Der Hofübergabevertrag - So übergeben Sie erfolgreich Ihren Hof! – Interview mit Rechtsanwalt Mag. Dr. Norbert Winkler, Experte im Erb- und Vertragsrecht

anwaltfinden.at: Herr Mag. Dr. Winkler, können Sie sich unseren Usern kurz vorstellen?

Ich bin seit 1999 selbstständiger Rechtsanwalt in Innsbruck. Mein Studium absolvierte ich ebenfalls in Innsbruck. Nach 18 Monaten Gerichtspraxis am Oberlandesgericht Innsbruck war ich 4 Jahre in Ausbildung in zwei renommierten Rechtsanwaltskanzleien in Innsbruck.

Zu meinen Schwerpunkten zählen Erbrecht und Vertragsverfassung, inklusive dem Grundverkehrsrecht, sowie das Bau- und Wohnrecht.   

anwaltfinden.at: Sie beschäftigen sich häufig mit Immobilienverträgen. Worauf kommt es hier Ihres Erachtens besonders an?

Hierbei muss man auf die individuellen Bedürfnisse der Mandanten achten und prüfen, welche Rechtsgrundlagen bereits vorhanden sind. Der erste Blick geht ins Grundbuch, um sich die Grundlagen bzw. Grundinformationen beschaffen zu können. 

Welche Voraussetzungen müssen für die Vertragsabwicklung grundsätzlich erfüllt sein? In Tirol ist diesbezüglich eine grundverkehrs- und agrarbehördliche Bewilligung wesentlich. Ebenso gilt es zu prüfen, welche Belastungen mit dem jeweiligen Grundstück verbunden sind.

Darüber hinaus ergeben sich Fragen hinsichtlich des Flächenwidmungs- und Bebauungsplans.

All diese Dinge müssen im Vorfeld abgeklärt und den Vertragsparteien gegenüber kommuniziert werden. Das Spannende an dem Thema ist, diese Fragen zu klären und auf die jeweiligen Bedürfnisse der Parteien einzugehen, um individuelle Lösungen zu finden. Darin besteht der Kern meiner Aufgabe.

anwaltfinden.at: Auch die Hofübergabe fällt in diesen Bereich. Was gibt es bereits vor der Übergabe eines Bauernhofs zu bedenken?

Hierbei geht es zunächst darum zu klären, wer den Hof übernehmen soll, welcher der richtige Zeitpunkt ist und ob der Hof von einem Hofübernehmer oder vielleicht auch von einem Schwiegerkind übernommen werden soll. Bei Letzterem ist immer darauf Bedacht zu nehmen, was allenfalls bei einer Scheidung passiert. Außerdem sollte geklärt werden, was mit den Ansprüchen von weichenden Erben passiert.

Für den Übergeber ist die Vereinbarung eines Wohnrechts (Ausgedinge) wichtig. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, welche Regelungen es gibt, sollte der Hofübergeber pflegebedürftig sein. Ist es gewünscht, dass der Übernehmer für die entstehenden Kosten aufkommt? Das war früher öfter der Fall, heute eher weniger.

Weiters gilt es Belastungs- und Veräußerungsverbote zu beachten. Darf der Hof zu Lebzeiten des Übergebers weder belastet noch veräußert werden? Das ist allenfalls Thema einer fideikommissarischen Substitution, bei der der Übernehmer seinerseits verpflichtet ist, den Hof an einen bestimmten Nachfolger zu übergeben bzw. bei der bereits der Übergeber festlegt, dass beispielsweise ein Enkel den Hof übernehmen soll. Das bedeutet wiederum eine erhebliche Verfügungseinschränkung gegenüber dem Übernehmer.

Wie sieht die steuerrechtliche Situation aus? Fallen beim Übergeber Steuern an? Besteht beim Übernehmer die Möglichkeit, Förderungen, etwa in Form des Neugründungs-Förderungsgesetzes, zu erhalten? Für Junglandwirte gibt es mitunter auch Förderungen, wie zum Beispiel Existenzgründungsbeihilfen.

All das gilt es mit einem Steuerberater abzuklären. Grundsätzlich gibt es für all diese Punkte eine eigene Checklist, die mit den Vertragsparteien besprochen wird.  

anwaltfinden.at: An wen werden Bauernhöfe häufig übergeben?

