Wenn es um den Kauf einer Immobilie geht, ist das für nahezu jede Person eine Entscheidung fürs Leben. Allerdings gibt es zahlreiche Faktoren, die beachtet werden sollten, damit der Immobilienkauf optimal abläuft und keine bösen Überraschungen zukünftig entstehen. Im folgenden Experteninterview erklärt Ihnen Rechtsanwalt Daniel Schwarzl, LL.M. (WU) LL.M. (Stanford) worauf beim Immobilienkauf zu achten ist und welche Tipps vom Rechtsexperten besonders wichtig sind.
Ich bin Rechtsanwalt und Unternehmer in Österreich und in New York, habe in Wien und in den USA (Stanford) Wirtschaft und Jus studiert, war jahrelang für eine US-Kanzlei aktiv, habe Immobiliengeschäfte auf beiden Kontinenten betrieben und letztendlich dann meine eigene Kanzlei aufgebaut. Wir haben sowohl in Wien als auch in Los Angeles ein Büro und vertreten daher unsere Mandanten auch bei grenzüberschreitenden Causen.
Der Immobilienkauf ist eine sehr vielseitige Angelegenheit. Denn dort treffen wirtschaftliche, emotionale und rechtliche Faktoren aufeinander. Bei den meisten Transaktionen wird man als Rechtsanwalt meist erst dann eingebunden, wenn Käufer und Verkäufer sich bereits geeinigt haben und ein unterschriebenes Anbot vorliegt – also in Wirklichkeit bereits ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. In diesem Fall wickelt man als Rechtsanwalt primär die Formalitäten ab, also man erstellt einen grundbuchsfähigen Kaufvertrag, stimmt noch die letzten Details mit den Vertragspartnern ab und agiert auch als Treuhänder für den Kaufpreis. Man nimmt dann den Kaufpreis entgegen, stellt den Grundbuchsgesuch und zahlt den Kaufpreis nach Eintragung des Käufers in das Grundbuch an den Verkäufer aus.
Oft gibt es aber auch wesentlich komplexere Transaktionen: Schon vor dem Kauf können sich rechtliche wichtige Fragen stellen, wie z.B. Mietzinsbeschränkungen oder Belastungen. Immer öfters sehen wir auch, dass ein sog. „Share-Deal“ wichtiger wird. Sprich, dass der Käufer gleich die Gesellschaft kauft, welcher die Immobilie gehört.
Ich glaube, die wichtigste Frage kann man sich immer selbst gut stellen, nämlich ob die Kalkulation stimmt. Das hängt natürlich stark damit zusammen, was man mit der Immobilie vorhat. Wenn man sie z.B. vermieten will, dann sollte man sich unbedingt durchrechnen, ob die Miete überhaupt die Finanzierungskosten deckt und auch, ob man einen positiven Cashflow zwischen Kreditrückzahlung, Zinsen und Mieteinnahmen hat. Dazu braucht es gute Kenntnisse des Marktes, aber auch steuerliches Know-how ist wichtig. Immer wichtiger wird auch die Frage der Energiekosten der Immobilie und ob hier Sanierungen in den nächsten Jahren notwendig sind. Bei unbebauten Grundstücken ist vor allem die Frage der Baukosten relevant.
Die wichtigsten Fragen vor dem Immobilienkauf sind also sicherlich wirtschaftlicher Natur, aber natürlich gibt es hier auch zahlreiche rechtliche Aspekte. So sollte man sich bei der Vermietung genau mit möglichen Mietzinsbeschränkungen und den Energiekosten des Hauses auseinandersetzen. Bei Grundstücken wiederum ist eine sehr gute Kenntnis der Bauvorschriften notwendig.
Mir ist wichtig, hier auch sehr praxisnahe Tipps zu geben. Die Erfahrung zeigt, dass die wirklich guten Objekte oft sehr schnell weg sind und man meist keine Zeit hat, hier wochenlange Überlegungen anzustellen. Ein Gutachter kann sicherlich bei der Entscheidungsfindung behilflich sein, doch wenn die Immobilie bereits am Markt ist, dann ist diese oft schon verkauft, bevor man mit dem Gutachten begonnen hat.
