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Miete vs. Pacht – wo liegen die Unterschiede für die einzelnen Parteien?

Jurist Dr. Klaus Burka 1010 Wien

Sowohl bei einer Miete als auch bei einer Pacht wird eine unverbrauchbare Sache zum Gebrauch entgeltlich überlassen. Bei einer Pacht fällt darunter zusätzlich die Ziehung der Früchte – was man darunter genau versteht, welche weiteren Unterschiede es zwischen Miete und Pacht gibt und worin deren Vor- und Nachteile liegen, erklärt Ihnen Dr. Klaus Burka, Experte im Miet- und Wohnrecht.   

anwaltfinden.at: Herr Dr. Burka, bitte stellen Sie sich und Ihren Werdegang unseren Usern vor.

Sehr gerne. Ich habe am TGM, Fachrichtung Kunststofftechnik maturiert und in der Folge Jus studiert. Das Studium habe ich mit Magister abgeschlossen und neben meiner Tätigkeit als Rechtsanwaltsanwärter meine Dissertation geschrieben. Danach habe ich die Rechtsanwaltsprüfung absolviert und bin seit nunmehr 28 Jahren Rechtsanwalt in Wien. Ich bin auch geprüfter Immobilientreuhänder und bin an einer Hausverwaltungsfirma beteiligt und deren Geschäftsführer.

 

anwaltfinden.at: Sie sind bereits seit 28 Jahren zugelassener Rechtsanwalt. Was sind Ihrer Erfahrung nach, die häufigsten Probleme bzw. Stolpersteine, die bei Mietverträgen auftauchen?

Die häufigsten Probleme bzw. Stolpersteine sind in der Regel bei den maßgeblichen Vertragspunkten zu finden. Darunter fallen insbesondere die Mietdauer, die Mietzinsbildung, die Erhaltungspflicht sowie Regelungen über die Kaution.

Unterliegt ein Mietverhältnis beispielsweise dem Mietrechtsgesetz so muss streng darauf geachtet werden, dass ein schriftlicher Mietvertrag unterzeichnet wird. Außerdem muss die Mindestbefristungsdauer von drei Jahren eingehalten werden, da das Mietverhältnis, im Falle der Missachtung von derartigen Regelungen, der gesetzlichen Fiktion zufolge als unbefristetes Mietverhältnis behandelt werden würde.    

 

anwaltfinden.at: Sie sind unter anderem Rechtsanwalt für Miet- und Wohnrecht sowie Vertragserrichter. Worauf achten Sie bei einer Vertragserstellung für Mietangelegenheiten am stärksten?

Vor der Erstellung eines Mietvertrages gilt es zunächst zu erwägen, ob auf das abzuschließende Mietverhältnis das Mietrechtsgesetz zur Anwendung gelangt. Entsprechend dem sachlichen Geltungsbereich des Gesetzes fallen darunter insbesondere Wohnungen oder Geschäftsräume, in Gebäuden, die mit öffentlichen Mitteln erbaut wurden. Bei Wohnungen oder Geschäftsträumen, die ohne öffentliche Mittel erbaut wurden, wird danach differenziert, wann die Baubewilligung erteilt wurde. Je nach dem Datum der Baubewilligung fällt das Mietverhältnis dann in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes.      

Bei Eigentumswohnungen oder Dachbodenausbauten gibt es ebenfalls gesetzliche Differenzierungen. Diese Abgrenzung ist vor allem wichtig, um die eingangs erwähnten wichtigen Regelungspunkte eines Mietvertrages entsprechend auszugestalten.

Fällt ein Mietverhältnis beispielsweise überhaupt nicht unter das Mietrechtsgesetz ist der Gestaltungsspielraum für die Vertragserstellung am größten.

Im Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes können wiederum die Erhaltungspflichten des Mieters oder Vermieters zwischen den Parteien ausverhandelt werden. Ebenso kann der Mietzins frei vereinbart werden und unterliegt weniger einer gesetzlichen Reglementierung.      