In der Regel an die Kinder bzw. an ein Kind. Das Wesentliche bei der Übergabe ist, dass man auch mit den weichenden Kindern eine Vereinbarung trifft. Das ist das Um und Auf. Dadurch verlagert sich das Ganze nicht auf den Zeitpunkt des Erbfalls, sollte der Übergeber versterben. Spätestens zu diesem Zeitpunkt werden nämlich die Ansprüche der weichenden Erben fällig.  

anwaltfinden.at: Wann benötigt man einen Hofübergabevertrag?

Ein Hofübergabevertrag spielt vor allem dann eine Rolle, wenn der Übergeber seine Nachfolge bereits vor seinem Ableben regeln möchte. Es macht jedenfalls Sinn, wenn er eine ganz bestimmte Person im Auge hat, die er als Übernehmer einsetzen will. Ansonsten würde sich das Ganze – im Falle eines geschlossenen Hofes – auf das Tiroler Höfegesetz verlagern. Diesbezüglich gibt es sogenannte Erbteilungsvorschriften, die festlegen, welche Person zum Zuge kommen kann, was letztendlich aber vom Gericht festgelegt wird. Aus diesem Grund macht es Sinn, wenn der Übergeber eine bestimmte Person im Auge hat, den Hof bereits vor seinem Ableben an diese zu übergeben.   

anwaltfinden.at: Sie haben bereits das Tiroler Höfegesetz erwähnt. Gibt es denn in jedem Bundesland eigene Regelungen bezüglich der Hofübergabe?

Genau, in Tirol gibt es das sogenannte Tiroler Höfegesetz, in Kärnten das Kärntner Erbhöfegesetz und für alle anderen Bundesländer gilt das Anerbengesetz. Diese ähneln sich zwar, besitzen aber in manchen Bereichen eigenständige Regelungen.

anwaltfinden.at: Was regelt der Hofübergabevertrag? Was sollte darin jedenfalls geregelt werden?

Das sind im Grunde genommen jene Punkte, die ich vorhin angesprochen habe.

• Zunächst einmal geht es um die Eigentumsübertragung, um die Übertragung des Betriebes und des Inventars, also allem, was mit dem Betrieb verbunden ist.
• Was passiert mit allenfalls vorhandenen Belastungen, also geldmäßigen Verbindlichkeiten und Darlehen?
• Sonstige Pflichten, die mit dem Hof verbunden sind und die in der Regel den Übernehmer treffen, sind ebenfalls zu berücksichtigen. Schließlich müssen die laufenden Verbindlichkeiten auch weiterhin fortbezahlt werden.
• Was ist mit einem Ausgedinge und einem möglichen Wohnrecht des Übergebers und allenfalls seiner Gattin? Hierfür muss am Hof gegebenenfalls eine Wohnung ausgebaut oder ein zusätzliches Haus errichtet werden.
• Künftige Kranken- und Pflegekosten sind ebenfalls zu bedenken.
• In Tirol werden gerne Begräbnis- und Graberhaltungskosten vereinbart.

anwaltfinden.at: Ist es eine gute Idee, den Hof bereits zu Lebzeiten zu übergeben?

Ja, das ist durchaus empfehlenswert. Man sollte aber jedenfalls die entsprechenden Vereinbarungen mit den Erben treffen, denn ansonsten verlagert sich das Ganze in ein Verlassenschaftsverfahren und das kann ziemlich kostenintensiv werden.

anwaltfinden.at: Welche Ansprüche haben weichende Erben?

Bei einem geschlossenen Hof wird mithilfe eines Gutachtens ein Übernahmewert festgestellt. Von diesem erhalten die weichenden Erben entweder einen Erb- oder Pflichtteil, je nachdem, ob ein Testament vorhanden ist oder nicht. Bei diesem Übernahmewert, der die Ausgangsbasis für die Berechnung der Ansprüche ist, handelt es sich um eine Ertragswertrechnung und eine Verkehrswertrechnung. Das heißt, es ergibt sich ein Mischbetrag, der von eigenen Sachverständigen errechnet wird. Der Übernahmewert liegt in der Regel weit unter dem Verkehrswert.  

