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Worauf ist beim Ankauf einer Eigentumswohnung zu achten? – Interview mit Rechtsanwalt und Vertragsrechtsexperte Dr. Josef Lachmann M.Phil.

Dr. Josef Lachmann 1070 Kanzleiausblick

Durch den Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man bestimmte Miteigentumsanteile an einem Haus, die mit dem ausschließlichen Recht der Nutzung dieser Eigentumswohnung verbunden sind. Welche Informationen man vor dem Kauf einholen sollte und worauf beim Ankauf einer Eigentumswohnung grundsätzlich zu achten ist, erklärt Ihnen Vertragsrechtsexperte Dr. Josef Lachmann M.Phil. im folgenden Interview. 

anwaltfinden.at: Herr Dr. Lachmann, könnten Sie sich unseren Usern kurz vorstellen?

Ich bin seit 1993 selbstständiger Anwalt. Ich bin vielseitig tätig, verfüge über viel Gerichtserfahrung und habe außerdem eine Mediationsausbildung absolviert. Mein breites Betätigungsfeld umfasst unter anderem auch Verträge im Liegenschaftsbereich, einschließlich Eigentumswohnungen.

 

anwaltfinden.at: Sie verfügen über eine langjährige Erfahrung als Rechtsanwalt – welche Eigenschaften sind Ihrer Meinung nach in diesem Beruf besonders wichtig?

Know-how, Einsatz, Ergebnisorientierung und ein weites Spektrum. Es hat keinen Sinn, alles auszuprozessieren. Ein Anwalt muss es schaffen, mit der Gegenseite kooperativ umzugehen und, wenn es sein muss, kämpferisch zu sein.

 

anwaltfinden.at: Wieso sollte man besonders im Vertragsrecht auf die fachkompetente Meinung eines Anwalts zurückgreifen?

Ganz einfach, weil alles andere gefährlich ist. Es ist gefährlich, kann zu Nachteilen und Schäden führen und – ohne entsprechende professionelle Begleitung – kann es zu unnötigen Meinungsverschiedenheiten in der Zukunft kommen, weil etwas nicht eindeutig festgelegt und definiert beziehungsweise unklar formuliert wurde. 

 

anwaltfinden.at: Was versteht man unter einer Eigentumswohnung, wie wird diese definiert?

Eine Eigentumswohnung bedeutet, man hat an einem Haus bestimmte Miteigentumsanteile, die mit dem ausschließlichen Recht der Nutzung einer Eigentumswohnung, eines bestimmten Wohnobjekts, verbunden sind. Es kann sich also zum Beispiel auch um ein Reihenhaus handeln.  

Im Grundbuch steht dann, Herr x / Frau y hat so und so viele Anteile, verbunden mit Wohnungseigentum an Wohnung z.

 

anwaltfinden.at: Wie hoch sind in etwa die Kosten für eine Eigentumswohnung in Österreich und welche Faktoren spielen hierbei eine Rolle?

Das kann man pauschal nicht beantworten, wobei zu sagen ist, dass es in den letzten Jahren große Preissteigerungen gab.

Die Faktoren, die in Bezug auf die Kosten eine Rolle spielen, sind jedenfalls Lage und Zustand.  

 

anwaltfinden.at: Welche Nebenkosten ergeben sich bei einer Eigentumswohnung?

Zunächst die Grunderwerbssteuer – das sind 3,5% des Kaufpreises – sowie die Grundbuchsgebühr von 1,1%, die für die Eintragung des Wohnungseigentums anfällt. Sollte das Ganze von der Bank fremdfinanziert werden, fällt eine weitere Grundbuchsgebühr von 1,2% an, damit die Hypothek ins Grundbuch eingetragen werden kann.   

Hinzu kommen die Kosten des Anwalts, die an sich nirgendwo festgelegt sind. Wir bewegen uns in einer Größenordnung – also für die gesamte Abwicklung inklusive Kaufvertrag und Grundbuchsantrag – von ungefähr 1,5% des Kaufpreises. Grundsätzlich ist es üblich, dass man sich mit dem Anwalt auf eine Pauschale für das gesamte Paket einigt.      

 

anwaltfinden.at: Welche Vor- und Nachteile hat der Kauf einer Eigentumswohnung?

Das kann man eigentlich nur im Vergleich zu einer Mietwohnung sinnvoll beantworten.

Als Mieter ist man jedenfalls flexibler, da man jederzeit woanders hinziehen kann. Großer Nachteil der Miete ist jedoch, dass man vielleicht 20 Jahre in einer Wohnung wohnt, den Mietzins, der insgesamt nicht wenig ist, bezahlt und im Nachhinein hat man eigentlich nichts, da man sich bei einer Miete kein eigenes Vermögen schafft. 