In Österreich ist der Markt zwar etwas langsamer als z.B. in den USA – dort musste ich mich immer binnen Stunden entscheiden, da die Nachfrage einfach enorm war. Man muss daher seine eigenen Checklisten haben, sodass man relativ schnell seine Entscheidungen treffen kann. Wenn man hier unsicher ist, kann man natürlich Gutachter oder andere Experten zur Entscheidungsfindung heranziehen.
Neben dem Kaufpreis werden jedenfalls die Grunderwerbssteuer von 3,5% sowie die gerichtliche Eintragungsgebühr für das Eigentumsrecht in der Höhe von 1,1% fällig. Dazu kommen meist noch die Kosten des Maklers – 3,6% inkl. USt sowie die Nebenkosten der Finanzierung (Pfandeintragungsgebühr, Bereitstellungsentgelt, Schätzungskosten). Für Vertragsabwicklung und Treuhandschaft durch einen Rechtsanwalt sowie Beglaubigungskosten des Notars sind noch einmal rund 1% zu bezahlen. Mit 10% Nebenkosten muss man also jedenfalls rechnen.
Bei der Finanzierung kann man sich vorbereiten, in dem man schon vorab mit seiner Bank abspricht, welche Kreditvolumen finanziert werden können. Wie oben beschrieben – „Speed kills“, man muss also das Kaufanbot unterschreiben können und sich schon sicher sein, dass es die Bank finanziert. Bis man nämlich den Kreditvertrag formal unterschrieben hat, vergehen meist einige Wochen.
Ein wichtiger Stolperstein, über den viele oft fallen, ist das vorausgefüllte Kaufanbot des Maklers. Wird dieses unterschrieben, so wie es ist, bildet dies die Grundlage für den grundbuchsfähigen Kaufvertrag. Man kann meistens im Nachhinein nicht bestimmte Gewährleistungen (z.B. für den Baukonsens) verlangen, wenn dies nicht schon im unterschriebenen Kaufanbot festgehalten wurde. Meistens ist der Rechtsanwalt hier gemeinsamer Vertragserrichter und muss somit die Interessen beider Parteien wahren.
Dass der Zustand dem entspricht, was vereinbart wurde. Auch sollten alle Verrechnungen und Kosten rasch auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden.
Erwirbt man eine Immobilie, um sie zu vermieten, kann man sehr viele damit zusammenhängende Aufwendungen sowie die Abschreibung steuerlich geltend machen. Nutzt man eine Immobilie allerdings für sich selbst, bezahlt man alles aus endversteuertem Geld. Es kann daher sinnvoll sein, Immobilien lediglich zur Vermietung zu erwerben, aber zur Eigennutzung zu mieten.
Aktuell treffen hohe Preise auf hohe Zinsen – das schlechteste aus beiden Welten. Niemand weiß, allerdings wohin sich der Markt entwickelt, insofern gibt es den „optimalen Kaufzeitpunkt“ wohl nicht. Über viele Jahre gesehen ist es aber wohl besser, vermeintlich teuer zu kaufen als nie zu kaufen.
Immobilientransaktionen werden immer komplexer und es geht meistens um viel Geld. Ein Rechtsanwalt kann helfen, hierbei Klarheit zu schaffen und heikle Themen vorab aufklären. Mit einem schnellen Rechtsanwalt an der Hand, der rasch eine Lösung für eine komplexe Immobilientransaktion hat, lassen sich gute Immobiliendeals abwickeln.
Ungeachtet dessen, ob Sie ein Haus kaufen möchten oder Hilfe bei etwaigen immobilienrechtlichen Verträgen benötigen – einen Rechtsanwalt an Ihrer Seite zu wissen, der Sie bei solchen wichtigen Entscheidungen rechtlich unterstützt, ist hierbei besonders ratsam. Die Rechtsanwaltskanzlei von Immobilienrechtsexperte Daniel Schwarzl steht Ihnen in Ihrem persönlichen Anliegen gerne zur Seite. Mehr Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von auf Daniel Schwarzl, LL.M. (WU) LL.M. (Stanford) anwaltfinden.at.
