Festpreis beim Hausbau: Wie sicher ist die Preisgarantie?

Zusammenfassung für Eilige (Key Takeaways):

• Festpreisbindung: Ein vereinbarter Festpreis schützt den Auftraggeber grundsätzlich vor reinen Preissteigerungen bei Materialien.
• Kein Anpassungsrecht bei Marktturbulenzen: Auch exorbitante Preissteigerungen (z. B. durch den Ukraine-Krieg) rechtfertigen allein kein höheres Entgelt, wenn ein Festpreis bis Bauzeitende zugesagt wurde.
• ÖNORM B 2110: Die Bestimmungen zur Leistungsabweichung (Pkt 7) gewähren einen Anspruch auf zusätzliches Entgelt für Mehrleistung, aber nicht auf höheres Entgelt für die gleiche Leistung.
• Empfehlung: Bauherren sollten Verträge vor Unterzeichnung auf Klauseln zu „veränderlichen Preisen“ prüfen lassen.

Die Problemstellung: Wenn der Traum vom Eigenheim plötzlich teurer wird

Stellen Sie sich vor: Sie haben für den Bau Ihrer Wohnhausanlage oder Ihres Einfamilienhauses einen Werkvertrag mit einem Bauunternehmen abgeschlossen. Im Vertrag wurde ausdrücklich ein Festpreis bis Bauzeitende vereinbart. Plötzlich erhalten Sie eine Nachforderung: Aufgrund globaler Krisen seien die Materialkosten – etwa für Bewehrungsstahl – um 200 % gestiegen. Das Unternehmen beruft sich auf „höhere Gewalt“ und fordert eine Vertragsanpassung.

Müssen Sie diese Mehrkosten tragen, obwohl Sie sich auf die Preisgarantie verlassen haben? Eine aktuelle Entscheidung des Obersten Gerichtshofs (OGH | 4 Ob 200/24a | 25.11.2025) bringt hier wichtige Klarheit für Auftraggeber in Österreich.

Das Urteil: Sind Festpreise wirklich „fest“?

In dem zugrunde liegenden Fall forderte ein Stahlhandelsunternehmen von einem Bauunternehmen zusätzliches Entgelt. Die Begründung: Der russische Angriff auf die Ukraine im Jahr 2022 habe zu einer unvorhersehbaren Verknappung und massiven Preissteigerung bei Baustahl geführt. Die Klägerin berief sich auf die vereinbarte ÖNORM B 2110, wonach das Risiko „höherer Gewalt“ dem Auftraggeber zugewiesen sei.

Der OGH wies die Klage jedoch ab. Die Begründung ist für die gesamte Baubranche und Immobilienprojekte in Niederösterreich richtungsweisend:

1. Auslegung des Vertrags (§ 914 ABGB)

Der OGH stellte klar, dass ein Anbot über einen „Festpreis bis Bauzeitende“ nach der Übung des redlichen Verkehrs (§ 914 ABGB) so zu verstehen ist, dass der Auftragnehmer das Risiko von Preissteigerungen bewusst übernimmt. Damit sind „veränderliche Preise“ – also die Anpassung an Marktpreisindizes – ausgeschlossen.

2. Zusätzliches vs. Höheres Entgelt

Ein entscheidender Punkt der Entscheidung liegt in der Interpretation der ÖNORM B 2110. Das Gericht betonte:

• Zusätzliches Entgelt: Steht dem Unternehmer zu, wenn sich der Leistungsumfang ändert (z. B. wenn Sie als Bauherr zusätzliche Wände oder wegen abweichender Baugrundverhältnisse eine Mehrleistung erforderlich ist).
• Höheres Entgelt: Eine bloße Preiserhöhung für die identische Leistung bei gleichbleibendem Umfang ist durch die Bestimmungen zur Leistungsabweichung (Pkt 7 der ÖNORM) nicht gedeckt.

Was bedeutet das für Sie als Bauherr oder Immobilieninvestor?