Eine Eigentumswohnung kann man hingegen verkaufen. Man hat nach 20 Jahren beispielsweise den Kredit abbezahlt und kann die Wohnung möglicherweise teurer verkaufen.   

 

anwaltfinden.at: Welche Informationen sollte man vor dem Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt einholen?

Jedenfalls die Höhe der laufenden Betriebskosten. Außerdem zahlt es sich meiner Meinung nach aus, das Objekt, gemeinsam mit einem Techniker, zuvor zu besichtigen. Besonders wichtig ist für mich, der Kontakt mit der Hausverwaltung, um herauszufinden, ob in näherer Zukunft irgendwelche gröberen Sanierungsarbeiten zu erwarten sind. Man hat schlussendlich nichts davon, eine Wohnung günstig zu kaufen, wenn das Haus anschließend aufwendig saniert werden muss. In einem solchen Fall gibt es Sondervorschreibungen und besondere Belastungen aller Eigentümer anteilig. Ein Beispiel wären thermische Sanierungen, vor allem bei Bauten aus den 70er-, 80er-Jahren.

Interessant ist zudem, ob geplant ist den Dachboden auszubauen, was zu großen Problemen führen kann, wie etwa Wassereintritte. Als Anwalt erfahre ich in erste Linie von den Problemfällen, wobei man als Käufer trotzdem wissen sollte, woran man ist und dass man jedenfalls ein gewisses Risiko eingeht.         

 

anwaltfinden.at: Welche Rechte und Pflichten gehen Käufer einer Eigentumswohnung ein?

Man hat das Recht, allein über die Wohnung zu verfügen und die Pflicht, die anderen zu respektieren und die laufenden Betriebskosten zu zahlen.

Außerdem muss man wissen, dass man sich in einer Eigentümergemeinschaft befindet und daher überstimmt werden kann, sollte es irgendwelche Beschlüsse geben. Zu mir hat einmal ein Hausverwalter gesagt: eine Eigentumswohnung zu kaufen, ist wie eine Gesellschaft zu gründen, mit unbekannten Mitgesellschaftern.  

Das heißt, man kann überstimmt werden und muss sich in vielen Angelegenheiten an die Mehrheitsbeschlüsse halten. Sollte man mit etwas nicht einverstanden sein, hat man die Möglichkeit, das vom Bezirksgericht prüfen zu lassen. 

 

anwaltfinden.at: Besteht die Möglichkeit vom Wohnungskauf zurückzutreten?

Diese Möglichkeit besteht zum einen aufgrund von List und Irrtum.

In der Praxis am bedeutsamsten ist ein Rücktrittsrecht, wenn sich im Nachhinein ganz wesentliche Mängel herausstellen. In einem solchen Fall kann man aus dem Titel der Gewährleistung zurücktreten.  

Es ist aber umso wichtiger, sich das Objekt vorher genau anzusehen, da die üblichen Verträge einen weitgehenden Verzicht auf die Gewährleistung beinhalten. Es besteht also keine Haftung für einen bestimmten Zustand, die Größe und Beschaffenheit des Objekts.

 

anwaltfinden.at: Was raten Sie, als Experte im Vertragsrecht, Personen, die eine Eigentumswohnung kaufen möchten und wie können Sie diese unterstützen?

Ich rate, frühzeitig einen Juristen hinzuziehen. Die Käufer stellen immer ein Angebot an die Verkäufer. In dem Moment, in dem das Angebot von den Verkäufern angenommen wird, ist der Kaufvertrag abgeschlossen und man ist an diesen gebunden. Von etwaigen Klausen, die im Angebot niedergeschrieben wurden, kommt man anschließend nicht mehr runter. Sobald das Angebot vom Verkäufer angenommen wird, kann man im Nachhinein keine Sonderbestimmungen im Kaufvertrag hinzufügen, es sei denn es geschieht im Einvernehmen.   

Um auf das Beispiel mit der Gewährleistung zurückzukommen. Sollte im Angebot stehen, dass man auf jede Gewährleistung verzichtet, dann kann man im Nachhinein nicht verlangen, dass die Verkäufer für bestimmte Dinge haften.

 

Vielen Dank für das Gespräch!

 

Ich erarbeite die passende Lösung für Ihr individuelles Anliegen – Dr. Josef Lachmann M.Phil.

 

Sie möchten eine Eigentumswohnung erwerben und vorab eine anwaltliche Meinung einholen, um unangenehme Folgen zu vermeiden oder haben ein anderes Anliegen im Vertragsrecht? Wenden Sie sich vertrauensvoll an Dr. Josef Lachmann, um sich persönlich beraten zu lassen. Weitere Informationen sowie Kontaktdaten finden Sie auf dem Profil von Rechtsanwalt und Vertragsrechtsexperte, Dr. Josef Lachmann M.Phil., auf anwaltfinden.at.