Kauf Eigentumswohnung oder Einfamilienhaus - Beim Kaufanbot alles richtig machen

Würfel mit Buchstaben Kauskauf oben

Wer auf der Suche nach einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus ist und Kaufinteresse bekundet hat,  hat sicher von Makler schon gehört:  Wir schicken Ihnen dann also das Kaufanbot, das müssen Sie ausfüllen, unterschreiben, und an uns zurückschicken.

Bevor Sie dieser Aufforderung folgen, sollten Sie sich klar sein, welche Rechtsfolgen die Abgabe des Kaufanbots auslöst.

Einigung über Ware und Preis

Nach österreichischem Recht kommt ein Kaufvertrag, egal, ob er über eine bewegliche Sache oder eine Immobilie abgeschlossen wird, formfrei dadurch zustande, dass Käufer und Verkäufer sich über „Ware und Preiseinigen

Nebenbedingungen, also beispielsweise bis wann der Kaufpreis zu bezahlen ist, wann die Übergabe der Immobilie an Sie zu erfolgen hat, und ob bzw. für welche Eigenschaften den Verkäufer eine Gewährleistungspflicht trifft, können im Kaufanbot festgehalten werden und werden damit verbindlich. 

Ist dies aber nicht der Fall, ist das Kaufanbot dennoch gültig und verpflichtend, die Nebenbedingungen ergeben sich in diesem Fall aus den gesetzlichen Bestimmungen, insbesondere des ABGB (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch).

Bindung des Anbotsstellers aufgrund des Kaufanbots

Mit der Unterfertigung des vom Makler vorgegebenen Kaufanbotsformulars, gemäß welchem Sie anbieten, die Immobilie zu einem bestimmten Preis zu kaufen, und Übermittlung desselben an den Makler und durch diesen an den Verkäufer, geben Sie eine rechtsgeschäftliche Erklärung ab, an welche Sie für eine bestimmte Frist („Bindungsfrist“) gebunden sind .

Wird das Kaufanbot in der Folge vom Verkäufer innerhalb der Bindungsfrist angenommen, so ist mit Ihrer Verständigung von der Annahme durch den Verkäufer der Kaufvertrag zivilrechtlich zu Stande gekommen. Das bedeutet, dass jede Seite von der anderen die Erfüllung der die andere Seite aus dem Kaufvertrag treffenden Pflichten fordern kann.

Ab dem Zugang Ihres Kaufanbots beim Verkäufer sind Sie nicht mehr berechtigt, Ihr Angebot einseitig zurückzunehmen. Ausnahmen von diesem Grundsatz bestehenden beim Bauträgervertrag, und in Form sonstiger eingeschränkter Rücktrittsrechte, die nur in bestimmten Fällen greifen, beispielsweise wenn sie ein  Kaufanbot für eine Wohnimmobilie am gleichen Tag abgeben, an welchem sie das Objekt erstmals besichtigt haben.

Abgesehen von diesen – gesetzlich vorgegebenen – Rücktrittsrechten haben Sie aber nach der Kaufanbotsabgabe keinen Einfluss mehr auf das Zu-Stande-Kommen des Kaufvertrags.

Zustande-Kommen des Kaufvertrags unabhängig von Unterfertigung der Grundbuchs-Urkunde

Nimmt der Verkäufer das Kaufanbot innerhalb der Bindungsfrist an (wenn die Dauer der Bindungsfrist nicht ausdrücklich vereinbart ist,  gilt eine „angemessene Frist“ als Bindungsfrist), liegt ein beidseitig verpflichtendes Rechtsgeschäft vor. 

Die Unterfertigung der Grundbuchs-Urkunde, also des Langtextes des Kaufvertrags unter Beiziehung eines Notars für die Beglaubigung der Unterschriften ist dann bloß ein Ausführungsgeschäft. An diesem sind beide Seiten auf Basis des angenommenen Kaufanbots verpflichtet mitzuwirken, insbesondere die Grundbuchs-Urkunde zu unterschreiben und für die Abwicklung notwendige Urkunden zu übergeben und Schritte zu setzen. 

Der Erfüllungsanspruch der anderen Vertragsseite leitet sich aber bereits aus dem angenommenen Kaufanbot ab.

