Wenn ein Mieter länger in einer Wohnung lebt, erhält er meist früher oder später eine Nachricht des Vermieters, wonach die monatliche Miete erhöht wird. Als Begründung werden beispielsweise eine Anpassung an den Verbraucherpreisindex, eine Renovierung des Hauses oder eine generelle Erhöhung der Mieten in der Wohngegen genannt. Doch sind solche Mietzinserhöhungen zulässig und kann der Vermieter den Mieter aus der Wohnung werfen, wenn der höhere Mietzins nicht bezahlt wird?
Vorstellung Dr. Korn: Ich habe im Jahr 2017 mein Diplomstudium der Rechtswissenschaften an der Universität Salzburg abgeschlossen. Nach mehrjähriger Praxiserfahrung bei Gericht und als Rechtsanwaltsanwärterin bin ich seit 2024 in die Liste der Salzburger Rechtsanwälte eingetragen. Parallel zu meiner beruflichen Tätigkeit habe ich an der Universität Salzburg das Doktoratsstudium absolviert.
Welchen Schutz habe ich als Mieter: Um diese Frage beantworten zu können, muss zuerst gesagt werden, dass es in Österreich nicht das eine Mietrecht gibt, welches bei jeder Wohnung gleichermaßen zur Anwendung kommt. Welche gesetzlichen Regelungen zur Anwendung kommen, hängt davon ab, in welchem Haus sich die Wohnung befindet.
Einen sehr umfangreichen Schutz haben Mieter im Altbau. Das sind grob gesagt Häuser, die vor Mai 1945 erbaut wurden. Dort kommt der sogenannte Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) zur Anwendung, wenn keine Ausnahme vorliegt. Anders verhält es sich bei privat finanzierten neueren Gebäuden. Bei Wohnungen in diesen Häusern kommt meist nur ein Teil der Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung, wodurch der Mieter weniger geschützt ist. Vor allem bei der Höhe des maximal zulässigen Mietzinses bestehen erhebliche Unterschiede. Wenn ein gemeinnütziger Bauträger die Wohnung errichtet hat, ist die Anwendung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) zu prüfen, bei dem der Mieter besser geschützt ist. Zudem gibt es Wohnungen, für die kaum gesetzliche Schutzbestimmungen gelten, etwa wenn es nur zwei Mietobjekte im Haus gibt.
Im ersten Schritt ist daher immer zu prüfen, welche gesetzlichen Regelungen zur Anwendung kommen. Erst danach kann beurteilt werden, ob eine Mietzinserhöhung zulässig ist oder nicht.
Ist eine Erhöhung der Miete wegen der gestiegenen Inflation zulässig (Verbraucherpreisindexanpassung)?
Wenn im Mietvertrag eine Regelung getroffen wurde, dass die Höhe der Miete mit der Höhe des Verbrauchpreisindexes ansteigt, ist das bei vielen Wohnungen zulässig. Der Vermieter kann während des laufenden Mietverhältnisses die Miete anheben. Allerdings muss eine solche Regelung ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Der Vermieter kann also nicht argumentieren, dass die Mietpreise in der Gegend allgemein teurer geworden sind. Eine Erhöhung ist dann erst nach Ablauf der vereinbarten Mietdauer möglich – das sind häufig drei Jahre.
Zudem gibt es zum Teil Beschränkungen für die höchst zulässige Miete. Solche Beschränkungen gelten vor allem für Wohnungen im Altbau oder bei geförderten Wohnungen. Dann kann eine Erhöhung der Miete wegen der gestiegenen Inflation rechtswidrig sein. In solchen Fällen sollte der Mieter einen Antrag auf Überprüfung des zulässigen Mietzinses stellen. Der Vermieter kann den Mieter dann nicht aus der Wohnung werfen, weil er die erhöhte Miete nicht bezahlt.
Kann die Miete rückwirkend angehoben werden?
Auch bei dieser Frage ist zu unterscheiden, in welchem Gebäude sich die Wohnung befindet. Im Altbau ist eine rückwirkende Verrechnung in der Regel nicht möglich. Wenn der Vermieter übersieht, dass seit Monaten oder Jahren eine Erhöhung der Miete möglich gewesen wäre, kann zwar für die Zukunft mehr verlangt werden, nicht aber für die Vergangenheit.
Bei neueren, privat finanzierten Gebäuden ist hingegen meist eine Rückverrechnung für drei Jahre möglich. Wenn die Inflation schnell steigt, kann dies zu erheblichen Nachforderungen führen. Falls keine Zahlung erfolgt, kann der Vermieter mit der Kündigung drohen – dies auch vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer.
Kann der Vermieter die Wohnung renovieren und dann mehr Miete verlangen?
