000 ratings

Provision, Kaution & Co: Wissenswertes für Mieter - Im Interview mit Rechtsanwalt Dr. Bernhard Zettl

Besprechungszimmer Dr. Zettl

Bei Unterzeichnung eines Mietvertrages entstehen in den meisten Fällen viele Extrakosten, wie beispielsweise eine Kaution oder Maklerprovision. Daher ist es besonders wichtig zu wissen, wofür jene Zahlungen erfolgen und ob diese überhaupt zulässig sind. Was sich zum Thema Maklerprovision im Jahr 2023 voraussichtlich ändert, wie sich eine Kaution von der Provision unterscheidet und welche Betrugsmaschen hierzu gerne verwendet werden, erfahren Sie im folgenden Experteninterview von Rechtsanwalt und Mietrechtsexperte Dr. Bernhard Zettl. 

anwaltfinden.at: Herr Dr. Zettl, können Sie sich und Ihren beruflichen Werdegang kurz vorstellen?

Ich bin Jahrgang 1962 und habe in Salzburg an der Universität studiert, wo ich auch anschließend Assistent war. Ich habe unter anderem als Wirtschaftsjurist in Köln gearbeitet und bin mit dieser kurzen Unterbrechung seit 1992 Rechtsanwalt in Salzburg.

 

anwaltfinden.at: Die Maklerprovision ist ein aktuelles Thema. Was ändert sich ab dem Jahr 2023? 

Wahrscheinlich wird es zum Thema Maklerprovision ab dem Jahr 2023 einige Änderungen geben, jedoch ist noch nichts beschlossen. Das Justizministerium hat in der zweiten Märzhälfte einen Ministerialentwurf vorgelegt, indem für die Vermittlung von Mietwohnungen das sogenannte Bestellerprinzip vorgesehen ist. Es ist davon auszugehen, dass in diesem Ministerialentwurf möglicherweise noch Änderungen im Laufe dieses Jahres vorgenommen werden.

 

anwaltfinden.at: Welche Vorteile bringt das mit sich? 

Mit den Änderungen des Maklergesetzes bzw. mit Inkrafttreten des Bestellerprinzips ab 01. Jänner 2023, müssen die Maklerkosten in Zukunft vom Auftraggeber bezahlt werden. Das heißt, wenn der Vermieter einen Makler beauftragt, kann der Vermieter diese Provision nicht mehr auf den Mieter überwälzen.

Derzeit sind Immobilienmakler regelmäßig als Doppelmakler tätig. Dadurch haben sie nicht nur gegen den Vermieter, sondern auch gegen den Mieter Provisionsanspruch. In der Praxis wird es meistens so gehandhabt, dass jedoch der Mieter für die gesamten Maklerkosten aufkommen muss. Der Makler holt sich somit die Provision vom Mieter, obwohl er diesen weder selbst ausgewählt noch beauftragt hat.

Ab dem Jahr 2023 sollen Mieter keine Maklerprovision mehr bezahlen müssen; dies erleichtert daher vor allem finanziell den Mieter. Es stellt sich jedoch die Frage, was für Konsequenzen jene Änderung hat. Ich könnte mir vorstellen, dass Vermietungen ohne Makler über beispielsweise einschlägige Portale zunehmen werden. Ferner werden natürlich viele Vermieter versuchen, die Maklerkosten, welche sie nun selbst zahlen müssten, auf die Miete aufzuschlagen – das ist allerdings auch nicht so einfach zulässig!  

 

anwaltfinden.at: Kurz zur allgemeinen Erläuterung; was versteht man überhaupt unter Provision und was bedeutet Kaution?  

Das sind zwei verschiedene Dinge, die gemeinsam haben, dass es Nebenkosten sind, die bei der Miete einer Wohnung entstehen. Für beides gilt, dass sie nur bezahlt werden müssen, wenn sie vorher vereinbart worden sind.

 

Die Provision

Unter Provision versteht man die Kosten des Immobilienmaklers bzw. sein Honorar für die Vermittlung einer Wohnung.

Die Kaution

Die Kaution ist eine Sicherheitsleistung an den Vermieter, die nach Ende des Mietverhältnisses wieder zurückbezahlt wird, sofern die Wohnung oder das Haus in vereinbarten Zustand zurückgegeben wird. Allerdings ist der Vermieter auch berechtigt, Schäden oder Mitzinsausfälle, die durch den Mieter entstanden sind, aus der Kaution bezahlt zu machen.

 

anwaltfinden.at: Ist eine Kaution gesetzlich verpflichtet?

Nein! Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, die eine Kaution obligatorisch vorsieht. Das muss zwischen Vermieter und Mieter vertraglich vereinbart werden – eine Kaution ist allerdings üblich.