 

anwaltfinden.at: Wie ist der Begriff „Miete“ rechtlich definiert?

Der Bestandsvertrag als rechtlicher Überbegriff umfasst sowohl die Miete als auch die Pacht. Der Begriff Miete ist als die entgeltliche Überlassung einer unverbrauchbaren Sache zum Gebrauch definiert. Dem Mieter wird also ein Gebäude oder eine Wohnung zur Nutzung überlassen.  

 

anwaltfinden.at: Wie ist der Begriff „Pacht“ rechtlich definiert?

Unter Pacht versteht man die entgeltliche Überlassung einer unverbrauchbaren Sache zum Gebrauch und zur Ziehung der Früchte. Dabei handelt es sich entweder um natürliche oder zivile Früchte.

Natürliche Früchte wären zum Beispiel, wenn jemand ein Feld pachtet und dieses bewirtschaftet. Er darf die dort entstehenden Früchte, im Rahmen der Pacht, für sich verwenden.

Zivile Früchte wären hingegen zum Beispiel die Einnahme von Geld.

 

anwaltfinden.at: Wo liegen aus rechtlicher Sicht die grundlegenden Unterschiede zwischen Miete und Pacht?

Die Pacht unterscheidet sich nach der Definition des § 1091 ABGB dadurch, dass die Sache bei einer Pacht nur durch Fleiß und Mühe gebraucht werden kann, während bei der Miete die Sache nur zum Gebrauch überlassen wird. 

Wichtig ist die Abgrenzung vor allem im Hinblick auf die Frage, ob das Mietrechtsgesetz anwendbar ist.

Auf die Geschäftsraummiete kommt das Mietrechtsgesetz zur Anwendung, nicht aber auf eine Unternehmenspacht. Unter einer Unternehmenspacht versteht man im Wesentlichen, dass ein lebendes Unternehmen, wie beispielsweise ein Gasthaus oder ein landwirtschaftlicher Betrieb, gegen Entgelt überlassen wird. Dem Pächter muss neben den Räumen zusätzlich das, was zum Betrieb des jeweiligen Unternehmens wesentlich dazugehört, beigestellt werden. Darunter fallen insbesondere die Betriebsmittel wie Geschäftsmobiliar, das Warenlager, der Kundenstock oder die Übernahme des Personals.     

 

anwaltfinden.at: Aus der Perspektive des Vermieters bzw. des Verpächters: welche Vor- bzw. Nachteile gibt es bei Miete und Pacht?

Aus der Perspektive des Vermieters ist es von Vorteil, dass für ein Pachtverhältnis das Mietrechtsgesetz nicht zur Anwendung gelangt und der Mieterschutz des MRG sohin nicht gilt. Dementsprechend können Pachtverträge freier gestaltet werden. Dies kann etwa bei der Höhe des Pachtzinses oder den Kündigungsfristen erfolgen.

Der wesentlichste Nachteil für einen Vermieter von Räumlichkeiten, auf die das Mietrechtsgesetz Anwendung finden, ist, dass das Mietverhältnis vom Vermieter nur aufgrund der im Mietrechtsgesetz aufgelisteten Kündigungsgründe aufgelöst werden darf, es sei denn, es handelt sich um einen befristeten Mietvertrag. Weiters sind die Mietverhältnisse stets gerichtlich aufzukündigen.

Bei der Pacht kann man jederzeit unter Einhaltung der im Vertrag festgelegten Kündigungsfrist den Vertrag auflösen.

 

anwaltfinden.at: Für welche Bedürfnisse bzw. Vorhaben ist welche Variante besser geeignet aus der Sicht des Mieters/Pächters?