Dieses Urteil stärkt die Position von Auftraggebern. Wenn ein Bauunternehmen eine Festpreisgarantie abgibt, kann es sich später nicht einfach auf die allgemeine Teuerung berufen – selbst wenn diese durch unvorhersehbare Ereignisse wie Kriege ausgelöst wurde. Das unternehmerische Kalkulationsrisiko verbleibt beim Auftragnehmer.

Aber Achtung: Das Urteil bedeutet nicht, dass jede Nachforderung unberechtigt ist. Eine Anpassung ist weiterhin möglich, wenn:

1. Leistungsänderungen durch den Auftraggeber angeordnet werden.
2. Störungen im Bauablauf auftreten, die der Sphäre des Auftraggebers zuzurechnen sind (z. B. bauseitige Verzögerungen).
3. Im Vertrag explizit Wertsicherungsklauseln oder veränderliche Preise vereinbart wurden.
4. Im Anwendungsbereich der ÖNORM B 2110

Rechtliche Absicherung bei Bauprojekten

Um böse Überraschungen bei der Schlussrechnung zu vermeiden, ist eine präzise Vertragsgestaltung im Immobilienrecht unerlässlich. Als Kanzlei mit Schwerpunkt im Prozess- und Immobilienrecht unterstützen wir Sie dabei, Werkverträge wasserfest zu machen und unberechtigte Nachforderungen abzuwehren.

FAQ: Häufige Fragen zum Festpreis im Werkvertrag

Frage: Was ist der Unterschied zwischen einem Festpreis und einem veränderlichen Preis?

Ein Festpreis bleibt unabhängig von Änderungen der Kostengrundlagen (wie z. B. neuen Kollektivvertrags-Löhnen oder steigenden Materialpreisen) unveränderlich. Er bietet dem Auftraggeber maximale Kalkulationssicherheit.

Ein veränderlicher Preis hingegen kann unter bestimmten Voraussetzungen angepasst werden, wenn sich die vereinbarten Preisumrechnungsgrundlagen ändern (vgl. Pkt. 3.13 ÖNORM B 2110).

Wichtiger Hinweis zur Terminologie: Der OGH unterscheidet zwischen dem Festpreis (Stabilität der Preiseinheit) und dem Fixpreis (oft als Pauschalpreis für das gesamte Werk verstanden). Während die Pauschale in der Regel auch das Mengenrisiko deckelt, schützt der Festpreis vor der Inflation der Materialkosten.

Frage: Was gilt, wenn im Vertrag nichts Genaues zum Preis vereinbart wurde?

Hier kommt es darauf an, welche rechtliche Grundlage für Ihren Vertrag gilt:

• Für Konsumenten gilt grundsätzlich: Wird dem Vertrag ein Kostenvoranschlag des Unternehmers zugrunde gelegt, so gilt dessen Richtigkeit als gewährleistet, wenn nicht das Gegenteil ausdrücklich erklärt ist (§ 5 Abs. 2 KSchG). Das unternehmerische Wagnis steigender Kosten liegt beim Auftragnehmer.
• Bei Vereinbarung der ÖNORM B 2110: Hier gilt eine differenzierte „Zweifelsregel“. Ist nicht erkennbar, was vereinbart wurde, gelten folgende Fristen:
• Festpreis: Wenn die Leistungen innerhalb von sechs Monaten nach Ende der Angebotsfrist beendet werden sollen.
• Veränderlicher Preis: Bei Leistungen, die länger als sechs Monate dauern oder wenn keine Leistungsfrist vereinbart wurde und die tatsächliche Ausführung sechs Monate überschreitet.

Frage: Kann ein Bauunternehmen trotz Festpreis mehr Geld wegen gestiegener Rohstoffpreise verlangen?

Nach der aktuellen wegweisenden Entscheidung des OGH lautet die Antwort in der Regel: Nein.