 

anwaltfinden.at: In welcher Form muss die Kaution geleistet werden? Gibt es bezüglich der Übergabe bestimmte Vorgaben/Regelungen/Tipps?

Die Form der Kaution ist eine Vereinbarungssache. Üblich sind Barkautionen, Sparbücher oder auch Bankgarantien. Irgendwelche Vorgaben bezüglich der Übergabe gibt es im Gesetz nicht. Eine Kaution muss jedenfalls erst mit oder nach Unterzeichnung des Mietvertrages übergeben werden, aber nicht im Voraus. Es empfiehlt sich, nach der Übergabe die Höhe der Kaution vom Vermieter schriftlich bestätigen zu lassen. Wenn man ein Sparbuch übergibt, sollte man eine Kopie davon behalten. Bei einer Bankgarantie bekommt man ohnedies eine Gutschrift des Garantiebriefs von der Bank. Sollte es sich um eine Barkaution handeln, kann das direkt im Mietvertrag oder auf einer gesonderten Quittung bestätigt werden.

Ferner sollte eine Vereinbarung über die Form der Kaution geschlossen werden. Manche Vermieter sind zufrieden, wenn sie ein vinkuliertes Sparbuch bekommen – d.h. ein Sparbuch, welches durch ein Losungswort geschützt ist. Die Kaution kann nur dann in Anspruch genommen werden, wenn das Losungswort bekannt gegeben wird.

 

anwaltfinden.at: Was heißt „Eine Kaution fruchtbringend anlegen“?

Wenn die Kaution als Geldbetrag in bar übergeben wird, muss der Vermieter die Kaution auf ein Sparbuch oder auf eine gleichwertige Veranlagungsform einzahlen bzw. deponieren. Damit soll eine Verzinsung in Höhe einer Sparanlage garantiert werden. Dabei soll sich die Kaution eindeutig vom übrigen Vermögen des Vermieters eingrenzen lassen. Für den Vermieter empfiehlt sich hier ein eigenes Sparbuch zu eröffnen – darüber ist auch der Mieter zu informieren. Die Zinsen stehen nach Übergabe des Sparbuches daher auch dem Mieter zu!

Derzeit hat diese Art von Veranlagung aufgrund der Nullzinsen jedoch wenig Bedeutung.

 

anwaltfinden.at: Wie hoch darf die Mietkaution sein? Gibt es auch bei der Provision Höchstgrenzen?

Ja, in der Immobilienmaklerordnung gibt es Höchstgrenzen für die Maklerprovision. Was den Vermieter betrifft, sind das drei Bruttomonatsmieten (inkl. Betriebskosten und einer eventuell anfallenden Umsatzsteuer). Was den Mieter betrifft, sind dies zwei Bruttomonatsmieten, wenn der Mietvertrag für länger als drei Jahre befristet oder unbefristet ist. Handelt es sich um eine Befristung des Mietverhältnisses bis zu drei Jahren, kann eine Bruttomonatsmiete verlangt werden.

Im Hinblick auf die Kaution gibt es auch Judikatur zu höheren Kautionen. Für die Kaution sind Beträge in der Größenordnung von drei Bruttomonatsmieten üblich. Es gibt jedoch auch eine Entscheidung vom obersten Gerichtshof, die besagt, dass eine Kautionshöhe bis zu sechs Bruttomonatsmieten als zulässig erachtet wird. Allerdings sind in diesem Fall auch werthaltige Inventargegenstände mitvermietet. Sicherlich unzulässig ist etwa eine Kaution in Höhe des Jahresmietzinses oder mehr!

 

anwaltfinden.at: Wann muss die Mietkaution zurückgegeben werden?

An sich nach Ende des Mietverhältnisses. Dem Vermieter wird man eine angemessene Frist zur Überprüfung des Mietgegenstandes auf Mängel einräumen. Dies sollte in zwei Wochen, längstens einem Monat erledigt werden. Sollten sich keine Mängel herausstellen, ist die Kaution zurückzugeben. 

 

anwaltfinden.at: Unter welchen Umständen darf der Vermieter die Kaution bzw. Teile davon einbehalten?

Ein vorstellbarer Fall ist, dass der Mieter dem Vermieter noch Mietzins- oder Betriebskostenzahlungen schuldig ist. Der häufigere Fall ist, dass der Mieter etwaige Mängel in der Wohnung verursacht hat, welche über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen. Dies tritt ein, wenn beispielsweise etwas kaputtgegangen ist, wie etwa das Fenster oder die Böden sind beschädigt worden. Je nach Ausmaß dieser Schäden, darf sich der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution zurückbehalten, um daraus die Schäden zu beheben.  

