Äste, die über den Zaun hängen, Bäume, die zu viel Schatten werfen und Hähne, die in der Nacht krähen – es gibt viele Gründe, mit seinen Nachbarn unzufrieden zu sein, wenn Garten an Garten grenzt. Ob man überhängende Früchte ernten und Äste abschneiden darf, ob man die Katze vom Nachbargrundstück fernhalten muss und wo die Grenzen dessen sind, was man auf seinem eigenen Grundstück tun darf, erklärt Wohn- und Mietrechtsexpertin sowie Rechtsanwältin Mag. Dr. Regina Schedlberger, LL.M. im Interview.
Ich bin Rechtsanwältin in Graz. Ich vertrete die mir anvertrauten Mandate mit viel Engagement und Durchsetzungsvermögen. In meiner Allgemeinkanzlei beschäftige ich mich mit vielen Themen – ich bin Immobilienverwalterin, Insolvenzverwalterin und Erwachsenenvertreterin. Ich bin schon sehr lange in diesem Beruf tätig und habe viel Erfahrung – nicht nur bei der Vertretung vor Gerichten und Behörden, sondern auch bei der Verteidigung in Strafsachen. Ich habe also ein umfassendes Portfolio und kann auch fach- und rechtübergreifend Fälle behandeln und bearbeiten. Ich empfinde meine Arbeit als ein sehr spannendes Feld, weil viele Gesetze ineinandergreifen und immer neue Herausforderungen bestehen. Auch das Nachbarrecht ist ein ganz spannendes, heißes Thema, denn jeder Fall ist anders. Schließlich möchte ich das Beste für meine Mandanten erreichen.
In Österreich ist das Eigentumsrecht verfassungsrechtlich geschützt – grundsätzlich darf dieses geschützte Recht nicht verletzt werden. Es handelt sich um ein umfassendes Herrschaftsrecht, das aber durch Gesetze eingeschränkt werden kann. Wenn jeder Nachbar dieses Herrschaftsrecht ein wenig anders auslegt, es dabei vielleicht verletzt und seine Rechte als Nachbar ausweitet, kann es zu vielen Streitereien an der Grundstücksgrenze kommen. Denn es gibt unzählige Nachbarschafts-Störfaktoren.
Weil Eigentum etwas so Persönliches ist, sehen die Menschen diese Störungen als Eingriff in den persönlichen Lebensbereich, was oft mit Emotionen verbunden ist. Man empfindet, dass der Nachbar in den eigenen Lebensbereich eindringt und stört sich daran. Ob dem wirklich so ist, muss man allerdings überprüfen und abklären.
„Eigentum“, „Grundgrenze“ und „Nachbar“ sind Begriffe, die zwar im normalen Sprachgebrauch sehr häufig verwendet werden, von denen jeder aber eigene Vorstellungen hat. Das Eigentumsrecht ist nach dem ABGB ein Herrschaftsrecht über den Besitz und dessen Benutzung. Man kann frei über das Eigentum verfügen, es benutzen oder nicht, die Sache verbrauchen, verwerten oder zerstören, sie an Dritte übertragen oder verlassen. Dieses verfassungsrechtlich geschützte Recht gibt dem Eigentümer eine starke Position. Allerdings wird das Eigentumsrecht durch andere Gesetze eingeschränkt, z.B. die Gewerbeordnung oder Bauordnungen der Länder. Deshalb muss man auch stets entsprechend den Regelungen überprüfen, ob man das Eigentumsrecht zur Gänze ausüben kann oder ob es Beschränkungen gibt.
Es gibt keinen einheitlichen Begriff des Nachbarn. Die Definition des Nachbarn und seiner Rechte ist immer nach dem jeweiligen Gesetz auszulegen, nach dem die konkrete Sache zu beurteilen ist. Wir verstehen den Nachbar landläufig allerdings als denjenigen, der direkt an die Grundstücksgrenze angrenzt.
Das ist immer ein heißes Thema, vor allem im Sommer. In meiner Erklärung spreche ich von ABGB und Zivilrecht; Verwaltungsrecht spare ich aus – zum Beispiel Verordnungen des Gemeinderats können hier auch Einfluss haben.
