Die Covid-19 Krise hat viele Menschen hart getroffen. Arbeitslosigkeit und Kurzarbeit sorgen bei Mietern mitunter für Zahlungsschwierigkeiten. Mietzinszahlungen können nicht oder nur teilweise erbracht werden, worunter wiederum auch die Vermieter leiden. Deshalb gibt es momentan einige Neuerungen im Mietrecht: Was sich hinsichtlich Zahlungsrückstände, Kündigungsschutz und Räumungsexekutionen getan hat, erklärt Rechtsanwältin Mag. Evelyn Heidinger im Interview. Als Expertin für mietrechtliche Angelegenheiten weiß sie über die Neuerungen Bescheid und kann weiterhelfen, wenn es um die Durchsetzung der (Ver-)Mieterrechte geht.
Ja, sehr gerne. Ich bin seit mehr als 10 Jahren als selbstständige Rechtsanwältin in Graz tätig. Ich arbeite sehr viel im Bereich des Liegenschaftsrechts, also Miet-, Bau- und Vertragsrecht. Daneben ist eine weitere Spezialisierung auch das Familien- und Schadenersatzrecht. Außerdem bin ich Vortragende an der Universität Graz und beim WIFI Steiermark. Allein aufgrund meiner Vortragstätigkeit ist es mir sehr wichtig, auf dem neuesten Wissensstand zu sein und daher kann ich auch meine Mandanten über Neuerungen immer bestens informieren.
unkompliziert – zielstrebig – emphatisch
Aus Mietersicht ist es sicher das Problem der Zahlungsschwierigkeiten, aktuell natürlich vielfach unverschuldet. Viele Menschen sind arbeitslos geworden oder befinden sich in Kurzarbeit. Dadurch wird weniger Einkommen erzielt und die Miete kann gar nicht oder nicht zur Gänze bezahlt werden.
Das Ganze gibt es spiegelbildlich auf Vermieterseite: Sie kämpfen damit, dass die Mieten nicht einbringlich gemacht werden können. Das trifft besonders kleinere VermieterInnen, die eine Finanzierung laufen haben und auf die regelmäßigen Mietzinszahlungen angewiesen sind, die aufgrund der Covid-19 Krise nicht oder nur schleppend eingegangen sind, um eigene Zahlungen (wie Kreditraten) zu decken.
Es hat sehr viele Neuerungen gegeben, die teilweise verlängert, teilweise aber auch bereits wieder ausgelaufen sind. Ein kleinerer Teil ist uns bis jetzt noch geblieben: Nach wie vor ist es so, dass Mietzinsrückstände für die Monate von April bis Juni 2020 kein Kündigungsgrund sind. Der Vermieter kann wegen diesen Rückständen also nicht kündigen. Daneben kann es auch so sein, dass früher genehmigte Räumungsaufschübe laufen. Aktuell ist es weiterhin nicht möglich, aufgrund von Mietzinsrückständen aus dem 2. Quartal 2020 zu kündigen oder zu räumen.
Beim Kündigungsschutz muss zuerst geprüft werden, ob das Mietverhältnis dem Mietrechtsgesetz (MRG) oder dem Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB). Wenn das Mietverhältnis dem MRG unterliegt, genießt das Mietverhältnis Kündigungsschutz. Hier benötigt der Vermieter also einen Grund, damit er kündigen darf. Das wäre in diesem Fall der Zahlungsverzug. Dieser Kündigungsgrund ist Covid-19 bedingt allerdings eingeschränkt und für den Vermieter nicht durchsetzbar, falls der Rückstand im Zeitraum von April bis Juni 2020 entstanden ist. Sollte es einen Rückstand auch aus Juli 2020 geben, kann die Situation wiederum anders aussehen. Das müsste jedoch im Einzelfall geprüft werden. Umgesetzt wird der Kündigungsschutz dadurch, dass der Vermieter nur gerichtlich kündigen kann. Diese Klage wird dann dem Mieter vom Gericht zugestellt und dieser kann sich dagegen wehren.
Es reicht jedoch nicht aus, den Kündigungsschutz damit zu begründen, dass die Zahlungsrückstände in den Zeitraum von April bis Juni 2020 fallen. Diese Zahlungsunfähigkeit muss mit einer wirtschaftlichen Leistungsminderung aufgrund der Covid-19 Krise begründet werden und den Mieter darf daran kein Verschulden treffen. Das heißt, der Mieter muss im Verfahren nachweisen, dass er unverschuldet eine geringere wirtschaftliche Leistungsfähigkeit hat als vor der Krise. Beispiel: Ein Kellner verliert aufgrund der Gastronomie-Schließungen seinen Job oder ein Angestellter verdient durch Kurzarbeit deutlich weniger und daher geht sich der Mietzins finanziell nicht mehr aus. Das wird vom Gericht schon näher geprüft.