Ich würde dazu raten, dass man nach dem Einzug Fotos vom Zustand der Wohnung anfertigt, um Mängel, die bereits beim Einzug vorhanden gewesen und die nicht im Mietvertrag angeführt worden sind, zu dokumentieren. Auch ein Übergabe- bzw. Übernahmeprotokoll kann man später als Beweismittel heranziehen. Kurz gesagt: Wenn dem Mieter beim Einzug etwas auffällt, was nicht in Ordnung ist, sollte das jedenfalls dokumentiert werden – auch wenn es den Mieter nicht stört. So vermeidet man, dass der Vermieter die Mängel am Schluss auf Kosten des ausziehenden Mieters beheben lassen kann. 

 

anwaltfinden.at: Wann ist die Maklerprovision unzulässig und wie kann diese zurückgefordert werden?

Es gibt durchaus unzulässige Provisionsvereinbarungen! Zum Beispiel wenn der Immobilienmakler gleichzeitig der Vertragspartner des Mietvertrages ist, d.h. wenn jemand also nicht nur ein Haus vermietet, sondern gleichzeitig auch Eigentümer ist. Oder der Makler steht mit dem Vermieter – was vielfach vorkommt – in einem wirtschaftlichen oder familiären Naheverhältnis. Wenn dem so ist, muss der Makler den Mietinteressenten unverzüglich bzw. zu Beginn seiner Tätigkeit darauf hinweisen. Tut er das nicht, ist die Provision unzulässig!

Ein anderer Fall wäre, wenn eine Provision gefordert wird, die eigentlich als Ablöse zu bewerten ist. Oftmals handelt es sich hierbei um eine verbotene Ablöse; auch in diesem Beispiel ist die Provision unzulässig.

Wenn eine Maklerprovision aus den genannten Gründen rückforderbar ist, muss dies binnen drei Jahren – wenn nicht freiwillig gezahlt wird – gerichtlich erfolgen, sonst verjährt sie.   

 

anwaltfinden.at: Haben Sie möglicherweise den ein oder anderen Tipp aus der Praxis, auf was beim Thema Provision, Kaution & Co besonders zu achten ist?

 

Wichtiges dokumentieren

Alle wichtigen Informationen, wie etwa die Höhe des Mietzinses, der Betriebskosten oder der Kaution, sollten zu Beginn notiert werden; auch welche Zahlungen in welcher Höhe wann fällig sind. 

 

Prüfung der Provision

Zahlt der Mieter nach geltender Rechtslage eine Provision, ist darauf zu achten, dass diese der Höhe nach in Ordnung ist. Vergessen Sie auch nicht, dass jene Provision erst nach Unterschreiben des Mietvertrages bezahlt werden muss. Der Makler darf somit keinen Vorschuss verlangen!  

 

Seriosität des Maklers

Sollte man irgendwelche Zweifel an der Seriosität des Immobilienmaklers hegen, rate ich dazu, diesen zu überprüfen. Vergewissern Sie sich, dass er das Maklergewerbe bzw. eine Konzession hat, indem sie seine Gewerbeberechtigung im Gewerberegister prüfen. Auch wenn Sie auf eine verdächtige Wohnungsanzeige im Internet aufmerksam werden, sollten Sie dies bei der Immobilienplattform, auf der sie erscheint, melden.     

 

anwaltfinden.at: Betrugsmaschen zu Provision und Kaution: Was raten Sie den Usern?

Hierbei gibt es einige Fallstricke, die man unbedingt beachten sollte:

 

1. Keine Geldüberweisung vor Unterschreiben des Mietvertrages

Besonders über das Internet kommt es immer wieder vor, dass vermeintliche Wohnungsinhaber Wohnungen unrechtmäßig vermieten wollen oder vorab Geld für Provision, Kaution, Reservierungen oder Besichtigungen verlangen. Man sollte besonders hier ganz genau hinsehen! Konkret kann ich empfehlen, niemals Geld vor Unterschreiben des Mietvertrages zu überweisen.

 

2. Infomieren Sie sich über einen angemessenen Mietzins

Wenn ein Angebot überdurchschnittlich günstig erscheint, sollte es gründlich hinterfragt werden. Normalerweise hat niemand etwas zu verschenken! Überhaupt sollte man überprüfen, ob der Preis für das Objekt marktangemessen ist. Besonders in Wien gibt es noch häufig Altbauwohnungen, die dem Richtwertmietzins unterliegen. Auch hier kann man sich beraten lassen, ob das, was verlangt wird, überhaupt zulässig ist.

 

3. Vorsicht vor unbekannten oder anonymen Personen

Ich rate dazu, keine Unterlagen, Ausweise, Gehaltsnachweise oder Steuerbescheide an unbekannte Personen per E-Mail oder auf andere Weise zu schicken. Insbesondere bei anonymen E-Mail-Adressen ist Vorsicht geboten!