Paragraf 364 ABGB sagt aus, dass das Herrschaftsrecht des Eigentümers durch Rechte Dritter und gesetzliche Einschränkungen beschränkt werden kann, wie Wegerechte, Belastungs- und Veräußerungsverbote oder Nutzungsrechte, wie das Mietrecht. Ein Mieter hat zuweilen Rechte wie ein Eigentümer und kann bei Lärm auf Unterlassung klagen. Er muss z.B. auch eindringendes Wasser vom oberen Balkon nicht dulden, wenn es das ortsübliche Ausmaß überschreitet.
Im ABGB steht, dass der Eigentümer jene Einwirkungen zu dulden hat, die das nach örtlichen Verhältnissen gewöhnliche Maß nicht überschreiten und die ursprüngliche Benutzung des Grundstücks nicht wesentlich beeinträchtigen. Es wird also immer nach Ortsüblichkeit und Wesentlichkeit geprüft – bei jedem Fall oder Nachbarschaftsstreit in diesem Bereich.
Das ist auch bei Lärm und Gerüchen der Fall. Wenn mein Haus an einen Sportplatz grenzt, der genehmigt ist, werde ich den Lärm im Rahmen der Sportausübung zu dulden habe. Wenn jemand andererseits in einem Wohngebiet auf einem Wiesengrundstück ein Fußballtor aufstellt und dort regelmäßig mit einer Mannschaft spielt, muss ich es unter Umständen nicht dulden. Es geht also jedes Mal um den Einzelfall – Ist das gewöhnliche Maß überschritten? Ist es ortsüblich? Ist es wesentlich? Anwälte sehen sich auch an, was der Oberste Gerichtshof zur Ortsüblichkeit und Wesentlichkeit bereits entschieden hat.
Hier gibt es klare Regelungen. Das gewöhnliche Maß darf nicht überschritten und die Benützung des Grundstückes nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Der OGH hat vor einigen Jahren eine wegweisende Entscheidung getroffen: Katzen sind nach ihrer Wesensart Tiere mit freiem Auslauf. Daher besteht kein gesetzliches Gebot, Katzen ausschließlich in Wohnräumen zu halten, auch ist das Anbinden von Katzen selbst kurzfristig nicht erlaubt.
Das heißt, dass man Grenzüberschreitungen einer Katze mit freiem Auslauf aufgrund ihrer Wesensart nicht verhindern kann. Auch das Eindringen von zwei gehaltenen Katzen ist laut OGH hinzunehmen, selbst dann, wenn damit eine wesentliche Beeinträchtigung oder ortsunübliche Benutzung verbunden sind. Es gab hier einen Fall, in dem Katzen ihr Geschäft in Blumenrabatten verrichtet haben – das kann man nicht verhindern.
Ob das Halten von mehr als zwei Katzen hinzunehmen ist, ist noch nicht entschieden, hängt aber auch von der gesellschaftlichen Akzeptanz ab. Ich denke, drei Katzen wird man möglicherweise auch zu dulden haben, zehn oder zwanzig wird man nicht mehr dulden müssen. Das hängt aber auch davon ab, was die Katzen tun, wo sie leben und wie sie versorgt werden. Anhand dieser Kriterien entscheidet man, ob die Störung ortsunüblich und wesentlich ist.
Nach unserem Zivilrecht gilt nach wie vor der Grundsatz, dass man Bäume und Pflanzen an der Grundstücksgrenze ansetzen und wachsen lassen darf, selbst dann, wenn Äste in den Luftraum hängen und Wurzeln in das Erdreich dringen. Der beeinträchtigte Nachbar darf die überhängenden Äste und eindringenden Wurzeln entfernen oder abschneiden. Das ist das sogenannte Selbsthilferecht. Er muss dabei aber möglichst schonend vorgehen und darf das Abschneiden nur in fachgerechter Art und Weise ausüben. Verfügt der Nachbar nicht über die benötigten Fachkenntnisse, muss er einen fachkundigen Dritten heranziehen.
