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Bauliche Verzögerungen: Wie komme ich zu meinem Anspruch? Experteninterview mit Rechtsanwalt Mag. Gunter Galle

Kodex Oesterreich Rechtsberatung

Egal, ob der Bau eines Wohnhauses, eines Unternehmensgebäudes oder einer anderen Immobilie – Bauprojekte laufen oftmals anders ab, als deren Plan es vorsieht. Eines der häufigsten Probleme ist die Nichteinhaltung von Zeitplänen und die hiermit entstehenden Bauverzögerungen. Diese sind unter anderem mit erheblichen Nachteilen für den Bauherrn verbunden. Wann solche Verzögerungen meistens auftreten, wie Sie hierbei Schadenersatz geltend machen können und ob es die Möglichkeit gibt, vom Vertrag zurückzutreten, erfahren Sie im folgenden Interview von Rechtsanwalt und Schadenersatzrechtsexperten Mag. Gunter Galle.    

anwaltfinden.at: Herr Mag. Galle, möchten Sie sich kurz unseren Usern vorstellen? 

Ich entstamme einer Familie von Juristen und fasste den Entschluss, Rechtsanwalt zu werden, als ich als Kind von meinem Großvater zu Gericht mitgenommen wurde. Aus diesem Grund studierte ich Rechtswissenschaften in Wien und Innsbruck und arbeitete danach als Rechtsanwaltsanwärter sowie auch in größeren Konzernen. Da die Arbeit in der Rechtsabteilung eines großen Konzernes, obwohl teilweise durchaus interessant, letztlich unbefriedigend ist, eröffnete ich im Jahr 2020 meine eigene Rechtsanwaltskanzlei, in welcher ich mich im Wesentlichen um streitiges Zivilrecht kümmere. Besonderes persönliches Interesse habe ich an Schadenersatzrecht und verwandten Themen.

anwaltfinden.at: Heute sprechen wir über Bauverzögerungen und deren rechtliche Konsequenzen. Aus welchen Gründen werden Baufristen oftmals nicht eingehalten? 

Die Verzögerung von Bauvorhaben und damit einhergehend die Nichteinhaltung von vereinbarten oder erwarteten Baufristen ist bedauerlicherweise ein häufiges Ärgernis. Dabei ist vorerst auf den Grund der Verzögerung einzugehen. Infrage kommen insbesondere Dinge, welche aus der Sphäre des Bauherren kommen sowie solche, die aus der Sphäre des Bauunternehmers kommen. Seltener sind unerwartet auftretende behördliche Vorgaben, welche Bauwerke verzögern oder verhindern. Im letzten Fall denke ich speziell an z.B. in Wien aktuell verhängte Bausperren, die bisher ausgesprochen wertvolle Baugründe durch einen Federstrich der Politik in vergleichsweise wertlose Flächen, die nicht bebaut werden können, verwandeln.

Verzögerungen aus der Sphäre des Bauherren treten besonders bei z.B. Mangel der Baubewilligung oder Geldproblemen auf. Bauverzögerungen von Bauunternehmer können insbesondere durch Überforderung, Materialmangel oder Mitarbeitermangel entstehen.

anwaltfinden.at: Was raten Sie potenziellen Klienten im ersten Schritt, wenn bauliche Verzögerungen eintreten?

Im Idealfall ist ein Bauprojekt von Anfang an durch anwaltliche Begleitung geprägt. Es ist auch, falls Probleme jedweder Art in Zusammenhang mit einem Bauprojekt auftreten, im Allgemeinen deutlich billiger, das Projekt bereits von Anfang an anwaltlich begleiten zu lassen, da anwaltliche „Feuerwehreinsätze“ typischerweise zu höheren Kosten führen. Jedenfalls rate ich jedem potenziellen Klienten zuerst, den aktuellen Zustand des Bauprojektes festzuhalten und jedenfalls zu dokumentieren. Wobei ich, um eine möglichst erfolgreiche Beratung und Vertretung zu gewährleisten, mir am liebsten selbst einen Überblick verschaffe.

anwaltfinden.at: Wofür kann ich bei Bauverzögerungen Schadenersatz verlangen & welche Voraussetzungen müssen bestehen, damit ich diesen einfordern kann? 

Eine Schadenersatzforderung bei Bauverzögerungen setzt zuerst voraus, dass aus rechtlicher Sicht überhaupt eine Verzögerung vorliegt. Es ist nicht immer so, dass bereits eine Verzögerung vorliegt, wenn ein begonnenes Bauprojekt aus Sicht des Bauherren unangemessen lange dauert. Die Frage der Möglichkeit einer Schadenersatzforderung bei einer Bauverzögerung ist bedauerlicherweise nur ganz allgemein zu beantworten, da sehr viele Dinge vom jeweiligen Einzelfall abhängen. Ganz grundsätzlich sind die Voraussetzungen folgende:

  • Es muss ein Schaden vorliegen und
  • dieser Schaden muss rechtswidrig und schuldhaft verursacht worden sein.

Ich möchte an dieser Stelle nicht verheimlichen, dass es sich um die Grundvoraussetzungen für jede Art des Schadenersatzes handelt, wobei es selbstverständlich zahlreiche Detailfragen zu klären gibt, welche insbesondere im Bereich der Rechtswidrigkeit und der Schuldhaftigkeit zu suchen sind.

