Neue Wertsicherung im Mietrecht – Hinweise für Vermieter

Neue Wertsicherung im Mietrecht – konsultieren Sie Ihren verlässlichen Anwalt für Mietrecht in 1090 Wien

Mit dem am 11.12.2025 beschlossenen 5. Mietrechtlichen Inflationslinderungsgesetz (5. MILG) wurde das neue Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) eingeführt und zugleich das Mietrechtsgesetz (MRG) sowie das Richtwertgesetz angepasst. Seit 01.01.2026 gelten damit neue Rahmenbedingungen für die Indexierung und Mietzinsanpassung in Österreich. Ziel des Gesetzgebers ist es, mehr Rechtssicherheit zu schaffen, inflationsbedingte Mietzinserhöhungen zu dämpfen und langfristige Mietverhältnisse zu fördern.

Wertsicherung bleibt – aber mit klarer Deckelung

Die Wertsicherung setzt weiterhin eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Neu ist jedoch ein gesetzlich vorgegebenes Berechnungsmodell, das die Höhe der Mietzinsanpassung begrenzt. Ausgangspunkt ist die durchschnittliche Veränderung des Verbraucherpreisindex 2020 (VPI 2020) des jeweiligen Vorjahres. Bis zu einer Inflationsrate von 3 % wird die Erhöhung vollständig berücksichtigt, darüber hinausgehende Steigerungen jedoch nur mehr zur Hälfte.

Zusätzlich ist eine Anpassung künftig ausschließlich zum 1. April eines jeden Jahres zulässig. Für Vermieter bedeutet dies, dass die Indexierung für die Monate Jänner bis März wirtschaftlich nicht mehr durchgesetzt werden kann.

Zusätzliche Beschränkungen im Vollanwendungsbereich

Im Vollanwendungsbereich des MRG gelten noch strengere Vorgaben: Zum 01.04.2026 darf der Mietzins maximal um 1 % und zum 01.04.2027 maximal um 2 % erhöht werden. Diese zusätzliche Deckelung greift unabhängig von der vertraglich vereinbarten Indexierung und stellt insbesondere für Vermieter eine erhebliche Einschränkung dar.

Aliquotierung und erhöhter Verwaltungsaufwand

Ein zentraler Punkt der neuen Regelung ist die aliquote Berechnung. Die erste Mietzinsanpassung darf erst im Kalenderjahr nach Vertragsabschluss erfolgen und ist nur anteilig entsprechend der verstrichenen Monate zu berechnen. Auch bei bestehenden Mietverträgen ist diese Systematik anzuwenden, wobei der letzte verwendete Indexzeitpunkt als maßgeblicher Referenzpunkt gilt.

In der Praxis führt dies zu einer zweistufigen Berechnung: Zunächst ist die vertragliche Indexierung zu ermitteln, anschließend ist zu prüfen, ob diese durch die gesetzliche Deckelung reduziert wird. Der administrative Aufwand steigt dadurch deutlich.

Rückforderung von Mietzins: Neue Fristen

Das MieWeG bringt auch mehr Klarheit bei Rückforderungsansprüchen. Mieter können bei unwirksamen Wertsicherungsklauseln Zahlungen grundsätzlich nur mehr für die letzten fünf Jahre zurückfordern. Die Geltendmachung muss binnen drei Jahren ab Kenntnis erfolgen.

Achtung: Wird eine Klausel als missbräuchlich qualifiziert, kann weiterhin eine dreißigjährige Verjährungsfrist zur Anwendung kommen. Die rechtliche Beurteilung bleibt daher im Einzelfall entscheidend.

Verlängerte Mindestbefristung

Für Vermieter, die als Unternehmer auftreten, gilt seit 01.01.2026 eine Mindestbefristung von fünf Jahren für Wohnungsmietverträge. Für private Vermieter bleibt es uU bei drei Jahren. Auch dies sollte bei der Gestaltung eines neuen Mietvertrags unbedingt berücksichtigt werden.

Fazit: Handlungsbedarf für Vermieter

Das neue System der Mietzinsanpassung bringt mehr Struktur, gleichzeitig aber auch erhebliche Komplexität. Fehler bei der Indexierung oder unklare Klauseln im Mietvertrag können schnell zu Rückforderungsansprüchen führen.

Gerade deshalb empfiehlt es sich, bestehende Verträge zu überprüfen und an die aktuelle Rechtslage anzupassen. Als Anwalt mit dem Schwerpunkt Mietrecht 1090 Wien unterstütze ich Sie bei der rechtssicheren Gestaltung Ihres Mietvertrags, der korrekten Mietzinsanpassung sowie bei der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen rund um die Indexierung.

Ihr Ansprechpartner im Mietrecht in Wien

Mag. Torsten Witt

Rechtsanwalt in 1090 Wien, Währinger Straße 5-7

Tel: 0664 14 77 999

E-Mail: office@witt-law.at

Web: www.witt-law.at

Ich berate Sie umfassend zur rechtssicheren Gestaltung Ihres Mietvertrags, überprüfe bestehende Vereinbarungen zur Indexierung und unterstütze Sie bei der korrekten Mietzinsanpassung sowie bei der Durchsetzung oder Abwehr von Ansprüchen.

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