Zwischen Lebensgefährten kommt es häufig vor, dass sie gemeinsam in einem Haus oder einer Wohnung leben, die im Grundbuch nur auf den Namen eines Partners eingetragen ist. Trennt sich das Paar, stellt sich die Frage, ob der nicht im Grundbuch eingetragene Partner ein Recht darauf hat, weiterhin dort zu wohnen, oder ob er ausziehen muss. Der Oberste Gerichtshof hat sich in der Entscheidung OGH 4 Ob 94/25i mit dieser Fragestellung ausführlich beschäftigt und dazu Folgendes erwogen:
Das bloße Bestehen einer Lebensgemeinschaft führt rechtlich weder zu Eigentumsrechten noch zu vertraglichen Ansprüchen oder automatischen gesellschaftsrechtlichen Bindungen. Der Partner, der zur Nutzung der Liegenschaft berechtigt ist (insbesondere als Eigentümer), kann daher vom anderen Partner grundsätzlich jederzeit verlangen, die Räumlichkeiten zu räumen. Eine Ausnahme kommt nur dann in Betracht, wenn der andere Partner beweisen kann, dass das Räumungsbegehren rechtsmissbräuchlich (schikanös) ist oder dass ihm ein eigenständiger, von der Lebensgemeinschaft unabhängiger Benützungsrechtstitel zusteht, etwa ein Mietvertrag, ein dingliches Recht oder eine gesellschaftsrechtliche Vereinbarung.
Ein solcher Rechtstitel kann insbesondere in einer zwischen Lebensgefährten im Hinblick auf eine Liegenschaft begründeten Gesellschaf bürgerlichen Rechts (GesbR) liegen. Nach der ständigen, sehr strengen Rechtsprechung wird ein stillschweigender Gesellschaftsvertrag zwischen Lebensgefährten aber nur dann angenommen, wenn sie einen Zweck verfolgen, der über das übliche gemeinsame Wohnen hinausgeht, und diesen Zweck durch gemeinsamen Einsatz von Arbeit und Kapital in organisierter Form verwirklichen.
Die bloß einvernehmliche Anschaffung, Adaptierung und Finanzierung von Wohnraum zum Zweck des Zusammenlebens als Paar oder Familie, ohne klaren Willen zur Gründung einer Gesellschaft und ohne Organisation, reicht dafür nicht aus. In solchen Fällen bleibt es daher in aller Regel dabei, dass der im Grundbuch eingetragene Eigentümer berechtigt ist, die Räumung zu verlangen.
Ob dem nicht eingetragenen Partner wegen seiner finanziellen Beiträge ein Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen zusteht, ist davon zu trennen und im Rahmen des Bereicherungsrechts, insbesondere nach den Regeln über ungerechtfertigte Bereicherung, gesondert zu beurteilen.
Zusammenfassung
In Lebensgemeinschaften ist es häufig unklar, ob und welche Rechte am gemeinsamen Zuhause bestehen: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GesbR) wird nur restriktiv angenommen, Investitionen sichern selten ein Bleiberecht und Räumungsansprüche des Eigentümers wiegen schwer. Die Abgrenzung zwischen typischem Zusammenleben und gesellschaftsrechtlichen Strukturen hängt stark von den Umständen des Einzelfalls ab, was zu hoher Rechtsunsicherheit führt. Diese Unsicherheit kann vermieden werden, indem die Partner das Zusammenleben, die Kostentragung und auch die Vermögensaufteilung für den Fall einer Trennung bereits vorab vertraglich regeln. Professionelle Hilfe ist daher essenziell, um Risiken frühzeitig zu erkennen, zu bewerten und vertraglich abzusichern. Bei Fragen stehen wir gerne zur Verfügung.
Artikel verfasst von: Dr. Franz A. Höfer, LL.M. / Jakob Poms