Die Kosten trägt grundsätzlich der Auftraggeber, er darf die Früchte, die überhängen, auch ernten. Nur in Ausnahmefällen wie stark wuchernden und zerstörerischen Pflanzen – Bambus landet immer wieder auf meinem Tisch – kann ein gerichtlicher Unterlassungs- und Schadenersatzanspruch bestehen. Bambus ist kein einheimisches Gewächs, er pflanzt sich durch Rhizome unter der Erde fort und kommt dann irgendwo heraus. Hier kann man oft mit einer Unterlassungsklage fordern, dass der Nachbar auf seine Kosten das Erdreich aushebt und eine Rhizomsperre errichtet. Ich empfehle deshalb jedem, der im Garten Bambus ansetzen will, sich genau zu erkundigen, welche Pflanze er wählt. Wenn der Bambus im Nachbarsgarten oder sogar in seinem Keller herauskommt, kann das sehr teuer werden.
Auch hier ist wieder Ortsüblichkeit und Wesentlichkeit zu prüfen. Meiner mehreren Jahrzehnte langen Erfahrung nach wurde das früher fast weniger geduldet als jetzt. Um sich dagegen wehren zu können, muss man als Nachbar beweisen können, dass diese Hecke erst über die Jahre gewachsen ist und so viel Schatten wirft, dass man auch am Tag das Licht einschalten muss. Die Rechtsprechung ist hier sehr einschränkend.
Es gibt eine verfahrensrechtliche Sonderreglung, die ich empfehle, wenn derartige Einwirkungen gegeben sind und man sich zur Wehr setzen will: Den sogenannten Prätorischen Vergleichsversuch. Diesen muss man in einem Schreiben an das Gericht beantragen, das eine Vergleichsverhandlung anberaumt und den Nachbarn dazu einlädt. In dieser Vergleichsverhandlung können dem Nachbarn die Gründe dargelegt werden, damit er Hecke oder Bäume schneidet und eine einvernehmliche Lösung gefunden werden kann. Wenn nach drei Monaten keine Einigung erzielt werden konnte, kann man den Gerichtsweg beschreiten. Als Nachbar sollte man zuerst versuchen, eine Lösung zu finden und miteinander zu reden. Ist das nicht möglich, kann man den Gerichtsweg beschreiten. Der Richter prüft im Einzelfall, ob ein Unterlassungsanspruch besteht.
Grundsätzlich nein. Schadenersatz bedingt ein rechtswidriges und schuldhaftes Verhalten des anderen. Wenn ich dieses rechtswidrige und schuldhafte Verhalten nicht nachweisen kann, weil der Baum schon lange dort steht und einfach gewachsen ist, ohne dass jemand wirklich darauf geachtet hätte, werde ich kaum Schadenersatz geltend machen können. Anders ist es, wenn der Nachbar mich bewusst schädigt, beispielswiese wenn er weiß, dass der Baum so groß wird, dass er die Mauer zerstört. Oder bei Bambus, wo man weiß, dass er ausufernd weiterwächst. Hier müsste man Vorkehrungen treffen, damit er die Grundstücksgrenze nicht überschreitet.
Vieles ist durch Bauordnungen beschränkt; jedes Bundesland hat ein eigenes Baugesetz, jede Gemeinde Vorschriften darüber, was und wie man bauen darf. Pauschal kann man das also nicht beantworten. In der Steiermark sind beispielsweise Zäune bis 1,5 Meter Höhe bewilligungsfrei, die Gemeinden haben jedoch gewisse Vorgaben, wie der Zaun aussehen muss.
Für Einfriedungen gibt es eine gute Regelung im ABGB: Grundsätzlich muss der Grundeigentümer auf der rechten Seite seines Hauseinganges für die nötige Abschließung sorgen – also Hecke, Zaun oder Mauer. Und zwar dann, wenn seitens des Nachbargrundstückes ein Bedürfnis dafür vorhanden ist. Wenn jeder Nachbar einen freien Zugang hat, wird es wohl kein Bedürfnis geben. Das ist auch eine Einzelfallentscheidung. Der Haupteingang ist dabei nicht wörtlich zu nehmen, sondern als Hauptzugang oder Haupteinfahrt zu verstehen.
Was wesentlich ist: Für freiliegende Äcker, Wiesen und Wälder gibt es keine Einfriedungsverpflichtung. Man hat auch keine Pflicht, weidendes Vieh am Eindringen zu hindern.
