmte Erhaltungspflichten, die eigentlich den/die Vermieter/-in treffen, im Mietvertrag auf den/die Mieter/-in überwälzt werden. Früher betraf das zum Beispiel vor allem die Thermen, was jetzt jedoch gesetzlich neu geregelt wurde, wobei ich noch keine wirklichen Erfahrungswerte habe, wie sich das in der Praxis ausgewirkt hat.   

 

anwaltfinden.at: Haben Sie irgendwelche Tipps, was Mieter/-innen tun können, um Ärger bei der Wohnungsrückgabe zu vermeiden bzw. worauf sollten Mieter/-innen grundsätzlich achten?

In der Regel ist man gut beraten, wenn man bei der Übernahme der Wohnung, also zu Beginn des Mietverhältnisses, ein ordnungsgemäßes Übergabeprotokoll anfertigt. Man sollte mit dem/der Vermieter/-in die Wohnung gemeinsam begehen, eine Fotodokumentation anfertigen und sämtliche Schäden, die in der Wohnung vorhanden sind, seien es auch nur kleine Kratzer im Boden, im Übergabeprotokoll auf jeden Fall vermerken.

Das Schwierigste ist natürlich, den Zustand zum Zeitpunkt der Anmietung mit jenem zum Zeitpunkt der Rückstellung zu vergleichen. Sollten in der Zwischenzeit Schäden auftreten, sind diese in der Regel von dem/der Mieter/-in zu ersetzen, wobei ich als Mieter/-in nur dann belegen kann, dass der Schaden nicht von mir ist, wenn ich sowohl zum Zeitpunkt der Anmietung als auch zum Zeitpunkt des Auszuges eine gute Fotodokumentation anfertige.

 

Vielen Dank für das Interview!

 

Ich unterstütze Sie zuverlässig in Ihren mietrechtlichen Anliegen – Mag. Paul Heimann-Leitner

 

Sie haben weitere Fragen im Mietrecht, möchten Ihren Mietvertrag von einem Profi prüfen lassen oder benötigen rechtlichen Beistand in einer mietrechtlichen Angelegenheit? Mag. Paul Heimann-Leitner berät und vertritt Sie gerne. Für ein Erstberatungsgespräch kontaktieren Sie die Anwaltskanzlei in 1040 Wien. Weitere Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Rechtsanwalt und Mietrechtsexperten, Mag. Paul Heimann-Leitner, auf anwaltfinden.at.