Mietreduktion während der Coronavirus Krise - Ist das möglich?

Laptop steht in Kanzleibüro am Tisch

Kommt es Epidemie bedingt zu einer behördlichen verordneten Schließung des Betriebs, so tritt ein sogenannter außerordentlicher Fall ein, an den wohl der Gesetzgeber mit seiner Bestimmung des § 1104 ABGB gedacht hat. Dieser Bestimmung zufolge entfällt die Verpflichtung zur Bezahlung des Mietzinses oder des Pachtzinses wenn der Bestandgegenstand wegen eines außerordentliches Zufalls (das Gesetz nennt beispielsweise Feuer, Krieg, Überschwemmung oder eben Seuche) nicht gebraucht oder genutzt werden kann.  

Es geht also um jene Fälle, welche außerhalb der menschlichen Kontrolle liegen. Katastrophenfälle also, wie jenem der nunmehrigen Corona Pandemie, die einen größeren Personenkreis betreffen, welche durch eine gesetzliche Regelung nicht entsprechend ausgeglichen werden können ( so hat der Oberste Gerichtshof in etwa ausgesprochen, dass es sich bei einem durch einen Verkehrsunfall beschädigten Bestandgegenstand nicht um einen derartigen Zufall handeln würde). 

Es ist anzunehmen, dass im Falle einer Epidemie bedingten behördlich angeordneten Schließung, wie wir sie gerade erleben, ein derartiger Grund für einen Zinsentfall bzw.- bei verbleibender Restnutzung des Bestansdobjekts- für eine Zinsreduktion  verwirklicht ist ( §§ 1104f ABGB). Für die Dauer der Unbenutzbarkeit des Bestandsobjekts ist dann kein  bzw. nur ein reduzierter Mietzins zu bezahlen. 

 

Für die Beurteilung der Frage ob Epidemie bedingt ein Tatbestand vorliegt der den gänzlichen Entfall des Mietzinses oder zumindest die Reduktion des Zinses rechtfertigt, kommt es auf den bedungenen Gebrauch an. Abgestellt wird also darauf, was die Parteien vereinbart oder sonst stillschweigend vorausgesetzt haben. So könnte in etwa noch ein Restnutzen darin liegen, dass ein Teil des Bestandobjektes als Lagerfläche benutzt wird. 

Bei Lokalen könnte ein Restnutzen gegeben sein, wenn diese zwar für die Zeit der Epidemie keinen Lokalbetrieb haben, aber vom Lokal ein Lieferservice betreiben. Diesfalls ist bei Vorliegen eines außerordentlichen Zufalls der Mietzins aliquot zu reduzieren.

Zu achten ist natürlich ob sich im jeweiligen Vertrag eine von § 1104 f ABGB abweichende Bestimmung befindet.

Was ist nun mit angemieteten Kanzleiräumlichkeiten? Der Rechtsanwalt als Mieter

Viele Kollegen haben bereits komplett auf home office modus umgestellt. Besprechungen finden telefonisch oder auch per Videochat statt. Viele Kollegen haben dies bereits in ihrem digitalen Außenauftritt vermerkt.

Ich selbst bin vorwiegend im Familienrecht tätig und habe in meiner Kanzlei keine Tätigkeiten zu verrichten, welche ein Betreten der Kanzlei erforderlich machen möchte, und arbeite ebenfalls komplett „home office.“

Meinem Rechtsverständnis nach werden sich auch Rechtsanwälte auf die Bestimmung des § 1104 f ABGB berufen können.

Denn wenn zwar nach § 2 Z 15 der Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID- 19 (BGBl II 96/2020 idF BGBl II 112/2020)  das Betreten des Kundenbereichs von Dienstleistungsunternehmen zur Inanspruchnahme von „Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Rechtspflege“ nicht untersagt, so sollte doch der Kanzleibetrieb auf ein notwendiges Minimum reduziert werden. Dies gilt um so mehr als sogar Gerichtsanhörungen ohne persönliche Anwesenheit der betroffenen Person unter Verwendung geeigneter technischer Kommunikationsmittel vorgenommen werden.

Die Rechtsanwaltskammer Wien äußerte sich in ihrer Aussendung  vom 17.3.2020 zum Thema Kanzleibetrieb wie folgt:

 Dennoch sollte der Kanzleibetrieb auf ein notwendiges Minimum reduziert werden und soweit es möglich ist, auf Heimarbeit umgestellt werden. Bitte führen Sie für allfällige Kontrollen immer Ihren RA- Ausweis mit sich.“

Hierzu korrespondierend auch die Informationen des BMJ zu den Folgen von COVID-19 für familienrechtliche Angelegenheiten und den Gerichtsbetrieb:

„Erfolgte der gerichtliche Auftrag vor der COVID-19-Krise, so wäre mit dem Gericht (am besten im kurzen Weg) zu klären, ob eine Aussetzung der Tätigkeit angezeigt ist. Bei neuen (und daher wohl zum Wohl des Kindes bzw. der betroffenen Person dringlich notwendigen) Aufträgen bzw. Anordnungen sollte im Sinn des Schutzes unserer Gesellschaft vor einer (allzu raschen) Ausbreitung des COVID-19, soweit wie möglich, auf Videotelefonie und andere technische Hilfsmittel zurückgegriffen werden. Hierbei ist aber mit entsprechenden technischen Voraussetzungen für die Gewährleistung einer angemessenen Datensicherheit Sorge zu tragen“.

Daher liegt die Annahme nahe, dies natürlich vorbehaltlich der Einzelfallbetrachtung und der jeweiligen Vertragsgestaltung, dass auch für Rechtsanwälte zumindest eine Reduktion des – für die von ihnen angemieteten Kanzleiräumlichkeiten – Mietzinses möglich sein dürfte.

Allgemein:

Zu keiner Aussetzung bzw. Reduktion des Mietzinses könnte es  allerdings dann kommen wenn der für die Zeit der Epidemie unmögliche bzw. reduzierte Gebrauch des Bestandgegenstands staatlich entschädigt werden würde. Denn laut oberstgerichtlicher Rechtsprechung werden nur solche Ereignisse nicht als außerordentliche Zufälle eingestuft, die durch eine gesetzliche Regelung über Ersatzansprüche nicht angemessen ausgeglichen werden können“Entschädigungen aus Krisenbewältigungs – Fonds etc. könnten- je nach Ausgestaltung- als derartige Ersatzansprüche angesehen werden.

Das widerrechtlichen Betreten der Betriebsstätte ist neben strafrechtlichen Konsequenzen mit hohen Verwaltungsstrafen bedroht ( bis zur € 30.000,–,  § 3 Bundesgesetz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 (COVID-19-Maßnahmengesetz).

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