STREITTHEMA KLIMAANLAGE
Bei der stetig steigenden Anzahl an Hitzetagen und Tropennächten wird das Bedürfnis nach gekühltem Wohn- und Lebensraum immer größer. Demnach steigt auch der Wunsch nach Klimaanlagen, gerade in Städten, kontinuierlich über die letzten Jahre. Während viele Neubauten mittlerweile von vornherein mit Klimaanlagen ausgestattet werden, sind in vielen Mehrparteienhäusern die Wohnungseigentümer damit konfrontiert, sich selbst um die Errichtung einer Klimaanlage kümmern zu müssen. Dieser Beitrag soll einen Überblick über die wichtigsten Rechtsfragen geben, die mit der Errichtung einer Klimaanlage einhergehen.
Ist eine Klimaanlage zustimmungspflichtig?
Vorweg muss zwischen öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Zustimmungen bzw. Genehmigungen unterschieden werden. Ob eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung erforderlich ist, sollte der Professionist, der die Klimaanlage plant und errichtet, prüfen. Erforderlichenfalls ist ein Antrag bei der zuständigen Behörde einzureichen. Die Voraussetzungen für eine öffentlich-rechtliche Baugenehmigung sind nicht Gegenstand dieses Beitrages.
Die Errichtung einer Klimaanlage ist in den meisten Fällen privatrechtlich zustimmungspflichtig. Das bedeutet, dass der Eigentümer, der eine Klimaanlage errichten möchte, von allen anderen Eigentümern eines Wohnhauses eine schriftliche Zustimmungserklärung benötigt. Eine solche Einholung der Zustimmung kann nur dann entfallen, wenn der Errichtung einer Klimaanlage oder ähnlichen Installationen bereits vorab im Wohnungseigentumsvertrag zugestimmt wurde.
Warum ist eine Klimaanlage zustimmungspflichtig?
Die gängigen Klimaanlagen für Privatwohnungen bestehen aus dem in der Wohnung montierten Klimagerät sowie einem im Freien montierten Splitgerät. Das Splitgerät wird dabei häufig auf sogenannten allgemeinen Flächen, wie beispielsweise Dachflächen, montiert. Für die Verwendung solcher Flächen benötigt man die Zustimmung der anderen Eigentümer. Aber auch wenn man das Splitgerät auf eigenen Flächen, wie dem Balkon, montiert, muss für die Verbindung zwischen
Klimagerät und Splitgerät eine Bohrung durch die Hausmauer bzw. die Fassade vorgenommen werden.
Diese Außenhaut des Gebäudes gehört zu den allgemeinen Flächen, sodass eine solche Bohrung zustimmungspflichtig ist.
Errichtung einer Klimaanlage ohne Einholung der Zustimmungserklärungen?
Was passiert, wenn man sich die Arbeit, Zeit und Konfrontation mit den übrigen Miteigentümern spart und eine Klimaanlage errichten lässt, ohne dafür die notwendigen Zustimmungserklärungen zu haben?
In diesem Fall haben die anderen Eigentümer einen Anspruch auf Unterlassung, Demontage, Herstellung des ursprünglichen Zustandes sowie auf Ersatz eines eventuell entstandenen Schadens.
Hiervon ist daher sowohl rechtlich als auch wirtschaftlich abzuraten.
Was kann gemacht werden, wenn Eigentümer die Zustimmung nicht erteilen?
Eigentümern steht es grundsätzlich frei, ob sie ihre Zustimmung zu baulichen Vorhaben erteilen oder nicht. Es gibt jedoch Vorhaben, bei denen die Zustimmung nicht verweigert werden darf bzw. bei denen die Zustimmung gerichtlich ersetzt werden kann. In einer abschließend formulierten Aufzählung von Änderungen im Gesetz, bei denen die Zustimmung nicht verweigert werden darf, sind Klimaanlagen jedoch nicht enthalten. Bei Klimaanlagen müssen daher die Voraussetzungen des § 16 Abs 2 WEG kumulativ erfüllt sein. Das bedeutet:
1. Das Vorhaben darf weder eine Schädigung des Hauses noch eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer zur Folge haben, insbesondere keine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses oder eine Gefahr für die Sicherheit von Personen, des Hauses oder von anderen Sachen bilden.
2. Benötigt man – wie oben dargelegt – auch allgemeine Teile der Liegenschaft, so muss die Änderung entweder der Übung des Verkehrs entsprechen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen.
Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, kann immer nur im Einzelfall beurteilt werden. Als Anhaltspunkt kann aber festgehalten werden, dass Splitgeräte regelmäßig so montiert werden können, dass sie das äußere Erscheinungsbild des Hauses nicht verändern. Die durch einen Professionisten durchgeführte Bohrung durch die Außenhaut des Gebäudes stellt in der Regel keine Schädigung des Hauses dar.
Sowohl für die Verkehrsüblichkeit als auch für das wichtige Interesse eines Eigentümers gibt es bereits Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes. Beispielsweise hat der OGH Schlafstörungen infolge dauerhaft hoher Temperaturen über 30 Grad in der Wohnung als wichtiges Interesse anerkannt. Bei der Verkehrsüblichkeit hat der OGH festgehalten, dass diese an der konkreten Änderung unter Berücksichtigung der bestimmten Beschaffenheit des betreffenden Hauses und seines Umfelds zu beurteilen ist. Grundsätzlich hat der OGH aber festgehalten, dass kein allgemeines Recht auf eine Klimaanlage besteht und ein pauschaler Verweis auf die Klimaerwärmung und vermehrte Hitzetage nicht ausreicht, um ein wichtiges Interesse oder eine Verkehrsüblichkeit zu begründen. Im Falle einer gerichtlichen Durchsetzung der Zustimmung zu einer Klimaanlage sind daher die persönlichen Umstände des Antragstellers und die Verkehrsüblichkeit im Detail zu analysieren. Denn diese Umstände müssen konkret vorgebracht und bewiesen werden.
Fazit?
Für die Montage einer Klimaanlage ist in den allermeisten Fällen die Einholung der Zustimmung der übrigen Miteigentümer notwendig. Wird diese verweigert oder die Anfrage ignoriert, kann die Zustimmung bei Vorliegen der obigen Voraussetzungen gerichtlich ersetzt werden.
Sollten Sie Interesse an der Errichtung einer Klimaanlage haben und Unterstützung bei der Abwicklung benötigen, stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.
Artikel verfasst von: Dr. Franz A. Höfer, LL.M. / Matthias Löcker, LL.M.