Wie bereits erwähnt, handelt es sich bei der Pacht im Wesentlichen um die Überlassung eines aktiven Unternehmens (also ein lebendes Unternehmen) gegen Entgelt. Möchte man Räumlichkeiten nicht nur für eine unternehmerische Tätigkeit nutzen, sondern ein lebendes Unternehmen fortführen, wird man das Objekt pachten. Dies hat unter anderem den Vorteil, dass die im Pachtobjekt vorhandenen Betriebsmittel ebenfalls zur Nutzung überlassen werden. Im Falle einer Tischlerei würde die Pacht beispielsweise auch die grundlegenden Gerätschaften und Werkzeuge mitumfassen, was den Pächter vor allem zu Beginn seiner unternehmerischen Tätigkeit große Investitionen erspart. Die Unternehmenspacht bietet daher die Möglichkeit ohne großen Kapitalbedarf unternehmerisch tätig zu werden.

 

anwaltfinden.at: Worauf sollten Pächter und Verpächter bei der Vertragserstellung besonders achten?

Da auf den Pachtvertrag nur die Bestimmungen des ABGB zur Anwendung gelangen, verbleibt den Parteien ein großer vertraglicher Gestaltungsspielraum.

Im Bereich der Pacht ist es dennoch von grundlegender Bedeutung, wie lange das Pachtverhältnis dauern soll. Mittels der Vereinbarung eines befristeten Vertrages kann sich der Verpächter den Pachtzins sichern, da befristete Dauerschuldverhältnisse grundsätzlich nicht vor Ablauf der vereinbarten Zeit gekündigt werden können. Läuft das gepachtete Unternehmen schlecht, bedeutet das für den Pächter, dass er weiterhin den Pachtzins zu leisten hat und – abgesehen vom Falle einer einvernehmlichen Auflösung mit dem Verpächter – nicht vorzeitig kündigen kann. Dieser Nachteil wird dadurch aufgewogen, dass der Pachtzins regelmäßig niedriger ausfällt als bei unbefristeten Verträgen.

Neben den aufgezählten wichtigen Regelungsbereichen, wie Pachtzins und Betriebskosten, Pachtdauer und Beendigung sowie Rückstellung des Pachtobjekts, sind etwaige Investitionsablösen, Erhaltungspflicht von Pächter und Verpächter, allfällige Unterpachtverbote, aber auch Gerichtsstandvereinbarungen im Falle von Streitigkeiten, wichtige Vertragspunkte.           

 

anwaltfinden.at: Wie können Sie, als Rechtsexperte im Mietrecht, Ihre Klienten bei dem Prozess des Mietens bzw. Pachtens unterstützen?

Abhängig davon, ob ihr rechtlicher Rat bei der Begründung oder Auflösung eines Bestandverhältnisses eingeholt wird, biete ich meinen Klienten juristischen Beistand sowohl bei der Vertragserstellung als auch bei der Vertragsprüfung an, insbesondere um heikle Vertragspunkte bestmöglich für meine Klienten auszugestalten.

Sollte in bestimmten Fällen von Streitigkeiten ein gerichtliches Verfahren notwendig sein, sei es bei der Auflösung eines Vertragsverhältnisses oder zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten oder Überprüfung des Mietzinses, setze ich die Ansprüche meiner Mandanten, angesichts meiner langjährigen anwaltlichen Erfahrung, zielgerichtet um und durch.

Naturgemäß wird dennoch immer nach einer außergerichtlichen Lösung zwischen allen Beteiligten gesucht, der Gang zum Gericht ist die Ultima Ratio.

 

Vielen Dank für das Interview!

 

Ich unterstütze Sie zuverlässig bei der Errichtung mietrechtlicher Verträge – Dr. Klaus Burka          

 

Bei weiteren Fragen im Miet- und Vertragsrecht wenden Sie sich vertrauensvoll an Dr. Klaus Burka. Unabhängig davon, ob Sie einen Vertrag prüfen oder erstellen lassen möchten oder ob Sie sonstige miet- und vertragsrechtliche Anliegen haben, Rechtsanwalt Dr. Klaus Burka steht Ihnen mit seiner Expertise gerne zur Seite. Für ein Erstberatungsgespräch kontaktieren Sie die Anwaltskanzlei in 1010 Wien. Zusätzliche Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Miet- und Vertragsrechtsexperten, Dr. Klaus Burka, auf anwaltfinden.at.

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