Mietrecht in Zeiten von Corona - Rechtslage & Infos zur Mietreduktion

Schlüssel liegt am Mietplan

Geschäftsraummiete – Mietreduktion, Mietentfall ?

Viele Mieter von Geschäftsräumen können Ihre Lokale wegen der Corona-Pandemie derzeit nicht verwenden. Sie versuchen, mit dem Vermieter eine Mietzinsreduktion zu erreichen. Das klappt in manchen Fällen nicht, obwohl die Mehrzahl der Zivilrechtsexperten nicht daran zweifeln, dass der Mieter einen rechtlichen Anspruch auf die Mietzinsreduktion hat.

Problematisch ist die rechtliche Lage dann, wenn das Geschäftslokal nicht gänzlich unbrauchbar ist. Dies ist dann der Fall, wenn das Geschäftslokal nicht aufgrund einer behördlichen Anordnung geschlossen ist.

Eine Stundung ist oft keine Lösung. Ich berate Sie gerne. Empfehlenswert ist, den monatlichen Mietzins nur „unter Vorbehalt“ zu zahlen. – Zu prüfen ist im jeweiligen Fall, ob im Mietvertrag die Haftung des Mieters für die zufällige Unbrauchbarkeit vereinbart ist.

Meine Kanzlei berät Sie gerne.

Wohnungsmietverträge

Wenn Sie die Miete bzw. die Mieten im Zeitraum 01.04.2020 – 30.06.2020 nicht rechtzeitig bezahlen können, können diese Mietverhältnisse nicht gekündigt werden. Der Vermieter kann Mietzinsrückstände für diesen Mietzeitraum 01.03.2020 – 30.06.2020 nicht einklagen.

 

Voraussetzung hierfür ist:

Dass der Mieter/die Mieterin nachweisen kann, dass die Zahlungsschwierigkeit bzw. Unmöglichkeit der Zahlung der Mietzinse Folge der Covid-19-Pandemie ist.

Dies gilt für die nicht bzw. nicht-vollständige Bezahlung der Mietzinse im Zeitraum 01.04.2020 – 30.06.2020.

Der Vermieter kann die Mietzinszahlung, die zwischen 01.04.2020 und 30.06.2020 fällig wird, bis zum Ablauf des 31.12.2020 nicht gerichtlich einklagen und auch nicht aus einer vom Mieter/der Mieterin übergebenen Kaution abdecken.

 

Zu beachten ist:

Der Mieter/die Mieterin muss jedoch beachten, dass ab Fälligkeit des jeweiligen Mietzinses jedenfalls die gesetzlichen Verzugszinsen in Höhe von 4 % pro Jahr zu laufen beginnen. Für Mietzinszahlungen, die im Zeitraum 01.04.2020 – 30.06.2020 fällig werden, müssen keine über die gesetzlichen Verzugszinsen in Höhe von 4% pro Jahr hinausgehenden Verzugszinsen bezahlt werden.

 

Für welche Wohnungsmieten gilt diese Regelung?

Diese gesetzliche Bestimmung gilt für sämtliche Mietverträge, unabhängig davon, ob diese unter das Mietrechtsgesetz (MRG), in die Teilanwendung des Mietrechtsgesetzes (§ 1 Absatz 4 MRG) fallen oder nicht unter die Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes fallen (§ 1 Absatz 2 MRG). Dies ist vor allem dann der Fall, wenn es sich um ein Einfamilienhaus handelt, das gemietet wird, oder eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus, wenn der Mietvertrag nach dem 31.12.2001 abgeschlossen wurde.

Verlängerung befristeter Wohnungsmietverträge

Um die Covid-19-Krise besser bewältigen zu können, wurde die Bestimmung des § 29 Mietrechtsgesetz (MRG) geändert:

Es kann ein dem Mietrechtsgesetz unterliegender, befristeter Wohnungsmietvertrag, der nach dem 30.03.2020 und vor dem 01.07.2020 abläuft, abweichend von § 29 MRG schriftlich bis zum Ablauf des 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden.

Zu beachten ist, dass dann, wenn der Mietvertrag nach Ablauf des hier vertraglich vereinbarten Verlängerungszeitraums weder vertraglich verlängert noch aufgelöst wird, dieser Mietvertrag einmalig als auf weitere 3 Jahre erneuert gilt. Der Mieter / der Mieterin hat jedoch das Recht, den erneuerten Mietvertrag jeweils zum Monatsletzten gerichtlich oder schriftlich unter Einhaltung einer 3 – monatigen Kündigungsfrist zu kündigen. (§ 29 Absatz 3 lit b MRG)

Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser 3 Jahre ein weiters Mal nicht aufgelöst, gilt er als auf unbestimmte Zeit erneuert.

Was gilt für Geschäftsraummieten ?

Die oben ausgeführten gesetzlichen Erleichterungen gelten nicht für Geschäftsraummieten und Pachtverträge.

Artikel verfasst von Rechtsanwältin und Mietrecht Expertin Dr. Cornelia Mazzucco LL.M.