Es konnten befristete Mietverträge bis 31.12.2020 verlängert werden, die in der Zeit zwischen 30.03.2020 und 01.07.2020 abgelaufen wären. Ansonsten nach wie vor möglich wäre es, dies mit dem Vermieter einvernehmlich zu regeln. Hintergrund dieser Bestimmung war die Einschränkung der Bewegungsfreiheit durch die Covid-19 Maßnahmen. Dadurch war die Suche nach einer neuen Wohnung auch erschwert. Mittlerweile gibt es jedoch einige Lockerungen und die Bewegungsfreiheit ist wieder gegeben, weshalb es diesbezüglich keine Erleichterungen für den Mieter bzw. Einschränkungen für den Vermieter mehr gibt.
Ganz grundsätzlich kann im Mietrecht eine Aufschiebung der Räumung beantragt werden. Dies mit der Begründung, dass dringender Wohnbedarf besteht. Solche Aufschiebungen werden immer für 3 Monate bewilligt. Aufgrund der Covid-19 Maßnahmen gab es hier eine Ausnahmebestimmung, da konnten sogar 6 Monate Aufschiebung ermöglicht werden. Auch hier galt die Begründung, dass die Bewegungsfreiheit eingeschränkt war und es dementsprechend schwieriger war, eine neue Wohnung zu finden. Diese Bestimmung war aber so geregelt, dass der Vermieter 3 Monate nach Bewilligung der Aufschiebung das Räumungsverfahren wieder fortsetzen kann, sofern die Einschränkung der Bewegungsfreiheit nicht mehr gegeben ist. Also selbst wenn die Räumung aufgeschoben wurde, könnte der Vermieter deren Fortsetzung bereits erneut beantragt haben. Mieter mit nachweislich dringendem Wohnbedarf können jedoch weiterhin eine Aufschiebung um 3 Monate beantragen.
Das ist immer abhängig von der Entwicklung der Covid-19 Lage und auch davon, ob neue Neuerungen dazukommen oder es Verschärfungen gibt. Die Regelung mit der längsten Gültigkeit ist jene, dass Vermieter aufgrund von Mietzinsrückstandes aus dem 2. Quartal 2020 nicht kündigen dürfen. Diese läuft mit 30.06.2022 ab. Aus jetziger Sicht wäre also mit 30.06.2022 auch diese Regelung Geschichte und es gibt keine speziellen Erleichterungen für den Mieter bzw. keine Einschränkungen für den Vermieter mehr. Es bleibt jedoch abzuwarten, ob bis dahin nicht etwas Neues beschlossen wird.
Der Vermieter muss gerichtlich kündigen. Das bedeutet, die Kündigung bekommt der Mieter vom Gericht zugestellt und in der Regelung ist hier bereits die Verständigung über einen Verhandlungstermin dabei. Dann besteht für den Mieter Handlungsbedarf. Er sollte auf jeden Fall rechtlichen Beistand in Anspruch nehmen, sich beraten und auch im Verfahren vertreten lassen. Wer meint, die Kündigung ist zu Unrecht erfolgt, sollte sich auch dagegen wehren. Da gibt es schon einige Möglichkeiten. Dass der Vermieter klagt, ist nicht auszuschließen, aber dafür kann sich der Mieter bei Gericht zur Wehr setzen.
Auf Mieterseite ist es meine Aufgabe, Kündigungen und Klagen auf deren Rechtsmäßigkeit und Durchsetzbarkeit zu prüfen und hier meine Klienten im Gerichtsverfahren zu vertreten. Auch bei Verhandlungen mit dem Vermieter, bevor es überhaupt zu einer Kündigung oder Klage kommen kann, stehe ich den Mietern rechtlich bei.
Auf Vermieterseite ist es dann die Kehrseite der Medaille: Hier helfe ich beim Suchen von Gründen, wie der Mieter aus der Wohnung hinausgebracht werden kann, also welches bestehende Mieterverhalten ein Kündigungsgrund sein könnte. Aktuell prüfe ich Covid-19-bedingt auch, wie der Vermieter doch schnellstmöglich zum Mietzins kommen kann.
Auch Sie könnten von den mietrechtlichen Neuerungen betroffen sein und möchten sich hierzu beraten lassen? Sie wurden von Ihrem Vermieter gekündigt und sind überzeugt, dass dies zu Unrecht passiert ist? Oder Sie sind selbst Vermieter und haben Fragen in einer mietrechtlichen Thematik? Mag. Evelyn Heidinger ist die perfekte Ansprechperson in allen Belangen rund um das Mietrecht. Als Expertin für das Liegenschaftsrecht ist sie immer bestens informiert und berät ihre Klienten kompetent und umsichtig. Auch Ihnen bietet die Kanzlei von Mag. Evelyn Heidinger in Graz gerne eine Erstberatung an! Weitere Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Mag. Evelyn Heidinger auf anwaltfinden.at.