 

4. Betrugsmasche: Vermieter mit Auslandsaufenthalt

Ferner nehmen Betrugsfälle mit vermeintlichen Vermietern im Ausland zu. Diese geben vor, sich im Ausland aufzuhalten und können daher nicht zu Besichtigungsterminen etc. erscheinen. Daraufhin bitten Sie den Interessenten eine Kaution im Voraus zu zahlen, um im Gegenzug ihm den Wohnungsschlüssel per Post zu schicken. 

 

5. Wehren Sie sich gegen Betrüger im Mietbereich 

Wurden Sie Opfer eines Betrugs und haben Sie bereits Geld überwiesen, sollten Sie zunächst bei der Bank nachfragen, ob jene Überweisung noch gestoppt werden kann. Im Übrigen sollte man sich nicht scheuen, eine Strafanzeige zu erstatten, um solchen Leuten das Handwerk zu legen. 

 

6. Überprüfen Sie den Eigentümer der Mietimmobilie

Ob eine Person tatsächlich Eigentümer der angebotenen Mietimmobilie ist, kann man ganz einfach über das Grundbuch in Erfahrung bringen. Eine Grundbuchseinsicht ist öffentlich bzw. auch in jeder Anwaltskanzlei möglich!

  

anwaltfinden.at: Wie können Sie – als Experte und Rechtsanwalt im Mietrecht – Mandanten bei solch einem Anliegen behilflich sein?  

Als Anwalt stehe ich bereits ab der Wohnungssuche rechtsberatend zur Seite. Wir können Vermietungsangebote im Hinblick auf die Zulässigkeit der Höhe des Mietzinses überprüfen und Mietverträge für beide Parteien erstellen. Besonders bei bestehenden Mietverträgen ist es wichtig, diese im Detail zu überprüfen. Hierfür gibt es eine recht verbraucherfreundliche Judikatur zu unzulässigen Klauseln, die sich in vielen Vertragsformularen nach wie vor finden und die für den Mieter im Fall des Falles nachteilig sein können. Wir stehen gerne zur Seite, um einen reibungslosen und für beide Seiten fairen Vorgang zu ermöglichen.

Sollten Zahlungen geleistet worden sein, die rechtlich unzulässig sind oder vertraglich nicht vereinbart wurden und der Zahlungsempfänger sich weigert, diese zurückzugeben, können wir diese Rückzahlung durchsetzen. Wenn sich aus dem Mietverhältnis selbst Streitigkeiten ergeben, können wir die Ansprüche vor der Schlichtungsstellen bzw. vor dem Bezirksgericht geltend machen. Dabei ist es mir immer wichtig, Streitigkeiten in erster Linie ohne gerichtlichem Wege zu klären bzw. diese abzuwenden. Die beste Versicherung gegen spätere Konflikte ist hier vor allem ein präziser Mietvertrag, der das Nötigste regelt.   

Haben Sie Fragen zu gewissen Themen im Mietbereich, wie etwa Mietzinserhöhungen, ist es stets sinnvoll, sich an einen erfahrenen Rechtsanwalt im Mietrecht zu wenden. Hier klären wir gerne Vermieter darüber auf, wann bzw. wie erhöht werden kann und informieren Mieter, ob dessen Vermieter den Mietzins überhaupt erhöhen darf. Selbstverständlich prüfen wir neben dem Mietzins auch etwaige Betriebskostenabrechnungen.  

Aktuell stehen wir auch in allen Rechtsfragen zum Thema Miete & Corona beratend zur Verfügung! Besonders was die Geschäftsraummiete betrifft, gibt es seit der Covid-19-Pandemie verschiedene Konstellationen, die oftmals zwar sehr komplex wirken, jedoch in vielen Fällen so gelöst werden können, dass für den Geschäftsraummieter eine Reduktion oder ein Ausfall der Miete resultiert. Meine Kanzlei unterstützt hierbei auch die Seite der Vermieter, wenn Mieter behaupten, sie möchten aufgrund von Covid-19 keine Miete mehr bezahlen. In vielen Fällen kann es dann notwendig sein, dass der Vermieter rechtliche Hilfe in Anspruch nehmen muss.

 

Rechtsanwalt Dr. Bernhard Zettl – Ihre rechtliche Stütze im Mietrecht

Sie haben Fragen zur Mietkaution oder Maklerprovision? Bei Anliegen im Bereich Mietrecht & Co kontaktieren Sie gerne die Rechtsanwaltskanzlei Dr. Bernhard Zettl in 5020 Salzburg, um einen Termin für ein Erstgespräch zu vereinbaren. Mehr Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Dr. Bernhard Zettl auf anwaltfinden.at.