Handlungsempfehlungen

Aus dieser Rechtslage ergeben sich die folgenden Handlungsempfehlungen:

  • Geben Sie niemals ein Kaufanbot übereilt ab. Bedenken Sie in Bezug auf den angebotenen Kaufpreis, dass  Sie Ihr Angebot immer nach oben korrigieren also nachbessern können, umgekehrt gilt dies nicht.
  • Bestehen Sie darauf, dass die Frist, für welche Sie aus dem Kaufanbot gebunden sind, ausdrücklich angeführt wird. Ansonsten besteht Rechtsunsicherheit, für wie lange die Bindungswirkung Ihres Angebotes dauert und ob die Annahme des Verkäufers rechtzeitig war, so dass der Kaufvertrag zu Stande gekommen ist, oder verspätet, sodass der Annahme keinerlei Wirkung mehr zukommt,  weil Ihr Angebot nicht mehr in Kraft war.
  • Bestehen Sie darauf, dass die Punkte, welche für Sie kaufentscheidend sind, und/oder die Ihnen mündlich zugesichert wurden – vom Makler oder vom Verkäufer – in das Kaufanbot aufgenommen werden.
  • Bestehen Sie darauf, dass Sie als Käufer den Vertragserrichter bestimmen, und nehmen Sie mit diesem gegebenenfalls (siehe unten) schon vor Unterfertigung des Kaufanbots Kontakt auf.
  • Achten Sie auf die Fälligkeit der Maklerprovision. Nach dem Maklergesetz tritt die Fälligkeit der Vermittlungsprovision des Maklers bereits ein, wenn das Kaufanbot angenommen wurde und damit der zivilrechtliche Vertrag zustande kam. Auch wenn viele Makler dies nicht praktizieren und ihre Provision erst verlangen, sobald auch die  Grundbuchs-Urkunde unterschrieben wurde, sollten Sie verlangen, dass dies im Kaufangebot festgehalten wird.

Vorbehalte

Weiters kann angezeigt sein, dass bestimmte Vorbehalte gesetzt werden:

Etwa wenn Sie Ihre Finanzierung noch nicht unter Dach und Fach haben, oder wenn noch bestimmte  technische oder rechtliche Prüfungen zu erfolgen haben, und Sie sich nur binden wollen, wenn diese ein bestimmtes Ergebnis aufweisen.

Wesentliche Zusagen in das Kaufanbot integrieren

Insbesondere sollten Sie bedenken, dass beim Kauf einer gebrauchten Eigentumswohnung oftmals erwartet wird, dass vom Verkäufer keine Gewährleistung übernommen werden muss. Sollte Ihre Ankaufsbereitschaft aber nur bestehen, wenn Gewährleistungszusagen des Verkäufers für bestimmte Umstände abgegeben werden, oder vom Verkäufer noch bestimmte  Leistungen erbracht werden sollen, diese Verpflichtungen bereits in das Kaufanbot integriert werden

Insbesondere wenn vom Verkäufer vor der Übergabe noch bauliche Maßnahmen zu setzen sind oder behördliche Genehmigungen bzw. Genehmigungen von Miteigentümern einzuholen sind (Stichwort baubehördlicher Bewilligungen, wohnungseigentumsrechtliche Zustimmungen zu vom Verkäufer bereits vorgenommenen Änderungen etc.) sind diese Verpflichtungen im Kaufanbot anzuführen, und auch eine Regelung vorzusehen, welche Folgen es hat, wenn der Verkäufer diese nicht einhält.

Frühzeitiger Kontakt mit dem späteren Vertragserrichter – Vor Abgabe des Kaufanbots

Es empfiehlt sich, insbesondere bei höheren Kaufpreisen, komplexen Objekten oder Verhältnissen (z.B. Kauf eines vermieteten Objektes, etwa als Vorsorgewohnung) vor Abgabe des Kaufanbots Ihren Vertragserrichter zu kontaktieren, damit dieser die Textierung des Kaufanbotes, aber auch die rechtlichen Umstände des Objektes prüft, bevor Sie das Kaufangebot unterfertigen. 

Ansonsten ist es für den Rechtsanwalt oder Notar  oft zu spät, um noch eingreifen zu können, weil  ja bereits eine bindende Vereinbarung vorliegt, die zu Ihren Lasten geht, ohne dass  Ihnen dies bei Abgabe des Kaufanbots bewusst war. Daraus folgen dann mühselige irrtumsrechtliche Kunstgriffe, wo es ein Leichtes gewesen wäre, sich erst zu binden, wenn alle relevanten Umstände zuvor zufriedenstellend geklärt wurden.

Alternative – Indikatives Preisangebot

Wenn zu dem Zeitpunkt, zu welchem sie aufgefordert werden, ein  Kaufanbot abzugeben noch viele Unsicherheiten bestehen, schlagen Sie vor, dass Sie anstelle eines bindenden Kaufanbotes nur ein indikatives Preisangebot abgeben und stellen Sie klar, dass Sie erst rechtlich verbindlich gebunden sein wollen, wenn neben der Einigung über den Kaufpreis auch das Einvernehmen über die Nebenbedingungen und die Textierung der Kaufvertragsurkunde hergestellt wurde, bzw. die rechtliche oder technische Prüfung des Objekts abgeschlossen ist.

Artikel verfasst von Rechtsanwältin und Immobilienrecht Expertin Dr. Daniela Witt-Dörring MRICS

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