Für Altbauwohnungen werden erfahrungsgemäß meist hohe Mieten verlangt. Welche Klauseln im Mietvertrag besondere Beachtung geschenkt werden sollten, was das Richtwertgesetz besagt und was ich tun kann, wenn mein Vermieter einen überhöhten Mietzins verlangt, erklärt uns MMag. Dr. Peter Kaser im folgenden Interview.
Ja, sehr gerne. Gemeinsam mit meinem Partner Dr. Martin Wuelz leite ich eine Kanzlei in Innsbruck, Tirol. Meine Klienten berate ich zu verschiedensten rechtlichen Themenstellungen, mit vermehrter Aufmerksamkeit widmete ich mich jedoch speziell dem Mietrecht sowie generell dem Immobilienrecht.
Für Altbauwohnungen die vor dem 08.05.1945 errichtet wurden, ist insbesondere das Richtwertgesetz zu beachten. Aufgrund dieses Richtwertgesetzes hat man eine Mietzinsreglementierung beziehungsweise Mietzinsdeckel. Dieser Mietzinsdeckel wird oft nicht eingehalten, da gerade die Altbauwohnungen die lukrativen Wohnungen im Stadtzentrum sind.
Der Mietzins für Altbauwohnungen richtet sich bei Mietverträgen, die nach 1994 abgeschlossen wurden, nach diesem Richtwertmietzins. Das bedeutet für Tirol beispielsweise, dass auf den Quadratmeter derzeit 7,09 Euro verlangt werden kann. Dazu kommen noch Zu- und Abschläge, die bei der Mietzinsbildung zu berücksichtigen sind. Der wichtigste Abschlag ist der Befristungsabschlag (minus 25%) und diesen übersehen ganz viele und machen ihn auch falsch geltend. Der Befristungsabschlag, sowie Zu- und Abschläge, sollte man zumindest im Mietvertag ausweisen und bestmöglich rechnerisch darstellen.
Ein Rechtsexperte kann einerseits den Mietvertrag ansehen und überprüfen. Andererseits kann insbesondere in Bezug auf die Mietzinsbildung geprüft werden, ob diese korrekt erfolgt ist. Im Falle eines zu viel bezahlten Mietzinses kann dieser zurückgeholt werden.
Eine Altbauwohnung liegt dann vor, wenn das Gebäude vor dem 08.05.1945 (Stichtag) errichtet wurde. Für die Anwendung des Richtwertgesetzes sind Mietverträge relevant, welche ab dem 01.03.1994 abgeschlossen wurden. Eine wichtige Einschränkung besteht noch dahingehend, dass bei Wohnungen der Ausstattungskategorie A oder B deren Nutzfläche 130 m2 übersteigt, insofern das Richtwertgesetz nicht zur Anwendung gelangt, wenn der Vermieter eine solche Wohnung innerhalb von sechs Monaten nach der Räumung durch den früheren Mieter oder Inhaber an einen nicht zum Eintritt in die Mietrechte des früheren Mieters Berechtigten vermietet. Das heißt, wenn eine Wohnung über 130 Quadratmetern verfügt, ist zu prüfen, ob das Richtwertgesetz zur Anwendung gelangt.
Im Falle der Anwendung des Richtwertgesetzes gilt es den jeweils für das Bundesland zulässigen Richtwert zu beachten, wobei eben diese 7,09 Euro für Tirol pro Quadratmeter liegen. Es kommen natürlich die jeweiligen Richtwerte für das jeweilige Bundesland zur Anwendung.
Das Richtwertgesetz für Tirol besagt aktuell 7,09 Euro pro Quadratmeter. Die Ab- und Zuschläge sind hierbei aber eben noch zu berücksichtigen.
