Die Aufgaben der Hausverwaltung sind gesetzlich geregelt. Im Hinblick auf das Wohnungseigentumsgesetz hat sie zunächst die Interessen der Wohnungseigentümer zu wahren. Im Mietrecht ergeben sich jedoch andere Rechte und Aufgaben. Um welche es sich hierbei genau handelt, wann es sinnvoll ist, eine Hausverwaltung einzuschalten und welche Tipps Ihnen diesbezüglich ein Experte im Mietrecht geben kann, beantwortet Ihnen Mag. Michael Steininger, Rechtsanwalt für Mietrecht.
Ich bin selbstständiger Rechtsanwalt mit Kanzleisitz in St. Pölten. Ein Schwerpunkt meiner Tätigkeit und meiner Kanzlei ist das Liegenschafts- und Immobilienrecht, wobei ich in diesem Zusammenhang sehr viel mit Miet- und Wohnungseigentumsrecht zu tun habe. Das spielt natürlich genau in das Thema unseres heutigen Gesprächs.
Das Mietrecht, besonders das Mietrechtsgesetz, enthält viele Schutzvorschriften – insbesondere zugunsten des Mieters. Viele Dinge sind dennoch sehr formal. Unbedachte Erklärungen können hierbei schnell ungewollte Auswirkungen haben, weshalb es in Zweifelsfällen jedenfalls ratsam ist, professionellen Rat einzuholen.
Bei Eigentumswohnungen ist im Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, welche Rechte sie gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern hat. Zunächst geht es hierbei um eine Pflicht zur Wahrung der Interessen der Eigentümergemeinschaft und mittelbar der Wohnungseigentümer. Der Hausverwalter hat die jährlichen Abrechnungen zu legen und dafür zu sorgen, dass eine Rücklage für anfallende Reparaturen vorhanden ist. Außerdem vertritt er die Wohnungseigentümergemeinschaft nach außen. Er kann ebenso Rechtsanwälte beauftragen, sofern die Wohnungseigentümergemeinschaft Prozesse einleiten muss. Das kann zum Beispiel der Fall sein, wenn einer der Wohnungseigentümer mit seinen Beiträgen in Rückstand gerät. Um hierbei das gesetzliche Pfandrecht, welches zugunsten der Gemeinschaft vorgesehen ist, zu wahren, sind formale Aspekte zu berücksichtigen, die vom jeweiligen Rechtsanwalt gewahrt werden.
Bei Mietwohnungen ist es etwas anders. Bei diesem leitet sich das Recht der Hausverwaltung direkt vom Eigentümer ab und geht so weit, wie es der Eigentümer eingeräumt hat. Es handelt sich hierbei um ein Bevollmächtigungs- bzw. Auftragsverhältnis. Der Hausverwalter darf jedenfalls alle Aufgaben, die mit der Verwaltung der Liegenschaft zu tun haben, sei es die Vorschreibung der Miete, die Abrechnung der Betriebskosten oder die Instandhaltung des Hauses, übernehmen.
Das ist an sich sehr einfach – sie wird vom jeweiligen Eigentümer bestellt. Im Wohnungseigentum handelt es sich hierbei um die Gesamtheit der Miteigentümer. Der Verwalter wird somit durch einen Mehrheitsbeschluss bestellt.
Außerhalb des Wohnungseigentums wird sie vom zivilrechtlichen Eigentümer des Hauses oder – sollte es mehrere Eigentümer geben – von deren Gesamtheit bzw. deren Mehrheit bestellt.
Im Wohnungseigentum gibt es nur wenige Ausnahmefälle, in denen es nicht unbedingt erforderlich ist. Zum Beispiel, wenn nur zwei oder drei Wohnungseigentumsobjekte einer Liegenschaft vorhanden sind und man sämtliche Ausgaben für diese Objekte trennen kann und diese dem jeweiligen Eigentümer separat vorgeschrieben werden.
Dennoch ist es grundsätzlich zu empfehlen, eine Hausverwaltung zu bestellen, da man auch für Verbindlichkeiten, die anderen entstehen, haftet. Das ist etwa bei Gemeindeabgaben besonders unangenehm, bei denen es ein gesetzliches Pfandrecht gibt. In diesem Fall ist es von Vorteil, wenn es eine Person gibt, die die Gesamtinteressen wahrt.
Im schlichten Eigentum ist es für den Eigentümer immer dann empfehlenswert, wenn er nicht die erforderliche Expertise für die Verwaltung aufbringt. Das wird mehrheitlich dann der Fall sein, wenn Eigentümer die Hausverwaltung nicht selbst berufsmäßig betreiben. In solchen Fällen fehlt oftmals die Erfahrung und das Wissen, welche erforderlich sind, um den gesetzlichen Pflichten, insbesondere den Abrechnungspflichten, nachkommen zu können.
Aus Sicht desjenigen, der die Wohnung, das Lokal oder das jeweilige Miet- oder Wohnungseigentumsobjekt benützt – also der Mieter – immer dann, wenn es um die Substanz des Hauses geht und es beispielsweise Bauschäden gibt. Klassische Fälle sind Feuchtigkeit in der Wohnung, etwa durch einen Wasserrohrbruch, Bauschäden, undichte Fenster oder dergleichen. Das heißt, mit der Hausverwaltung sollte man immer dann in Kontakt treten, wenn es um die Bausubstanz geht.