Mir werden immer wieder Fälle berichtet, in denen wegen einer Renovierung des Hauses den Mietern gesagt wird, sie müssen ausziehen oder von Fällen, in denen ein neuer Eigentümer die monatliche Miete deutlich erhöhen möchte. Wenn der Mieter die höhere Miete nicht zahlt, wird er zum Verlassen der Wohnung aufgefordert. Ein solches Vorgehen ist meist rechtswidrig.
Wie lange ein Mieter in der Wohnung bleiben kann, hängt primär vom Mietvertrag ab. Häufig werden nur befristete Mietverträge angeboten, weil das für den Vermieter in der Regel vorteilhafter ist. Wenn ein Mietvertrag etwa auf drei Jahre abgeschlossen wurde, hat der Vermieter grundsätzlich nicht die Möglichkeit, den Mieter vorher aus der Wohnung zu werfen. Dabei wird natürlich vorausgesetzt, dass der Mieter seine Verpflichtungen erfüllt, etwa die Miete regelmäßig bezahlt. Sollte der Vermieter die Wohnung zum Beispiel nach 18 Monaten modernisieren wollen, um anschließend die monatliche Miete zu erhöhen, muss der Mieter dem zustimmen. Der Vermieter hat kein Recht, den Mietervertrag vorzeitig zu kündigen, um die Wohnung aufzuwerten und anschließend neu und teurer zu vermieten.
Wie lange kann ein Mieter in der Wohnung bleiben?
Dafür muss ein Blick in den Mietvertrag geworfen werden. Wenn eine rechtlich wirksame Befristung des Mietvertrages etwa auf drei Jahre vereinbart wurde, endet der Vertrag automatisch nach Ablauf der drei Jahre. Als Mieter muss ich wissen, dass eine Kündigung vor Ablauf der Kündigungsfrist nicht notwendig ist. Wenn der Mieter nach Ablauf des fixen Zeitraumes in der Wohnung bleibt, muss er damit rechnen, dass der Vermieter bei Gericht eine Räumungsklage einreicht. Aus Sicht des Mieters ist es daher sinnvoll, vor Ablauf der Befristung mit dem Vermieter wegen einer Verlängerung des Mietvertrages zu sprechen.
Muss der Mieter nach Ablauf der Befristung jedenfalls aus der Wohnung?
Nein. Wenn nichts zwischen dem Vermieter und dem Mieter besprochen wird, der Mieter weiterhin die Miete bezahlt und der Vermieter die Miete annimmt, verlängert sich der Vertrag automatisch. Außerdem werden in der Praxis bei der Befristung von Mietverträgen oft Fehler gemacht. Der häufigste Fehler liegt darin, dass ein Mietvertrag für die Dauer von weniger als drei Jahren abgeschlossen wird. Erst kürzlich habe ich eine Regelung gesehen, in der eine Mietdauer von zwei Jahren und acht Monaten vereinbart wurde. Eine solche Befristung ist in der Regel im Altbau und Neubau rechtswidrig. Dadurch entsteht ein unbefristetes Mietverhältnis, das für den Mieter erhebliche Vorteile bietet.
Welche Vorteile sind das?
Die wesentlichen Vorteile sind der Kündigungsschutz und die Begrenzung von Mietzinserhöhungen.
Wenn ein unbefristeter Mietvertrag vorliegt, kann der Vermieter nur kündigen, wenn bestimmte im Gesetz festgelegt Gründe vorliegen. Der wichtigste Grund ist, dass der Mieter die Miete nicht bezahlt. Wenn sich der Mieter jedoch nichts zu schulden kommen lässt, kann er meist so lange wie er möchte in der Wohnung leben. Das Mietrecht kann allenfalls sogar nach dem Tod an Familienangehörige übertragen werden.
Solange der Mietvertrag läuft, hat der Vermieter nur sehr eingeschränkt die Möglichkeit, die Miete zu erhöhen. Eine Variante ist es die erwähnte Anpassung an den Verbraucherpreisindex, falls das im Vertrag vereinbart wurde. Wenn die Mieten in einer Gegend jedoch deutlich schneller steigen – vor allem im Stadtgebiet, wird die Miete über Jahre gesehen verhältnismäßig günstig, weil die Anpassung auf den Verbraucherpreisindex begrenzt ist.
Rechtsanwältin Dr. Sarah Korn berät und unterstützt Sie bei Fragen zum Mietrecht.
Wenn Sie Fragen zur Mietzinserhöhung oder Kündigung haben, kontaktieren Sie meine Kanzlei und vereinbaren Sie einen Termin für ein Erstgespräch. Ich stehe Ihnen gerne als Rechtsanwältin zur Verfügung.