Ortsüblichkeit ist auch hier maßgebend, wie etwa bei dem Fall, in dem der Hahn um 4 Uhr in der Früh kräht. Ich hatte vor kurzem einen Fall im dichten Siedlungsgebiet – vor fünfzig Jahren waren dort noch Bauernhöfe, jetzt gibt es Einfamilienwohnhäuser und Menschen, die früh aufstehen müssen, um in die Arbeit zu fahren. Wenn der Hahn um 4 Uhr kräht, während die Leute noch schlafen, wird es wohl nicht ortsüblich sein, dieses Tier zu halten. Wenn man am Land wohnt oder auf einem Bauernhof, wird man eine Hühnerschar und einen Hahn als ortsüblich beurteilen.
Ich habe in meinem Fall empfohlen, mit dem Nachbar zu sprechen und ihn um eine andere Unterbringung des Hahnes zu ersuchen. Sollte keine Gesprächsbasis mit dem Nachbarn bestehen, ist oftmals ein Anwaltsschreiben erfolgreich.
Ein Baum, der exakt auf der Grundstücksgrenze steht, ist gemeinsames Eigentum beider Grundstückseigentümer. Wenn er entfernt wird, müssen beide ihr Einverständnis geben und die Einnahmen aus dem Verkauf des Holzes teilen.
Bei Mauern muss man genau unterschieden: Baut jemand die Mauer versehentlich auf dem Nachbargrundstück, so geht sie in das Eigentum des Nachbarn über. Der Nachbar hat den dadurch erlangten Nutzen zu ersetzen. Baut jemand trotz Untersagung des Nachbarn auf seinem Grundstück eine Mauer, ist der Nutzen nicht zu ersetzen und es besteht Anspruch auf Entfernung und Unterlassung. Wenn jemand allerdings irrtümlich auf fremdem Grund baut und der Nachbar untersagt es nicht, obwohl er davon weiß, verliert der Nachbar den entsprechenden Grundanteil hinter der Mauer. Dann kann er nur noch den Preis dafür vom Errichter verlangen.
Meiner Erfahrung nach möglichst früh. Das Eigentum ist eine persönliche Angelegenheit; wenn sich jemand in seinem persönlichen Recht angegriffen fühlt, sollte man sich erkundigen und herausfinden, was erlaubt ist und was nicht. Es gibt viele Rechtsschutzversicherungen, ein Beratungsgespräch ist normalerweise gedeckt. Auch sonst ist ein Beratungsgespräch nicht sehr teuer. Danach hat man genügend Informationen und eine klare Linie, um zu wissen, wie es weitergehen soll.
Nachbarn bekommt man nicht los. Mein Zugang ist immer, zunächst zu versuchen, eine Lösung zu finden. Als ersten Schritt empfehle ich, sich die rechtlichen Rahmenbedingungen genau anzusehen und demnach zu wissen, ob es eine Möglichkeit gibt, dem Nachbarn etwas zu untersagen. Das hängt von vielen Umständen ab. Ist es klar, welche Rechte ich habe, kann ich auch die Entscheidung treffen, ob ich z.B. eine Entfernung oder einen Ersatz vom Nachbar verlange oder eine gemeinsame Lösung finden möchte. Der zweite Schritt ist, sich zu überlegen, welche Lösungsmöglichkeiten man akzeptieren würde. Der dritte Schritt ist, mit dem Nachbarn über eine Lösung zu sprechen.
Oft gibt es zwischen Nachbarn allerdings schon langjährige Erfahrungen, wo man weiß, dass der Nachbar überhaupt nicht einlenkt und nur der Gang vor Gericht bleibt.
Ich begleite die Mandanten ab dem Zeitpunkt, an dem sie mir ihr Leid klagen. Ich berate sie rechtlich zu ihren Möglichkeiten, begleite sie in Gerichtsverfahren und vertrete sie dort. Ich versuche immer, das bestmögliche Ergebnis für die Mandanten zu erzielen.
Wollen Sie ein Problem mit Ihren Nachbarn regeln oder haben Sie andere Fragen zum Mietrecht oder Wohnrecht? Mag. Dr. Regina Schedlberger, LL.M. ist in vielen Rechtsbereichen bestens versiert und nimmt sich Ihrem Fall gerne an! Bei einem Erstgespräch in ihrer Kanzle im Zentrum von 8045 Graz zeigt sie Ihnen Ihre Möglichkeiten auf. Nähere Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Mag. Dr. Regina Schedlberger, LL.M. auf anwaltfinden.at.