Ähnlich ist es im Wohnungseigentum, wobei wir hier einen Spezialfall haben, den wir vorhin noch nicht berücksichtigt haben. Es gibt Eigentumswohnungen, die vermietet werden. Der Mieter einer vermieteten Eigentumswohnung kann sich nicht unbedingt an die Hausverwaltung wenden, weil er zu dieser in keinem Vertragsverhältnis stehen wird. Sofern der Wohnungseigentümer die Hausverwaltung nicht damit beauftragt hat, ihn gegenüber dem Mieter zu vertreten, ist für den Mieter schlicht und einfach sein Vermieter, sprich der Wohnungseigentümer, zuständig.
Ein häufiger Kritikpunkt sind Abrechnungen. Zu erwähnen ist, dass hierbei sehr spezielle gesetzliche Vorschriften zur Anwendung kommen. Das heißt, es ist nicht immer ein Fehler, was auf den ersten Blick nicht ganz verständlich erscheint. Um so etwas lesen und richtig interpretieren zu können, braucht es oftmals einiges an einschlägigem Wissen.
Ein anderer Punkt und klassischer Fall, der vorhin bereits angesprochen wurde, ist die Feuchtigkeit und Nässe. Es stellt sich eigentlich immer die Frage nach deren Ursache. Nässe in der Wohnung ist natürlich sehr unangenehm und Schimmelbildung ist bekanntlich gesundheitsschädigend. Entscheidend ist jedoch, woher die Nässe tatsächlich kommt. Möglicherweise liegt ein Bauschaden vor oder die Benützung, etwa durch mangelndes Lüften, ist dafür verantwortlich. Derartige Fälle führen häufig zu Gerichtsverfahren, in denen auch bautechnische Sachverständige beigezogen werden.
Grundsätzlich kann der Geschädigte – sollte es sich um eine schuldhafte Pflichtverletzung handeln, die einen Schaden verursacht – Schadenersatz verlangen. Das ist im Auftragsverhältnis zum Verwalter nicht anders. Man muss hier jedoch unterscheiden, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft als solche oder tatsächlich der Wohnungseigentümer geschädigt ist. Es stellt sich letztlich die Frage, wer den Anspruch tatsächlich hat und ob ich diesen unmittelbar als Eigentümer oder über die Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen kann.
Man sollte sich jedenfalls ohne entsprechende Rechtsberatung nicht zu weit aus dem Fenster lehnen und frühzeitig professionellen Rat einholen. Der in diesem Fachbereich tätige Rechtsanwalt weiß, welche außergerichtliche Geltendmachung sinnvoll ist und welche Verfahrensart zu wählen ist, sollte man sich außergerichtlich nicht einigen können.
Hierbei gibt es besonders im Wohnungseigentum, aber auch im Mietrechtsgesetz, spezielle Vorschriften, wie Schäden geltend zu machen sind.
Oftmals ist nicht sofort das Gericht für solche Fälle zuständig, sondern zunächst die sogenannte Gemeindeschlichtungsstelle. Diese ist besonders in Wien bekannt, wobei es eine solche auch in einigen anderen Gemeinden in Österreich gibt.
Das ist eine Frage, die man in der Allgemeinheit schwer mit Ja oder Nein beantworten kann. Grundsätzlich hat der Mieter die Wohnung gemietet, um sie selbst und allein benützen zu dürfen. Es ist zunächst einmal im Mietvertrag zu prüfen, welche Rechte dem Eigentümer oder der Verwaltung vorbehalten worden sind.
Es gibt im Wohnungseigentums- und Mietrechtsgesetz dennoch Bestimmungen, wonach das Betreten der Wohnung, in ganz bestimmten Fällen, durchsetzbar ist. Das kann entweder zur Beseitigung von Schäden an allgemeinen Teilen des Hauses oder für notwendige Wartungsarbeiten, für die ein Betreten der Wohnung sinnvoll und notwendig ist, der Fall sein.
Die Eigentümerversammlung ist grundsätzlich das Forum, in dem sich die Eigentümer über die Liegenschaft informieren beziehungsweise das Organ, das Beschlüsse fassen kann, welche für die Gemeinschaft und den Verwalter bindend sind. Die Mehrheit der Eigentümer kann hier Beschlüsse fassen, die zum Beispiel Reparaturen oder Instandhaltungen betreffen, soweit diese nicht auf das Ausmaß laufender Instandhaltungen beschränkt sind. Sie kann aber etwa auch durch Mehrheitsbeschluss bestimmte Arbeiten am Haus verhindern.
Es ist gesetzlich vorgesehen, dass jedenfalls alle zwei Jahre eine Eigentümerversammlung stattfindet, damit sich alle Eigentümer der Anlage über die anstehenden Agenden informieren können.
Das ist ebenso eine sehr allgemeine Frage; um allgemein zu bleiben – eine gute Richtlinie ist zunächst immer der Hausverstand. Es ist immer auch sinnvoll, die Kommunikation zu suchen und sich hierbei nicht zu weit aus dem Fenster zu lehnen. Man sollte keine unbedachten Erklärungen abgeben, sondern vorab professionellen Rat einholen.
Herzlichen Dank für das Interview!
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