Einen Anspruch auf Schadenersatz haben Sie daher nur, wenn Sie durch die baulichen Verzögerungen einen Schaden erlitten haben. Wenn eine strafwerte Frist in Ihrem Vertrag vereinbart wurde, haben Sie ab Überschreitung der Frist einen Anspruch auf die Vertragsstrafe. Die Vertragsstrafe ist zwar wie ein pauschalierter Schadenersatz zu sehen, aber auf Schadenersatz haben Sie erst Anspruch, nachdem Sie einen Schaden haben. Vielleicht ein kleines Beispiel zur Veranschaulichung: Nur weil eine Klimaanlage in Ihrem Wohnprojekt ein paar Tage später eingebaut wird, werden Sie keinen Schaden erleiden. Aber wenn Sie die Wohnung dadurch erst später vermieten können, erleiden Sie möglicherweise einen Mietschaden.  

anwaltfinden.at: Wer ist überhaupt verantwortlich und wer kann den Anspruch fordern?

Die Frage der Verantwortung für eine Bauverzögerung ist eine rein Einzelfall abhängige Frage. Ich habe derzeit in meiner Kanzlei einen Fall, bei welcher der mit einer Wohnungssanierung betraute Architekt vollkommen eindeutig der Verantwortliche für zahlreiche Bauverzögerungen und hohe Schäden ist. Typischerweise jedoch ist die Verantwortung weder bei Architekt oder Bauaufsicht zu suchen, sondern bei dem Bauunternehmer oder dessen Subunternehmen.

Den Anspruch fordern kann jeweils der Geschädigte, typischerweise ist das der Bauherr.

anwaltfinden.at: Wie kann ich nun im besten Fall meine Ansprüche durchsetzen?

Im besten (einfachsten) Fall sind Ansprüche so durchzusetzen, dass der Schädiger das Unrecht seines Tuns einsieht und freiwillig den Schaden wieder gutmacht. Sollte eine Durchsetzung von Ansprüchen unter Zuhilfenahme gerichtlicher Hilfe notwendig sein, so ist jedenfalls der Abschluss einer ausreichenden Rechtsschutzversicherung, welche ausdrücklich auch das Bauherrenrisiko abdeckt, empfehlenswert. Normale, alltägliche Rechtsschutzversicherungen, decken derartige Ansprüche nicht.

anwaltfinden.at: Gibt es auch die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten?

Ein Rücktritt vom Vertrag ist auch im Falle von Bauverzögerungen nach Setzung einer Nachfrist und Nichteinhaltung derselben durch den Bauunternehmer möglich. Dabei ist auch insbesondere die einschlägige ÖNORM 2110 zu beachten. Es ist jedoch in diesem Falle zu bedenken, ob der Rücktritt auch wirtschaftlich sinnvoll ist, da die Fortsetzung einer halbfertigen Baustelle typischerweise höhere Kosten verursacht. Darüber hinaus muss zu deren Einbringlichmachung von Seiten des vorherigen Bauunternehmers im Allgemeinen ein aufwändiges Gerichtsverfahren geführt werden.

anwaltfinden.at: Können zum Thema Bauverzögerungen in den jeweiligen Bauverträgen bereits im Vorhinein Vereinbarungen bzw. Regelungen getroffen werden, damit ich abgesichert bin?

Es gibt in Österreich keinen Typenzwang von Verträgen. Das bedeutet, dass eine Vertragsgestaltung eine Einigung zwischen den Vertragsparteien abbilden soll, in welcher selbstverständlich auch Vereinbarungen und Regelungen getroffen werden können, um den Bauherren gegen Bauverzögerungen abzusichern.

Einen Zeitplan kann bzw. sollte unbedingt vertraglich vereinbaren werden. Man kann jedoch auch verschiedene Vertragsstrafen, Fertigstellungszeitpunkte, Geldvergabezeitpunkte oder Ähnliches im Vertrag festhalten. Eines sollten Sie jedenfalls niemals tun: Einen vom Bauunternehmer vorgefertigten Vertrag ohne Prüfung durch einen sachkundigen Rechtsanwalt akzeptieren und unterschreiben.

anwaltfinden.at: Besonders die Folgen der Corona-Pandemie sowie der anhaltende Krieg in der Ukraine führen aktuell zu Lieferengpässen und längeren Wartezeiten. Welche Handlungsmöglichkeiten habe ich, wenn ich im Zuge meines Bauprojektes von Verzögerungen betroffen bin, die nicht der Auftragnehmer verschuldet hat?   

Sowohl die Pandemie als auch der Krieg in der Ukraine könnten in rechtlicher Hinsicht als „höhere Gewalt“ eingeordnet werden. Dadurch wird dem Bauunternehmer in rechtlicher Hinsicht etwas mehr Freiraum, insbesondere bei Verzögerungen aufgrund Mangel der Lieferfähigkeit, zur Verfügung gestellt. Keine Entschuldigung für den Bauunternehmer ist es jedoch, wenn Materialien schlicht teurer geworden sind.

Bauverzögerungen bei Ihrem Immobilienprojekt? Rechtsanwalt Mag. Gunter Galle steht Ihnen mit rechtlichem Rat gerne zur Verfügung!

Treten bauliche Verzögerungen ein, steht dem Inhaber eine Entschädigung zu, die auf unterschiedliche Art erfolgen kann. Die Rechtsanwaltskanzlei Mag. Gunter Galle unterstützt Sie gerne und informiert Sie darüber, welche rechtlichen Möglichkeiten sich bei Bauverzögerungen ergeben, und steht Ihnen auch in sonstigen Belangen im Rahmen des Baurechts beratend zur Seite. Mehr Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Mag. Gunter Galle auf anwaltfinden.at.