Der Befristungsabschlag als plakatives Beispiel: wenn ich über eine Wohnung mit 100 Quadratmeter verfüge rechne ich diesen Betrag x 7,09 (derzeitiger Richtwert für Tirol und Außerachtlassung der Betriebskosten) errechnet sich ein Mietzins von 709 Euro. Davon ist ein 25% Abschlag vorzunehmen, wenn die Wohnung befristet vermietet wurde. Befristet bedeutet auf eine gewisse Zeit, wie beispielsweise 3 Jahre, wobei nach Ablauf dieser Frist das Mietverhältnis automatisch endet. Nur bei einem befristeten Mietverhältnis kommt eben dieser Befristungszuschlag zum Tragen. Konkret bedeutet das somit 25% weniger (Mietzins gesamt sohin Euro 531,75) vom zulässigen Mietzins gemäß Richtwertgesetz.
In jeden Fall sollten die Zu- und Abschläge (jeglicher Art) im Auge behalten werden. Oftmals werden hier Fehler von Seiten der Vermieter eingebaut und dadurch ergeben sich für den Mieter zu Unrecht höhere Kosten. Ein weiteres Thema sind Sicherungsklauseln. Hier wird versucht den Richtwert über den Verbraucherpreisindex zu erhöhen. Diese Erhöhung ist aber nur insoweit zulässig, soweit dadurch nicht der höchstzulässige Mietzins gemäß Richtwertgesetz überschritten wird.
Wenn ich als Mieter weiß, dass der Mietzins zu hoch ist, kann ich selbst mit einer Schlichtungsstelle in Kontakt treten oder mich direkt ans zuständige Bezirksgericht wenden. Egal an welche Stelle man sich wendet, ist es auf jeden Fall ratsam, sich vorab einen rechtlichen Rat – entweder Mieterschutzverband oder Rechtsanwalt – einzuholen.
Es muss ein Antrag auf Überprüfung des Mietzinses gestellt und die Rückzahlung des überhöhten Mietzinses begehrt werden. Wie bereits erwähnt, sollte vor einem solchen Schritt jedenfalls ein Rechtsanwalt zu Rate gezogen werden.
Der zu viel bezahlte Mietzins kann bei unbefristeten Mietverhältnissen bis zu 3 Jahre und bei befristeten bis zu 10 Jahre unter Berücksichtigung der gesetzlichen Zinsen in Höhe von 4 % zurückgefordert werden.
Bei unbefristeten Mietverträgen ist die Überschreitung des höchstzulässigen Mietzinses spätestens binnen 3 Jahren ab Überschreitung gerichtlich geltend zu machen. Bei befristeten Mietverträgen endet die Frist frühestens sechs Monate nach Auflösung des Mietverhältnisses, wobei bei Verlängerungen von befristeten Mietverträgen auf das Ende des letzten Mietvertrages abgestellt wird.
Wichtig zu beachten ist, dass nach Auflösung des Mietverhältnisses eine Frist von 6 Monaten läuft, innerhalb jener man aktiv werden muss. Das heißt, bei einem Verdacht zu viel Miete zu zahlen, sollte spätestens bei Auflösung des Mietvertrages als bald als möglich rechtlicher Rat eingeholt werden, um die Angelegenheit prüfen zu lassen.
Wenn einem die Wohnung zusagt, würde ich vorab immer den Mietpreis überprüfen lassen. Insbesondere betreffend der Mietzinshöhe und ob hier alles entsprechend klar im Vertrag geregelt ist. Auch in Hinblick auf die Thematik Zu- und Abschläge ist es oft ratsam einen Rechtsanwalt zu konsultieren, da dieser anhand seiner Expertise prüfen kann, ob alles rechtlich korrekt vorgenommen wurde. Eine Überprüfung dessen zahlt sich gewöhnlich aus, da es sich bei den Rückforderungsansprüchen oft um hohe Summen handelt, die über Jahre hin zu viel bezahlt wurden.
Herzlichen Dank für das Gespräch!
Sie haben weitere Fragen zum Thema Mietvertrag oder benötigen rechtlichen Beistand in Angelegenheiten des Immobilienrechts? MMag. Dr. Peter Kaser berät und vertritt Sie gerne. Für ein persönliches Erstberatungsgespräch kontaktieren Sie die Rechtsanwaltskanzlei in 6020 Innsbruck. Weitere Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von MMag. Dr. Peter Kaser auf anwaltfinden.at
