Kurzfristige Vermietung – Müssen die anderen Eigentümer zustimmen?

Teil 3 der Blogbeitrags-Reihe zur kurzfristigen Vermietung beleuchtet die in der Praxis wichtigen zivilrechtlichen Aspekte der kurzfristigen Vermietung. Zentral ist dabei die Frage, ob eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung vorliegt bzw. ob und in welcher Form eine Zustimmung der anderen Eigentümer erforderlich ist.

Teil 3 – Zivilrechtliche Aspekte

Zivilrechtliche Beurteilung. Auf zivilrechtlicher Ebene ist zu beachten, dass die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer für die Nutzung einer Wohnung zum Zweck der kurzfristigen Vermietung (über Airbnb oder andere Plattformen) grundsätzlich erforderlich ist. Diesbezüglich lohnt sich ein Blick in den Wohnungseigentumsvertrag. Wohnungseigentumsvertrag. Bei Prüfung des Wohnungseigentumsvertrages ist in erster Linie darauf zu achten, wie die Wohnung, die für die kurzfristige Vermietung verwendet werden soll, gewidmet ist. Sofern gemäß Wohnungseigentumsvertrag auch bei einem Wohnungseigentumsobjekt, das als „Wohnung“ gewidmet ist, eine kurzfristige Vermietung ausdrücklich zulässig ist, braucht man sich als Vermieter um keine weitere Zustimmung der anderen Eigentümer zur kurzfristigen Vermietung zu kümmern. Dies trifft jedoch eher selten und nur auf neuere Wohnungseigentumsverträge zu. Untersagt der Wohnungseigentumsvertrag hingegen eine kurzfristige Vermietung oder schweigt dazu, wie in den meisten Fällen, da es dieses Geschäftsmodell bis vor wenigen Jahren schlicht nicht gab, so ist zu prüfen, ob durch die kurzfristige Vermietung eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung eines als „Wohnung“ gewidmeten Wohnungseigentumsobjektes vorliegt. Genehmigungspflichtige Widmungsänderung? Nach der oberstgerichtlichen Rechtsprechung stellt die zu Fremdenverkehrszwecken vorgenommene Nutzung eines als „Wohnung“ gewidmeten Wohnungseigentumsobjektes grundsätzlich eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung dar. Die Rechtsprechung zu Widmungsänderungen ist jedoch kasuistisch. Wohnen bedeutet nach dem OGH und dem allgemeinen Sprachverständnis, dass jemand sein Zuhause in der gegenständlichen Wohnung hat. Dies trifft nach Ansicht des OGH auf eine Tagesmutter zu, die in ihrer Wohnung fremde Kinder betreut, sodass das ständige Kommen und Gehen von Kindern von den übrigen Wohnungseigentümern geduldet werden muss. Bei einer kurzfristigen Vermietung über Airbnb oder andere Plattformen liegt hingegen nach der Rechtsprechung eine Nutzung zu Fremdenverkehrszwecken und daher eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung vor. Beherbergung von Asylwerbern. Bemerkenswert ist, dass die Nutzung von Wohnungseigentumsobjekten für Zwecke der Beherbergung von Asylwerbern laut OGH zulässig ist. Im Anlassfall wurde ein Büro in zehn Wohneinheiten umgebaut. Für den Umbau des Büros in Wohneinheiten verweigerten die Wohnungseigentümer ihre Zustimmung; die Widmungsänderung wurde aber gerichtlich genehmigt. Der Wohnungseigentümer vermietete die zehn Wohneinheiten sodann an das Land Tirol, welches die Wohneinheiten als Unterbringung für Asylwerber verwendete. Die Wohnungseigentümer klagten auf Unterlassung dieser Nutzung, verloren aber, weil es sich bei einer Nutzung zur Unterbringung von Asylwerbern nicht um eine touristische Nutzung handelt. Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Wenn die Wohnung als „Wohnung“ gewidmet ist, muss bei einer Nutzung zu Fremdenverkehrszwecken die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zu einer Widmungsänderung eingeholt werden (sofern eine kurzfristige Vermietung nicht bereits gemäß Wohnungseigentumsvertrag zulässig ist). Form der Zustimmung. Die sicherste Form der Zustimmung zur kurzfristigen Vermietung ist eine Regelung im Wohnungseigentumsvertrag selbst bzw. in einem Nachtrag zum Wohnungseigentumsvertrag. Nach der Eintragung der Änderung des Wohnungseigentumsvertrages im Grundbuch hat die Zustimmung dingliche Wirkung und bindet auch etwaige Rechtsnachfolger, die in alle Rechte und Pflichten des (geänderten) Wohnungseigentumsvertrages eintreten. Erteilen die anderen Eigentümer ihre Zustimmung zur kurzfristigen Vermietung, ohne dass eine solche durch die Eintragung im Grundbuch „verdinglicht“ wird (z.B. durch einen Umlaufbeschluss oder eine andere Form der Zustimmungserklärung), sind etwaige Rechtsnachfolger daran nicht gebunden, wenn die Zustimmung (allenfalls sogar vereinbarungswidrig) nicht auf diese überbunden wird. Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche. Fehlt eine Vereinbarung über kurzfristige Vermietungen an Touristen zwischen den Miteigentümern, kann dies zu Unterlassungs- und Beseitigungsansprüchen führen. Ausblick. Kurzfristige Vermietungen an Touristen ist ein wachsender Markt, auf dem höhere Renditen als bei konventioneller Langzeitvermietung erzielt werden können. Die strengen rechtlichen Rahmenbedingungen wurden in den drei Teilen dieser Blogbeitragsreihe ausführlich erläutert. Eine Lockerung dieser Vorgaben ist nach derzeitigem Stand nicht zu erwarten. Im aktuellen Regierungsprogramm wird vielmehr eine Angleichung der steuer-, sozial- und gewerberechtliche Verpflichtungen für kurzfristige Vermietungen über Plattformen wie z.B. Airbnb gefordert. Die obige Übersicht wurde sorgfältig erstellt, ersetzt jedoch keine detaillierte Beratung im Einzelfall. Die Autoren übernehmen daher keine Haftung für die Vollständigkeit und Richtigkeit. Bei Fragen zur kurzfristigen Vermietung stehen wir jederzeit gerne zu Verfügung.