Selbst bei exorbitant gestiegenen Einkaufspreisen (z. B. für Bewehrungsstahl infolge des Ukraine-Krieges) hat ein Auftragnehmer bei einem vereinbarten Festpreis keinen Anspruch auf Preisanpassung. Der OGH stellte klar, dass eine reine Preiserhöhung der Materialien keine Leistungsabweichung gemäß Pkt. 7 der ÖNORM B 2110 darstellt. Die Identität der Leistung bleibt gleich – lediglich der Gewinn des Unternehmers schmälert sich, was zu seinem unternehmerischen Kalkulationsrisiko zählt.

Frage: Welche Besonderheiten gelten für Konsumenten (KSchG)?

Wenn Sie als Privatperson (Konsument) einen Vertrag mit einem Unternehmen abschließen, sind Sie durch das Konsumentenschutzgesetz besonders geschützt:

Eine Vereinbarung über veränderliche Preise ist für Konsumenten nur wirksam, wenn:

1. Sowohl Entgelterhöhungen als auch Entgeltsenkungen möglich sind (Symmetrie).
2. Die maßgeblichen Umstände für eine Änderung im Vertrag präzise umschrieben und sachlich gerechtfertigt sind.
3. Der Eintritt dieser Umstände nicht vom Willen des Unternehmers abhängt.

Fehlt eine dieser Voraussetzungen, bleibt der Preis trotz gegenteiliger Klausel ein Festpreis (§ 6 Abs. 1 Z 5 KSchG).

Frage: Mein Vertrag basiert auf einem Kostenvoranschlag. Darf dieser später überschritten werden?

Antwort: Hier greift für Konsumenten eine sehr verbraucherfreundliche Regelung:

• Die Vermutung der Richtigkeit (§ 5 Abs. 2 KSchG): Wird Ihrem Vertrag ein Kostenvoranschlag des Unternehmers zugrunde gelegt, so gilt dessen Richtigkeit rechtlich als gewährleistet.
• Die Folge: Das Unternehmen darf den Preis später nicht einfach mit der Begründung erhöhen, man habe sich verkalkuliert oder die Arbeiten seien aufwendiger gewesen.
• Die Ausnahme: Eine Preiserhöhung wäre nur dann zulässig, wenn das Unternehmen im Vertrag ausdrücklich das Gegenteil erklärt hat (z. B. durch den deutlichen Hinweis: „Kostenvoranschlag ohne Gewähr“).

Frage: Was passiert, wenn sich die Fertigstellung ohne Verschulden des Unternehmers verzögert?

Hat das Bauunternehmen die Fertigstellungsfrist ohne eigenes Verschulden überschritten (z. B. wegen Verzögerungen, die der Sphäre des Auftraggebers zuzurechnen sind), so sind jene Teile der Leistung, die nach Ablauf der ursprünglichen Festpreisfrist erbracht werden, nach veränderlichen Preisen abzurechnen (Pkt. 6.3.1 ÖNORM B 2110).

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Ein Bauvorhaben ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Investition ihres Lebens. Doch gerade in Zeiten schwankender Rohstoffpreise versuchen viele Bauunternehmen, ihr wirtschaftliches Risiko auf die Auftraggeber abzuwälzen.

Wir identifizieren versteckte Klauseln zu „veränderlichen Preisen“ oder Indexanpassungen, bevor diese Ihre Kalkulation sprengen.

Bedenken Sie: Die Kosten für eine rechtlich fundierte Prüfung Ihrer Verträge sind im Vergleich zu den potenziellen finanziellen Risiken unberechtigter Nachforderungen in der Regel ein hervorragend investierter Teil Ihres Baubudgets. Wir fungieren als Ihr rechtlicher Schutzwall, damit Sie sich auf die Fertigstellung Ihrer Liegenschaft konzentrieren können.

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Kontaktieren Sie uns für eine Erstberatung in unserer Kanzlei. Wir analysieren Ihre Unterlagen und zeigen Ihnen Ihre rechtlichen Möglichkeiten nach der neuesten OGH-Rechtsprechung auf.

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