Wenn der Erblasser den Hof schon vorab übergibt, haben die weichenden Erben einen entsprechenden Abfindungsanspruch an dem, was der Hof von diesem Übernahmewert ertragswertmäßig erwirtschaften kann. Eine Vereinbarung mit den weichenden Erben sollte im Übergabezeitpunkt getroffen werden, sonst verlagert sich dieses Thema auf den Zeitpunkt des Ablebens des Übernehmers. Bei den weichenden Erben ergeben sich des Öfteren Probleme mit dem Pflichtteil. Sie müssen ihren Pflichtteil mitunter klageweise geltend machen, weil die Verlassenschaft kein Vermögen mehr besitzt. Ich habe diesbezüglich schon mehrere Prozesse geführt, wobei es im Vorfeld vermieden werden sollte, dass es überhaupt zu einer solchen Situation kommt.

anwaltfinden.at: Kann man den Hof auch an Personen vergeben, die keine gesetzlichen Erben sind?

Das ist möglich, allerdings sieht das Tiroler Grundverkehrsgesetz Genehmigungsvoraussetzungen vor. Es muss daher eine Person sein, die nicht schon im Besitz eines geschlossenen Hofes ist und den übernommenen Hof auch selbst bewirtschaften kann. Das heißt, diesbezüglich müssen die fachlichen Voraussetzungen vorliegen oder die Bewirtschaftung anderweitig sichergestellt sein.

In den meisten Fällen wird der Hof jedoch innerhalb der Familie übergeben.

anwaltfinden.at: Ist es möglich, den Hof auch ohne einen Übergabevertrag zu übergeben?

Ja, das ist ebenso möglich. Es kann testamentarisch darüber verfügt werden, wer der Anerbe sein soll. Wenn die gesetzliche Erbfolge eintritt, gibt es hingegen die Besonderheit des Tiroler Höfegesetzes mit den Erbteilungsvorschriften. Wenn es zwischen den gesetzlichen Erben zu keiner Einigung kommen sollte, entscheidet das Gericht über die Einsetzung eines Nachfolgers. Diesbezüglich müssen die fachlichen Voraussetzungen vorliegen und der Betroffene muss am Hof aufgewachsen sein und im Betrieb mitgewirkt haben.      

anwaltfinden.at: Rechtstipp: Worauf sollte man bei der Hofübergabe und der Erstellung des Übergabevertrags achten?

Zum einen muss die Kommunikation zwischen Übergeber und Übernehmer und auch den weichenden Erben stimmen. Man muss das Ganze deutlich aussprechen und die Bedürfnisse der einzelnen Parteien klären. Dann kann die Angelegenheit erfolgreich geregelt werden.

Es muss klar sein, wer welche Aufgabenbereiche übernimmt, ob der Übergeber noch mitarbeiten möchte oder nicht und ob es eine Aufgabenverteilung gibt. Solche Dinge, die im täglichen Leben eine Rolle spielen, gilt es zu klären.

anwaltfinden.at: Wie können Sie, als Experte im Vertrags- und Erbrecht, Menschen helfen, die ihren Bauernhof übergeben möchten?

Indem ich all jene Fragen, so wie wir sie gerade besprochen haben, mit den Betroffenen abkläre. Ich schaue mir zunächst das Grundbuch und die betriebliche Situation an und gehe die von mir erstellte Checkliste durch. Eine gemeinsame Besprechung mit den allen Beteiligten ist unerlässlich, in der ich die persönlichen Bedürfnisse abkläre und Punkt für Punkt durchgehe, wie sich das künftige Zusammenleben auf dem Hof gestalten soll oder ob sich der Übergeber vollständig zurückzieht. Sobald all das geklärt ist, erstelle ich den dementsprechenden Vertrag.

Herzlichen Dank für das Gespräch!

Ich stehe Ihnen in Anliegen des Erb- und Vertragsrechts gerne zur Seite – Mag. Dr. Norbert Winkler

Sie möchten Ihren Hof übergeben und sichergehen, dass hierbei alles friktionsfrei abläuft? Mag. Dr. Norbert Winkler unterstützt Sie zuverlässig und errichtet bzw. prüft alle nötigen Verträge. Vereinbaren Sie einen Termin zur Erstberatung in seiner Kanzlei in 6020 Innsbruck, Schmerlingstraße 4. Weitere Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Rechtsanwalt und Experte im Vertrags- sowie Erbrecht, Mag. Dr. Norbert Winkler, auf anwaltfinden.at.